房地产企业拆迁房屋财税处理

房地产企业拆迁房屋财税处理

房子不好卖，中小开发商拿地不那么积极，但核心区还是蛮有吸引力的。 不要考虑空地。 旧房拆迁将成为常态。 以下举例简要分析房地产企业拆迁房屋的会计处理及涉税事项。

某房地产开发公司开发项目占地面积2万平方米，建筑面积5万平方米。 土地成本已发生货币支出8000万元，其中已支付地价款6000万元，拆迁货币补偿款2000万元。 另外，本项目需要安置房40套（平均每套100平方米）按1：1的比例兑现给拆迁户； 工程造价1.2亿元，工程均价12500元/平方米（不含税）。 撇开其他费用不谈，如何搬家涉及会计和税务处理。

1、会计处理

支付土地的货币成本：

DR：开发成本-征地拆迁补偿8000

CR：银行存款8000

支付建设费用：

DR：开发成本-建筑安装成本等 12000

CR：银行存款12000

确认拆迁安置费用：

DR：开发成本-征地拆迁补偿5000（4000*1.25）

CR：营业收入 5000

开发费=8000+12000+5000=25000

单边成本=25000/50000=0.5

2、增值税（以简单征收为例）

“营改增”后，房屋搬迁被视为非货币交易，即按“以房换地”处理，需要缴纳增值税。 但计税依据一直没有统一的文件规范，实践中仍沿用原有的营业税处理方法。 计税依据为“构成税价=成本x（1+成本利润率），成本利润率一般为10%，成本为不含土地的建设成本。

应交增值税=建设成本*（1+10%）*5%

=12000/50000*4000*1.1*5%

=52.80

3、企业所得税

根据国税发[2009]31号文第七条的规定，企业为捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、向股东或投资人分配、偿还债务、交换其他企业、事业单位而开发的产品以及个人非货币性资产等行为，应当作为销售，在开发产品的所有权或使用权发生转移，或者实际取得收益权时确认收入（或利润）的实现。 收入（或利润）的确认方法和顺序为：①按照本企业最近一个月或本年度最近一个月同类开发产品的市场销售价格确定。 ②由主管税务机关参考当地同类开发产品市场的公允价值确定。 ③根据开发产品的成本利润率确定。 产品开发成本的利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

应纳企业所得税=（公允价格-应税成本）*25%

=(1.25*4000-0.5*4000)*25%

=750

4.土地增值税

国税函[2010]220号文第六条规定：房地产企业使用本项目建设的房地产安置拆迁户的，安置房按销售处理，按照第三条（ 1）国税发[2006]187号文确认收入。 但国税发[2006]187号文第三条第一款规定回迁房项目企业所得税怎么算，房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、向股东或投资人分配、补偿债务、换取其他。单位和个人的非货币性资产，在所有权发生转移时，视同销售房地产回迁房项目企业所得税怎么算，按照下列方法和顺序确认收入： 1.按照同类房地产的平均价格确定企业在同一地区、同一年度销售的； 2. .由主管税务机关参照当年当地市场价格或类似房地产的评估价值确定。

应交地税=（1.25*4000-0.5*4000*1.3）*40%-0.5*4000*1.3*5%

=830

5.契税（综合）

财税[2004]134号文第一条规定，国有土地使用权出让，契税价款为受让方为取得土地使用权所支付的全部经济利益。 （一）协议转让的，以契税应税价格为成交价格。 交易价款包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等，由受让方以货币、实物、无形资产等形式支付和其他经济利益。 （二）竞价出让的，一般以竞价成交价格确定契税应税价格，并包含土地出让金、市政建设配套费和各类补偿费。

应交契税=（8000+5000）*0.03=390

为简单起见，计算方法和顺序与实际有所不同，但基本说明了拆迁房的处理。 有不同意见欢迎讨论。