关于营改增后土地增值税预征计税依据问题的通知（二）

关于营改增后土地增值税预征计税依据问题的通知（二）

1、土地增值税应纳税所得额

《财政部 国家税务总局关于营业税改革后契税、房产税、土地增值税和个人所得税计税依据有关问题的通知》（财税[2016]4号） 43）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入，不包括增值税收入。

《国家税务总局关于营改增后土地增值税征收管理若干规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：一、关于确认的问题商改后土地增值税应纳税所得额：

营改增后，纳税人转让房地产的应税土地增值税收入不包括增值税。适用增值税一般计税办法的纳税人，转让房地产取得的土地增值税应纳税所得额不包括增值税销项税额；增值税责任。

2、预缴土地增值税的计算

根据上述政策，房地产开发企业收到预付款时：

1.一般计税方法下：

土地增值税预缴税款=预缴税款/（1+11%）*土地增值税预征率

2、简易计税方法下：

土地增值税预缴税款=预缴税款/（1+5%）*土地增值税预征率

为方便纳税人，简化预征土地增值税的计算。，简化预征土地增值税的计算。房地产开发企业以垫款方式销售自行开发的房地产项目的，土地增值税预征税基可以按照下列方法计算：

土地增值税预缴税基=预缴税款-预缴增值税额

例如：某房地产开发公司开发项目A（开工日期为2016年5月1日之后）。2017年7月，预售普通住宅1110万元。根据地方规定，土地增值税预征税率为2%。但：

1.一般情况下，土地增值税预征税额计算：

土地增值税预征基数=不含增值税收入=1110/（1+11%）=1000万元

预缴土地增值税=不含增值税收入*土地增值税预征率=1000*2%=20万元。

2.为方便纳税人，简化预征土地增值税的计算：

预缴增值税=1110/(1+11%)*3%==30万元

土地增值税预征基数=11.10-30=1080万元

预缴土地增值税=1080*2%=21.6万元。

从以上结果来看企业所得税预缴率怎么算，虽然计算简化了，但预缴税款比正常计算方法要大。国家税务总局公告2016年第70号规定，“为方便纳税人企业所得税预缴率怎么算，简化土地增值税预征税额计算”，“可按”上述方法计算，但在一些省市，强制纳税人按照上述规定计算缴纳，我觉得不对。

3、预缴土地增值税的会计处理方法

以上例为例，企业预缴土地增值税20万元，会计处理如下：

借：应交税金-应交土地增值税 20

贷款：银行存款20

当开发项目达到竣工条件且相应的收入和成本结转至损益时，将土地增值税转入税金及附加科目：

借：税金及附加20

贷：应交税费-应交土地增值税 20

但部分企业在预缴土地增值税的同时转入“税金附加”，不符合权责发生制的要求和收入与成本相匹配的原则。

也有企业在预缴土地增值税的同时，将土地增值税转入“预缴或递延费用——待转土地增值税”，到账时转入“税金及附加”。满足完成条件。我认为这种“应交税费-应交土地增值税”期末余额的处理方式，能更准确地反映项目未完工时应预交的土地增值税金额，更能反映期末资产、负债的合理性和公允性。因此，我个人更喜欢这种会计处理方式。