【聚焦】房地产项目开发最优惠的企业所得税如何计算？

【聚焦】房地产项目开发最优惠的企业所得税如何计算？

在工作中，很多房地产项目在制定运营计划时，通常采用静态法计算企业所得税。 即按整个项目周期的利润总额乘以25%的税率计算企业所得税，而不是按每个纳税年度单独计算企业所得税。 由于项目周期通常超过一个纳税年度，如果某一纳税年度存在可补偿亏损，该计算方法将忽略可收回亏损对企业所得税的影响，导致计算结果与企业实际税负存在较大偏差。该项目。 下面笔者通过一个简单的案例来说明这种情况。

一

案件基本情况

1、各业务类型的销售收入和成本 一个项目分为两个开发阶段。 一期规划建设住宅20万平方米，地下停车位2500个（10万平方米）有限公司企业所得税怎么算，住宅销售价格5万元/平方米，地下停车位40万个二期规划建设10万平方米公寓和1,250个地下停车位（50,000平方米）。 公寓销售价格3万元/平方米，地下车位40万元/套； 房屋及公寓建设成本为32000元/平方米（含土地成本25000元/平方米，开发成本3000元/平方米，资本化利息4000元/平方米），地下车位建设成本为9000元/平方米（含土地成本2000元/平方米，开发成本3000元/平方米，资本化利息4000元/平方米）。

为简化计算，作如下假设：首先，假设上述销售收入不含增值税，开发成本不含增值税，并扣除土地成本不考虑增值税销售额；

第二，假设期间费用为销售收入的4%；

第三，本文主要分析企业所得税，简化土地增值税的计算，假设一、二期土地增值税合并清算，均为非普通居民。 假设税金及附加为销售收入的6%（包括土地增值税、城建税及附加）。

2、一期住宅及其车位、二期公寓及其车位项目运营计划具体运营时间节点如下：

注：（1）房地产企业在预售过程中取得的预售收入，需按预估毛利预缴企业所得税。 （二）房地产企业竣工交付后需要结转收入和成本。 3、项目利润总额按各业态的销售收入和成本计算。 项目利润总额计算如下：

二

不同计算方法下的企业所得税负担

1、静态法计算企业所得税 如果不按经营计划划分纳税年度，按静态法计算，应缴纳的企业所得税=项目利润总额21亿元×企业所得税税率25% = 5.3亿（小数点后一位，四舍五入））。

2、动态法计算企业所得税 如果经营计划结合纳税年度划分动态计算，应纳企业所得税=1.4亿元+5.1亿元+4亿元+0=6.9亿元。 企业所得税税负较原静态计算增加1.6亿元（6.9亿元-5.3亿元=1.6亿元）。 详情如下表所示：

注：（1）假设所有格式在预售阶段全部售罄； (2) 假设预计毛利率为15%； (3) 为便于理解，上述假设均未考虑预缴土地税后清算对企业所得税的影响 本项目开发后，不会有后续项目开发，及增地清算事项企业所得税退还等问题不予考虑。 假设预缴土地税等于清算税； (4) 为便于计算和理解，假设城建税金、附加及期间费用仅发生在销售收入（预售）产生的当年。 其实上面的扣除都是假设提前扣除的。 若将上述扣除部分分摊至结转年度扣除，将进一步扩大2022年亏损，增加所得税亏损。

三

所得税亏损的原因及对策

从上表可以看出，造成上述税损的原因有二：一是经营计划安排最后出售公寓及其车位，其销售收入35亿对应土地和开发成本36.5亿元，造成亏损1.5亿元，而该项目没有后续应纳税所得额弥补该亏损，造成所得税亏损； 二、本年度应纳税所得额按预售公寓及其车位预估毛利率15%计算。 无法产生足够的应纳税所得额来抵扣前期预计毛利，导致所得税亏损。

为避免上述企业所得税损失，笔者认为：

一是早期预防。 在制定项目运营计划的过程中，综合分析所得税的影响。 如果综合分析原经营计划将造成所得税（增值税、土地增值税）重大损失，应检查是否调整计划；

二是充分利用已经形成的亏损。 如果问题已经无法改变，比如本案项目已经进入公寓和车位的开发运营阶段，那么以后可以考虑继续开发以项目公司为主体的其他项目。 然后，公寓和停车位造成的损失将在未来的其他开发项目中弥补，以避免所得税损失；

三是综合考虑其他方案。 例如，在本案中，在公寓及其停车位的建设阶段，可以考虑以公平的市场价格出让其土地或在建工程，以确认公寓及其停车位的损失。提前结转当年的住宅及其停车位，使盈亏相抵，避免和减少所得税损失。 但采用该方案需要综合分析相关税收政策、税收定价、是否符合公司经营目标等。

作者：冯俊驰，周晓宇有限公司企业所得税怎么算，作者单位：广州正坤财税咨询有限公司

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