房价真的会因未来两三年内即将出台的房产税而趋于理性回落吗？-随便找信息港

房价真的会因未来两三年内即将出台的房产税而趋于理性回落吗？

　　5月18日，新华社受权发布《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》。意见指出，要加快建立现代财税制度，稳妥推进房地产税立法。此则消息出台后房产税问题再次成为大家热议的焦点，多数人关注房产税的关键还是“寄托房产税能够降房价”，不过勇谈曾不止一次的告诉过大家“房产税降不了房价”。借此机会简单谈谈我的我的观察。

　　大家理解的房产税跟国家要“稳妥推进的房地产税”其实不是一个税种

　　多数人理解的房产税指的是“对房产征收税”，这个在我国的上海、重庆等城市进行过试点，并没能够完全普及

　　图上所示是搜索到的房地产税的概念，其中有很重要的一句话“上海、重庆试点的房产税扩围方案已经停止”。其实在2012年后上海、重庆等城市已经试点“房产税，对于房屋征税”，本身也是希望对于房屋征税后降低房价（起码是稳定房价），但是结果如何？大家看到如今上海、重庆的房价还是一直在涨。所以，期待房产税能够降房价（甚至是稳房价）基本就是照搬欧外经验的“拿来主义”，不符合国内实际情况。

　　此次意见提出的“稳妥推进房地产税立法”，其实“稳妥”二字就足以说明这次国家对于房地产税的态度（要稳）

　　可以肯定的是，如今主流媒体已经多数用“房地产税”来替代过去的“房产税”，也就是说未来房地产税会是一个综合的概念，包括我们经常说的房产税（房屋税）。这才是房地产税改革的重点也是难点。不过可以肯定的是哪怕未来房地产税真的立法通过了，也是以“稳定房地产市场”为前提的，毕竟房地产市场这么大的盘子不是随便就能动的，尤其是2020年此次用“稳妥”两字，就是不希望房地产税对于房地产市场造成一些不好的影响。

　　我国房价为何会这么高？除去需求因素外，关键是从上到下的“鼓励购房”“刺激购房”导致的

　　如果说是我们引导、鼓励老百姓去城市（大城市）买房，相信不会有人反对的

　　图上所示是2006-2018年我国商品房价格走势图，可以看到我国房价上涨经历的3个时间段2008/2013/2016，基本上每一次房价上涨的背后都有我们的“引导”“鼓励和刺激”。调控不能从一而终才是导致房价出现“蓄水式暴涨”的原因。简单来说，如果没有我们故意的引导或引诱老百姓在城市，大城市购房，相信如今的房价也不至于这么高。那么我们经常使用的引诱或鼓励老百姓购房的方法有哪些呢？取消限购、降低首付比例、降低房贷利率等其实都是我们经常用的手段。

　　高房价的今天，城镇化已经成为房价持续上涨的“唯一动力”，房价上涨跟房产税出台不出台关系真的不大

　　2008年前我国房价上涨真的是人口流动造成的城市住房需求不足，但是2016年后就真的是“为了城镇化而城镇化”。关注房产的朋友应该知道2016年开始的“去库存”，虽然说解决了不少三四线城市房企的高库存问题，但是房价却出现了一波大涨，为何会如此？拆迁安置货币补偿人为提高购买力才是关键。

　　房价什么时候会恢复理性？需求理性、资本理性时自然一切就恢复理性了

　　过去比较长一段时间内房价持续上涨的原因跟居民需求有关系，这里面包括了居住、投资等各种需求，如今房价过高的很大部分原因是“房产满足了大家投资需求”

　　人们购房的需求其实就是两部分：居住需求和投资需求；现阶段来说多数人的投资需求要远远大于实际的居住需求，也正是因为20多年来房价的持续高速上涨导致了上市公司、企业、银行、民间资本等蜂拥而至，这么多资本的涌入自然会推动房价上涨。

　　图上所示是我国人均GDP走势图，可以看到2019年人均GDP已经高达7.1万元。伴随着国民经济的发展，国内出现了大批量的中产和高产人群，他们需要一个合适的渠道来保证资产保值或者升值。在全球主要经济体来说，股市和楼市都是资本的主要去处，我国股市自从2015年后就一直一蹶不振。那么楼市就成为各种资本交汇的主要场所，银行、上市企业、民间资本等开始大量进入楼市的结果肯定会抬高房价，这是最基本的尝试。可以说，如今高房价的很大一部分原因就是“房产满足了大家的投资需求”。

　　那么要想让房价回归理性，真正实现“房住不炒”，该怎么办？通过税收等手段降低房地产行业利润率即可

　　资本的逐利性决定了“哪里利润率高，就流向哪里”。为何包括上市公司、银行、民间资本等都愿意把大量的资银行信息港入到房产？其实还是因为房产的毛利率高，起码说房企在债券或者融资市场上给出的利息是要比其他行业高的多。懂利率的朋友应该知道这样一句话“我国利率市场有两个利率，一个是银行利率，一个就是房地产行业利率”。一般来说房地产行业利率在8%-10%之间，而我们一般商业贷款的最高利率也就5-6%之间。换句话说，就是因为房企能够给予资本市场这么高的回报率，所以资本市场才愿意把大量的资银行信息港入到楼市。怎么解决这个问题？这就是房地产税改革的难点和重点。

　　看过“眉山剑客陈平老师”视频的朋友应该知道，陈平老师对于房地产行业的看法也是“要通过征税费来调整房地产行业利润率，通过利润率的调整来引导资本流向合适的行业”。这也跟勇谈一贯的观点一致，其实要想解决房价高的问题，最根本的还是“解决房地产行业毛利率高”的问题。所以，房地产税到底该如何改革？如何征收？如果涉及不到行业利润率的问题，自然高房价问题就很难解决了。

　　综上，房产税（房地产税）未来2-3年内会不会出台不知道，但是寄希望于房地产税来完全让房价合理其实很难。毕竟房地产税细则尚未明确，多数老百姓理解的还是房屋税，房屋税真的能够解决高房价问题吗？我是深深怀疑的。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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