全球最大的酒店Reits为什么要向轻重资产化发展(4)-随便找信息港

全球最大的酒店Reits为什么要向轻重资产化发展(4)

另外，万豪Reits针对熟悉的市场和新兴市场的收购战略有所不同：

①在美国和欧洲，万豪Reits收购的对象首先是高端奢侈型全服务式酒店，这些酒店一般位于门户商务城市、度假区或会议中心，以及机场附近，通常由领先的酒店管理集团进行管理。

②在新兴市场yin—hang—123—net，万豪REIT的主要市场为美国，但它的眼光却延伸出国界，到达许多国际商业中心。如亚太区和南美洲（特别是在巴西），万豪则在发展高端酒店物业的同时，关注中型酒店的并购机会。

⑵处置非核心资产，实现资产的集中分布

除了对高端酒店的不断收购来扩大规模之外，万豪还持续战略性的对那些增长潜力有限或者需要更高的资本支出，但并不一定能产生投资回报的资产进行处置，来进一步实现资产的集中，完善资产组合。比如在2016年间，万豪处置了10处资产，获得了大约4.67亿美元的收益。而出售非核心业务的所得可以继续用于收购其他有价值的物业，进一步完善资产，扩大公司规模。

3.内部提升质量，提升客户忠诚度

而在拥有了充足的资金后，万豪将会用这些资金来提升公司的表现。除了通过收购来进行外部的扩张外，另一方面是对公司持有资产的再投资。核心理念就是通过提高所持有物业的价值和赢利能力来为公司带来最大的回报。

⑴对现有资产的价值提升，进一步完善资产投资组合

万豪会对已有资产进行价值的挖掘和创造，主要就是通过对一些合适的酒店的再投资和价值提升计划。这些合适的酒店往往就是公司认为具有更好的运营潜力以及可以为品牌带来更好的影响力的资产。万豪REITs与酒店的管理方紧密合作，努力降低运营成本、增加收入，并在必要时对运营进行资本投入。每年这一部分的投入占总资本投入的40%~50%。这些改造项目一般会包括对客房、餐饮、公共空间和会议室的重大改造；以及不同的品牌和酒店运营者的酒店的重新定位的改造。

一方面，在价值提升计划上，公司的目标是努力让资产获得更好的使用，创造更高的价值。所以这部分项目主要包括分时度假酒店的开发，多余土地上办公空间和公寓单位的开发；对现有的零售资产的重建和扩展；以及空间占有权或者开发权的收购。