另一端的税收补充,大家也比较容易理解,长远来看,卖地收入的模式将会逐步退出历史舞台,而房地产税作为补充卖地收入的税收来源,就需要进行铺垫。 但是,在当下有一个重要的悖论是,房地产税如果征收过大,必然会导致市场抛盘增加。 而市场抛盘增加,则会导致房价被打压,从而同时导致卖地收入快速下跌以及房地产税下降的双杀。
另外,从之前试点的情况来看,上海房地产税的征收仅仅达到了土地出让金10%左右的额度,因此如果过多的征收,必然导致顾此失彼。
以上海为例,在作为试点推行后,哪怕是近两年卖地收入下降,地产市场被疯狂打压的情况下,房地产税的税收占比依然仅占10%左右,远远不能替代土地出让金的收入。 如果假设当下存量房地产市值为213万亿,房地产税要替代土地出让金的临界点,分别是4%的税率,或者12平方的免征面积。 这还是在不考虑征税的房价产生影响的大前提下。 而全国城镇家庭的人均住宅面积,中位数大部分集中在20平-49平之间,
显然,过低的免征额跟我们的减税降费是有着明显冲突。所以中短期内,房地产税是不可能替代土地出让金的。 因城制宜 此外,当下的房地产相关政策,逐渐推行因城制宜的方式,也就是说即使房地产税推行出来,每个城市也很可能根据各自的情况来征收。 像一些需求支撑比较旺盛的一线城市和强二线城市,征收的可能性相对比较高,而一些本身人口就流失,土地都难以卖出去的城市,则有可能反过来通过不收房地产税,来吸引人口流入。 征收方式 上面提到的上海试点,其实是过去一段时间里的试验田之一,另一个则是重庆,两者的政策特点如下,
后续政策的推行,我们应该从试点地区去观察出政策的思路。 通过对比上海的重庆两地的试点政策,我认为有几个统一的特点是值得大家重视的。 首先,是保护刚需群体。 这两个试点政策都对刚需群体很友好,首套住宅肯定能减免,而上海的人均面积不超过60平的部分也是一个非常高的标准。 刚需群体之所以要保护,其中一点是因为当下的房产持有着,非常大的一部分是早期购置了房产后,房价大幅上涨但工资涨幅只能勉强跟上的中产群体。 其次,是对多套房群体有所针对。 上述两个政策的推行,显然是针对有余力买多套房的群体,这部分群体一般分为两类人,一类是确实具备经济实力的土豪,另一类则是大家所厌恶的地产炒家。 前者在购房的时候自然会把征税也考虑上,这部分群体自然不用担心。而后者则可能会受到打击,但由于有首套减免在,所以还是有办法绕过去。 最后,是“既往不咎”原则。 这是争议非常大的一点,在上海试点里,政策只针对新购房的群体,而已经购房的群体并不征收。重庆对政策实行前的免税面积和实行后的免税面积进行针对性区别,也是一种体现。 这一条政策非常关键,同时也是最难判断究竟会不会在税法中推行的条款,如果房地产税的征收不考虑“既往不咎”,那么对一些多套房持有者将是一种打击。 从金融稳定的角度去考量,这一条我倾向认为还是会保持下去。 地产行业的预期差 我们最后回到地产公司的视角上。 实际上,结合上述的分析,在保障刚需,稳定金融体系,以及因城制宜这三个大前提下,我们可以判断到房地产税对房价的影响,更多在于稳,而非降。 |
另一视角
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