土地增值税首降：这一轮调控还能调多久？(7)

实际上，每个工具从研究到实施，再到起作用，是有时间延迟的，是长期的规划，但是群众对政策的预期却是当下的。因为群众是根据未来市场预期来决定当下买卖操作。目前推出的政策收效甚微，源于过去几次调控失败，源于糟糕的预期管理。就像此前出现的租房贷款，看似服务长效机制，但是推出之际带来了很大的舆论分歧，而且大部分是持悲观态度的，你这预期还怎么管理？

长效机制的建立，远看地方土地财政的破局，短看房地产市场的预期管理，两手抓，两手都要硬。

小结：

从去年国庆开启了这一轮房地产调控，楼市如预期的降温，而财政契税和土地增值税都出现了放缓，释放出楼市调控进入深水区信号。调控将面临以往的抉择，但是这次不会不同以往选择了简单的放水，而是持续打压，并进行新的工具探索。

但是，核心的地方财政问题将考验未来调控能否坚持到底。而从能想到的工具看，房产税是增加收入最直接的方式，但是短期看远水解不了近渴。

现在就是长效机制与地方财政赛跑了，如果这次跑输了，画面太美…

最后谈一下房价。房地产研究框架长期看人口，中期看供应，短期看金融，现在M2增速下来了，还是历史新低，这是之前未曾有过的。10年期国债利率在不断走高，首套房的利率普遍上涨，政策是越来越严，比如严查消费贷，拉长限售年限等，短期的金融环境和政策环境都决定了房价是维持下行的。