王振华和他的财务魔术师新城控股:近半利润涉嫌调节-随便找信息港

王振华和他的财务魔术师新城控股:近半利润涉嫌调节

　还是那句话：地狱空荡荡，恶魔在人间。

　　如果不是报道很快被官方坐实，风云君还是难以相信一位控制三家上市公司的老板会能干出如此行径！

　　根据《新民晚报》的报道，6月29日下午，新城控股(34.580, -3.84, -9.99%)董事长王某在万航渡路一家五星级酒店猥亵一名9岁的女童。而报道中的王某就是王振华。

　　王振华目前拥有三家上市公司，分别是港股新城发展控股（1030.HK）、新城悦（1755.HK）和A股上市公司新城控股（601155.SH），王振华和他的新城发家于苏南重镇常州，在当地还颇有些传奇色彩，而王振华本人也频频参与慈善事业。恶魔戴着面具混迹在人群中。

　　而根据新城控股最新的董事会公告，新城控股称董事长王振华先生（作出如此下作之事，董秘还好意思用“先生”）因个人原因被刑事拘留，公司选举王晓松为董事长。王晓松的简历是：王振华的儿子。

　　虽然新城控股强调是“个人原因”，但王振华毕竟是新城的老板，对上市公司的影响那是跑不了的。但是，根据风云君的喜欢撸财报的风格，结合交易所对新城控股的问询函，风云君发现用一组词来形容王振华和新城控股再恰当不过：伪善、伪装。

　　下面一起来看看新城控股的财报。

　　如果说，康美药业300亿元货币资金“不翼而飞”让会计与审计师们颜面扫地，那么，新城控股的财务总监，则展现了更高阶的财技，给康美药业的会计好好的上了一课。看完新城控股的骚操作，康美药业的会计师们可能需要重新拜师了。

　　新城控股（601155.SH）2018年的业绩，实在好到让人怀疑，也引来上交所的问询。上交所就公司是否存在利润调整、利润增长可持续性、关联方、合作方资金往来、大存大贷等提出了16个问题。

（数据来源：choice、公司公告）

　　A股市场目前市值前6的六大房企，按市值大小分别为万科A(29.360, -0.19, -0.64%)、招商蛇口(21.910, -0.14, -0.63%)、保利地产(13.510, -0.13, -0.95%)、华夏幸福(32.850, -0.54, -1.62%)、绿地控股(7.040, -0.07, -0.98%)与新城控股，而新城控股2018年的利润增长速度在六家头部房企中是最快的。

　　2018年，新城控股营收541.33亿元，同比增长33.58%，归属于上市公司股东净利润104.91亿元，同比大增74.02%。

　　下面，大家就随风云君来看看新城控股如何最大优化公司业绩及各项财务指标，新城控股的财技如何就高人一等。

　　一、骑上黑骏马

　　根据易居克而瑞数据，2018年，新城控股按房地产销售金额排行第八。比起排在其前面的恒大、万科、碧桂园、融创、绿地、保利、中海这些老牌知名房企，新城控股这家极力推崇“骆驼精神”的地产新贵，更像一匹黑骏马，一骑绝乘，赶超了华夏幸福、龙华地产等一众地产名宿。

　　骑着这匹黑骏马的公司掌舵人就是王振华，昔日的江苏省常州市的首富，如今已化身人间恶魔。除新城控股外，王振华目前还控制着新城发展（HK01030）及新城悦（HK01755）两家港股上市公司。

　　2015年，新城控股以换股方式吸收合并江苏新城，实现了房产开发业务在A股的整体上市。从2015年至2018年，新城控股营收从235.69亿元增长至541.33亿元，年均复合增长31.94%%，归母净利润从18.36亿元增长至104.91亿元，年均复合增长率78.77%，销售合同金额从319.29亿元飚涨至2018年的2，210.98亿元，三年时间增长6倍。

（数据来源：choice、公司公告）

　　二、会计易容术：利润调节迹象明显

　　俗话说的好，步子大了，容易扯到淡。业绩太好，常常引来各种围观讨论，正如时下人造美女太多。但真美女就不畏素颜，我们先来看下新城控股“卸妆前的美颜照”。

　　从新城控股2018年利润表数据看，净利润122.09亿元，同比大增95.02%，其中，公允价值变动收益27.85亿元，投资收益22.67亿元，两者金额占净利润的41.38%。

　　而拉长时间跨度（自2015年至2018年），2018年度，公允价值变动收益及投资收益两者占净利润的比重仍旧是最大的。

（数据来源：choice、公司公告）

　　公允价值变动收益及投资收益大幅增长，助推2018年利润高速增长。

　　略施粉黛，百媚生辉，这是新城控股呈现给我们的初步观感，抑或是这本就是一家带有“伪装”气质的公司。

　　1、资产重估术：投资性房地产变动收益28.09亿元

　　截至2018年12月31日，新城控股投资性房地产账面价值为407.58亿元，同比增长为73.47%，投资性房地产账面价值占总资产的12.34%。

　　2018年，投资性房地产公允价值变动收益为28.09亿元，同比增长209.02%，占归母净利润的26.78%。其中，年初已完工项目产生的收益为6.85亿，年度内新完工项目产生的收益为14.64亿元，年末在建项目产生的收益为6.60亿元。

　　公允价值变动收益主要是公司按照公允价值模式核算投资性房地产而产生，并据评估价值确定。作为非经常性损益，与生产经营活动收入无关。业界的做法，就是找家评估机构，出个报告，据此确认增值收益。

　　新城控股商业地产开发涉及的投资性房地产主要为综合性购物中心，即“吾悦广场”，包括重资产和轻资产两种模式运营。

　　重资产模式指由公司自主投资、开发、建设并运营的吾悦广场，轻资产模式指由其他第三方开发建设，公司通过收取商业管理服务费用，或租赁其他第三方持有的商业物业进行运营的吾悦广场。

　　新城控股持有的投资性房地产主要为在重资产模式下运营的吾悦广场。截至2018年12月31日，新城控股开业及储备的吾悦广场共计96座，其中采用重资产模式运营的吾悦广场共计89座。

　　24座位于二线城市，45座位于长三角地区的三、四线城市，20座位于其他地区的三、四线城市。重资产模式下，新城控股约一半的吾悦广场分布于三四线城市。

　　据2018年年报问询函回复公告，新城控股投资性房地产除受商业物业土地成交情况影响外，主要取决于实际租金收入、预计租金收入、租期收益率、开发利润率等因素的影响。

　　新城控股解释，对于已完工的投资性房地产，评估机构按照投资法对其公允价值进行评估，评估价值主要受项目运营全周期内可以实现的租金收入影响；2018年度新完工项目投资性房地产在2017年末尚未开业，由于该等项目在2018年末已完工并签订租约，因此2018年末评估机构进行评估时，调整为根据实际租金水平测算评估价值；

　　2018年度新完工项目投资性房地产于完工前尚处于在建状态，对于在建项目的估值计算，先采用投资法计算在建项目的完工后价值，扣除尚未投入的开发成本与预计开发利润等，得到在建投资性房地产的公允价值，2018年度在建的吾悦广场，随着项目持续投入的增加会产生公允价值变动收益。