黄奇帆：楼市变局 不能忽视三股力量(2)

　　注：数据来源于中金证券

　　（补充：其实哪怕房价每年上涨6%，但考虑到杠杆的因素存在，在首付三成的情况下，仍会有18%的实际增长率出现）

　　3、今后十几年，房价会趋于平稳，既不会大跌，也不会大涨。中国的城市化率还有10%增长空间，很多城市都还在发展，中国房价不会出现大幅度的往下坠落，没有这个经济基础；但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番过去十几年的那种历史性现象。

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　　土地将实现精准供应，农村土地将更值钱

　　过去供应土地东西南北是逆向供应的，越是中小城市土地供应越宽松，但这些城市实际上的扩张需求又很低（补充：这也是为什么会出现越来越多空城的原因）

　　我们有一种对城市规模的恐惧症，以前一直都是支持小城镇发展、中等城市发展，一到500万人口以上就开始限制，一到1000万人口以上就封顶了。

　　越是大城市人口越多、建设量越大的地方土地供应越紧，当然地价就高。所以要降低房价、控制房价，很重要的措施是要控制地价、降低地价，就要在高房价的地区增加城市土地的供应。

　　今后十几年按照房地产高质量转型的发展要求，在城市土地价位上会根据“产业跟着规划走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走”的原则来供应土地。

　　这样走的过程，我们可以用一个形容词叫做“爬行盯住”。走一步看一步，人口不是一步到位的，土地也不是一步到位的，但是土地可以预支一些，人口到了1000万我给多少，人口到了2000万我给多少，就是“爬行盯住”的过程。

　　但是不再是中小城市宽松供地，大型城市紧俏供地的逆向调控，我们都知道一个人平均一万平方米，一百万人就是一百平方公里的城市，给多了就是浪费土地资源。所以在这个意义上，中西部中等小城市土地要给，也应该鼓励支持，但不能鼓励泡沫，不能鼓励成空心化的结果。

　　我们过去城市发展的另一个问题就是农村的土地资源跟城市土地资源分裂，没有出现资源优化配置顺向的一种流动。

　　下阶段可以实施城乡的建设性用地占补平衡，把它进行资源优化配置，这就有一个地票问题。农民进城了，农村里的宅基地没用了，这个房子占用了宅基地，深山中的老旧房子要卖也只能卖个几万元，但是把这个房子变成耕地，形成地票，一亩耕地的地票可以卖到二三十万，农民当然有积极性。

　　如果全国每年有几十万亩地票实现了占补平衡的交易，既会通过市场化资源优化配置，增加大城市土地供应，满足城市化发展的土地需求，又会形成大城市返补大农村，成为城乡统筹改革的一个重要的红利，今后10年会变成中国城乡土地一体化发展的一个基础性的改革措施。

　　黄奇帆，曾任上海市委副秘书长、重庆市市长、第十二届全国人民代表大会财政经济委员会副主任委员，现任中国国际经济交流中心副理事长。