土地增值税首降：这一轮调控还能调多久？(5)

通过观察可以发现，地方财政收入增速与商品房销售面积增速存在相关性，所以销售增速持续下降的过程中，财政收入也将下行。

因此，不解决地方的土地财政问题，就算你把工具箱翻遍了，都不可能根本性的解决房地产问题，建立有效的长效机制。

因此，要建立房地产长效机制，那么就必须重新调整中央与地方在财权与事权方面的关系，同时将土地财政纳入预算管理。只有从源头出发，才能遏制住地方政府卖地的冲动，加强他落实长效机制的动力，也才能使长效机制在地方财政上彻底落实成为可能。

在这个逻辑下，房地产问题就又回到了中央-地方博弈的问题了，顶层设计了要建长效机制，就必须得在财政上有所作为。

1）比如税务改革，增值税以前是中央占75，地方占25，在营改增后是中央地方五五分，而且中央上划收入通过税收返还方式给地方，财税的再分配。

2）比如PPP这种地方政府实际上股权融资，地方出让项目未来的收益换取社会资本的投资

转让项目权益，降低支出，上帝给你关上一道门，同时给你打开一扇窗…

3）最为直接，也最为困难的莫过于征收存量房产税。财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税，明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。要按照立法先行、充分授权、分步推进的原则，推进房地产税立法和实施。