王振华和他的财务魔术师新城控股:近半利润涉嫌调节(2)-随便找信息港

王振华和他的财务魔术师新城控股:近半利润涉嫌调节(2)

　　总结关键的一点就是：租金收入是投资性房地产评估增值的关键。

　　新城控股约一半的吾悦广场分布于三四线城市，即使资产价值重估常常作为会计调节的工具，但一方面三四线租金收入不可能持续暴涨，资产价值重估带来的收益暴涨暴增不可持续，另一方面资产价值重估也是没有真金白银的“账面利润”。

　　2、投资收益与选择性并表

　　2018年，新城控股的投资收益为22.67亿元，同比增长321.02%。

　　其中，合营、联营企业转子公司带来了6.77亿元投资收益，占公司2018年归母净利润的6.45%。新城控股原合营企业转子公司时，主要是子公司存货评估增值带来了收益。

　　为什么从长期股权投资到作为子公司并表处理，摇身一变就能变出6.77亿元的投资收益呢？因为，按照企业会计准则规定，合表时，原持有的股权会按合表日的公允价进行重新计量，与原来股权账面价值的差异，就是“变出来的收益”，其本质仍然可看作是资产重估创造的收益。

　　2016年及2017年，新城控股合、联营企业转为子公司产生的投资收益分别为0.46亿元、2.62亿元，而到了2018年，这部分投资收益增加得更多。

　　下表为2018年合营、联营企业转子公司的具体明细：

（数据来源：公司公告）

　　新城控股对相关股权投资是否选择性并表以调节利润优化财务指标？接下来我们来看2018年其中几家从合营企业转子公司（上表已标黄）的具体情况。

　　（1）许昌昱恒

　　2018年，公司通过协议约定方式，将持股49.51%的青岛卓越和持股50.50%的义乌吾悦并表；通过收购许昌昱恒1%股权和进行协议约定的方式，将持股32.38%的许昌昱恒并表。

　　是否存在通过收购少量股权或签署相关协议，变更子公司会计核算方法以调节利润，这是上交所质疑的问题之一。虽然公司洋洋洒洒几千字对该问题进行了周密的回复，但进一步核查后，我们仍然发现隐藏其中的矛盾。

　　按照2018年年报披露信息，许昌昱恒2018年7月6日之前为新城控股的合营企业，2018年7月6日之后为其子公司，即并表日为2018年7月6日。

　　不过，许昌昱恒其中的一个间接控股股东，为上市公司中南建设(8.930, -0.27, -2.93%)（000961.SZ）。2018年11月19日，中南建设发布《关于新增为子公司融资提供担保的公告》中，许昌昱恒作为其子公司赫然在列。

（数据来源：中南建设《关于新增为子公司融资提供担保的公告》）

　　按照中南建设的公告，至少在2018年11月19日及以前，许昌昱恒都为中南建设的子公司，而新城控股年报中披露，自2018年7月6日开始，许昌昱恒为新城控股的子公司，两家公司的数据出现了矛盾。

　　（2）扬州悦盛

　　扬州新城悦盛房地产发展有限公司最初由新城控股新设成立，成立时间为2016年7月25日。

　　2016年12月26日，北京千石创富资本管理有限公司以1亿元取得扬州悦盛20%股权，新城控股对扬州悦盛的持股比例则下降至80%。当时，新城控股认为与其他投资方对扬州悦盛为共同控制，故对持股80%的扬州悦盛作为合营企业，以权益法核算。

　　另一股东方的基金背景也引起我们的注意。公开数据显示，扬州悦盛的另一股东方北京千石创富资本管理有限公司，为国金基金管理有限公司的子公司，主要从事资产管理业务。

　　以下几点说明新城控股可能对扬州悦盛选择性并表：

　　第一，扬州悦盛的法人在2018年10月10日之前一直为梁志诚，而梁志诚曾为新城控股财务负责人，2015年3月30日至2018年3月29日任职新城控股董事及副总裁，2018年4月4日至今为新城控股董事及联席总裁。

　　新城控股对扬州悦盛持股80%，而另一股东方北京千石创富资本管理有限公司并非专业地产开发公司，既出大钱又出人担任法人的新城控股竟不能控制项目开发公司？

　　第二，2016年及2017年，扬州悦盛分别亏损700.00万元、8，677.25万元（6，941.80万元/80%）。2018年扬州悦盛的具体盈利数未见披露，但从披露的2018年9月26日（购买日）至2018年12月31日期间，扬州悦盛实现净利润26，717.70万元推测，扬州悦盛2018年应该已经盈利，且业绩不会太差，新城控股选择了在这一年以10，940.08万元现金购买另一股东方20%的股权。

　　最后，从2016年12月26日入股至2018年9月26日退出，北京千石创富资本管理有限公司最终获得的收益为942.08万元（10，940.08万元-10，000万元），按持有1年9个月平均测算，年化收益率仅5.38%，股权收益率实在太低。

　　要知道，新城控股2018年度的加权净资产收益率高达41.91%，即使2017年也有34.18%，且扬州悦盛2018年最后三个多月就有净利润26，717.70万元了。

　　北京千石创富资本管理有限公司为什么选择在这时候“急流勇退”？股权投资不是做慈善，这实在不像股权投资。

　　（3）南京创锦

　　南京新城创锦房地产有限公司，成立于2015年11月25日，成立之初法定代表人为王振华。

　　在2015年年报中，南京创锦为新城控股的间接控股子公司，当年其净利润为亏损78.71万元。

　　2016年4月13日，南京创锦的法人变更为新城控股的副总裁唐云龙。

　　2016年6月28日，南京德顺房产开发有公司向南京创锦注资20，000.00万元，新城控股持股比例被稀释至70.15%。这时，新城控股根据相关投资协议及章程，将南京创锦由子公司转为合营企业。2016年，南京创锦净利润亏损1，345.00万元。

　　2018年11月15日，新城控股又以223，81.78万元现金从南京德顺房地产开发有限公司手上买回了南京创锦29.85%的股权。这时，南京创锦又由合营企业变为了新城控股的子公司。

　　而与新城控股来回倒腾南京创锦的南京德顺房地产开发有限公司，目前还参股了南京新城万博房地产开发有限公司（持股30%）及佛山鼎域房地产有限公司（持股30%），而新城控股分别持有这两家公司剩余各70%股权，但新城控股将这两家公司作为合营企业核算。

（数据来源：天眼查）

　　南京新城万博房地产开发有限公司及佛山鼎域房地产有限公司均由新城控股在2017年新设成立。2017年11月17日，南京德顺房产开发有限公司向佛山鼎域房地产有限公司注资人民币15，000.00万元，新城控股持股比例被稀释至70%；2017年8月9日，南京德顺房产开发有限公司向南京新城万博房地产开发有限公司注资人民币9，900.00万元，新城控股持股比例被稀释至70%。

　　可以看出，南京德顺房地产开发有限公司与新城控股有着良好的业务合作关系。

　　在新城控股的财报上，南京创锦经历了从子公司到合营企业，又从合营企业到子公司的角色转化，这是新城控股的经营需要。在2018年从合营企业转为子公司时，南京创锦的净资产评估增值了20，244.79万元。

　　另外，从2016年6月28日入股至2018年11月15日退出，在约28个月的持有期，南京德顺房地产开发有限公司所持南京创锦20，000.00万元的股权投资，最终收益为2，381.78万元（223，81.78万元-20，000.00万元），平均年化收益率仅为5.10%。