股价涨538%市值激增 分析称恒大“储粮”真的不多了(3)

　　早在5月12日晚，恒大公告披露，其相关附属公司与信银（深圳）股权投资基金管理有限公司（下称信银基金）签订了10份项目协议，通过增资扩股的方式获得了总额108.5亿元的融资。

　　据了解，上述交易资产包中，包括了一个最新项目——位于深圳市南山大道的恒大天璟。这一项目的售价为8万元/平方米-12万元/平方米，总货值逾100亿元。有意思的是，恒大将该项目49%的股权，转让给了一家基金公司。

　　一同装进上述资产包的，还有另外7个位于深圳的正在开发的旧改项目，剩下2个项目分别位于成都和重庆。增资完成之后，信银基金获得上述项目30%-50%不等的股权。

　　与此同时，信银基金通过委托贷款方式，向项目公司提供与资本投资等额的股东借款。这意味着，中国恒大将从信银基金手中获得累计217亿元的资金驰援，成为恒大历史上最大规模的项目层面的股权融资。

　　2013年开始，恒大动用包括永续债等融资方式，与金融机构合作大量吸纳一二线城市土地，完成了战略布局转型和规模的壮大。这些融资被坊间人士解读为“明股实债”，由此产生了对恒大的隐形负债率的担忧。年报显示，截至2016年底，恒大的永续债规模已达到1129.44亿元。

　　舆论认为，此次中国恒大通过217亿元的股权融资，正在试图改变外界对其原有债务结构和融资逻辑的印象；其背后暗含了恒大未来对一二线城市大项目的融资趋向，即开始转向以权益代替负债，永续债退出，房地产基金替入。

　　永续债的另一个弊端在于“吃息”。由于利息不能资本化，永续债的利息支出需要当期在税后利润中扣除，这使得股东利润都大幅下降。以2016年年报为例，恒大共持有永续债1129.44亿元，永续债持有人应占利润为106亿元，而归属公司股东利润则下降至51亿元。

　　5月4日，恒大公告称计划2017年全年偿还70%的永续债，目前已赎回561.8亿元，完成约50%永续债的赎回。据海通证券测算，恒大偿还永续债可为2017、2018年分别增加40.6亿、89.3亿的净利润。

　　业界认为，中国恒大通过让渡少数股权，减少借债利息，是为了降低风险和调整资本结构，为回归A股上市做好准备。

　　海通证券分析，偏低的股东利润是目前抑制恒大估值的重要因素之一。目前恒大动态市盈率为18倍，随着其归属股东利润增长，市盈率将下降至10倍，从而显示出估值优势。

　　恒大还有多少“储粮”？

　　进入2017年，中国房地产“争霸战”达到白热化。