绿城的恩主江湖，也是一座围城城里的人则跃跃欲试

绿城的恩主江湖，也是一座围城城里的人则跃跃欲试

房地产行业是江湖，也是围城

城里人想跨界出门

而城外的人们跃跃欲试，想要走进去

尤其是像中交建这样的基建行业

盖房子比修路、修桥、修港口容易得多

犹如身怀绝技的剑客

长期在部队

终于找到一份丰厚的工作

用政府拨的一笔银子

想在这江湖上立宗派

可以在江湖

这时我才明白，这不仅仅是比拼技艺和实力

业务整合正成为中交建的泥潭

昨天，一则曹周南从绿城辞职的消息传出。据此传闻，继任者是中交集团空降的张亚东。当然，绿城很快回应传闻是误传，中交部则保持沉默。就像许多谣言一样，这个消息很快就被遗忘了。但在传闻的背后，绿城的恩人中交系在蛰伏了两年半之后，终于亮出了獠牙。

低调的央企中交地产，2010年通过并购中国房地产获得从事房地产业务的“合规”资格，背靠庞大的基建帝国——中国交建团体。在业内人士看来，无论是开发技术还是资金背景，应该问题不大。但就是这家庞大的房地产公司，如今在市场上还默默无闻。该项目是最好的广告牌。北京人肯定知道万科、恒大，甚至上上城……但对于中交这样的名字，他们还是会一头雾水。比起知名度，绿城甚至要远高于它。

2017年10月，华夏地产更名为中交地产，这是中交地产首次对外正式表态。中交部相关人士表示：“中交地产的地产业务众多，下属复杂。但如果将所有地产业务条线整合到一个统一的品牌下，那么其规模几乎在千亿量级。” . 走了。

从那时算起，10个月过去了；而从中交部整合至今，已经过去了7年11个月。

中交还在房地产的世界里徘徊。如果按销售额计算，其规模应该排在百强房企之外。时任中交地产副总经理的周骥向媒体介绍，中交集团整个房地产业务规模其实还是挺大的：“我们其实在量化上已经领先了，去年， “我们报告的销售额达到了1260亿元。按照去年的排名，它在百强企业中排名第8位，在中央企业中排名第3位，实际上处于领先地位。” 周冀表示，中交最大的特点是协同效应，这在市场上是少见的。“中交建先做桥，先做路，还有很多其他的业务。

但挖山、建桥、填海，是住宅地产开发的屠龙术。地产江湖无龙，更现实的困境是中交集团旗下众多地产业务的整合——尽管，作为中交集团在地产领域唯一的A股上市平台板块方面，中交地产是一家具备良好企业背景和资信水平等条件的企业。但产权仍分散在各个公司，无法统一统计。所以，央企三大巨头的说辞，至少对于今天的中交地产来说中交地产是小公司吗?，还是遥不可及的梦想。

2017年，中交地产营业收入仅为57.9亿元，保利地产为1450.4亿元，中海地产为1443亿元。差距很大。而如果追溯中交建2017年的详细数据，我们可以看到更多的问题。比如其前三季度营收仅为14.1亿元，扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润前三季度也为负值。直到10月份，报告期内才完成对中交百货华通地产的收购，这使得中交地产的财务数据较近两年发生了重大变化。

再比如，中交建的经营活动产生的现金流量净额，近年来持续下降，至今没有好转。2017年，这个数字是净流出36亿元。2017年，中交地产新参与收购十余家企业，总投资18.6亿元，其中仅有1个项目以债转股方式出资，其余项目资金均为债转股。都是自筹。截至2017年底，该等项目均处于开发阶段，对中交地产的现金流无正面影响。

与二三线挂钩的土地储备

在中交地产的业务构成中，房地产销售占比97%，是其业务条线的绝对主力。2017年，中交地产营销费用增长67%，财务费用增长76.98%，负债率也达到88.56%。这是它为快速扩张付出的代价。但中交建的规模，无论是营收、土地储备，还是战略布局，都依然排在百强之外。

中交建方面表示，由于内部整合不断，其规模发展也受到一定影响。但房地产从来都是做规模的生意，尤其是在中国房地产行业已经进入强者恒强的时代。没有规模，就没有市场话语权。2017年，中交地产新增地块10个，总建筑面积172.26万平方米。预留建筑面积795.42万平方米，其中在建和待建面积626.95万平方米。从土地储备规模来看，中交建在2017年实现了显着扩张。但在中交所销售的产品主要是刚需和改善型住宅产品，

同时，在规模扩张与债务的博弈中，中交建显然也背负着资金压力。去年12月，中交地产出售部分重大项目股权，缓解资金压力。其持有的中交西南地产29%股权以8.1亿元的价格转让给金地集团。

此外，尽管拥有大规模的土地储备，但中交建的项目运营和营销能力仍不得而知。中交表示，作为央企，必须保证施工质量，避免高周转，而代价是项目的偿付能力将直接影响资金流向。比如西南地产有中交地产最大的房地产项目，重庆中央公园项目，但截至2017年，该项目竣工面积仍为0。这个预计投资高达18的项目亿元，拿地两年后，中交建仍然没有现金流。截至2017年底，西南地产净利润为-2988万元。

中国交建离千亿目标还有多远？

自身房地产业务的混乱，给中交集团的央企三强梦带来了巨大压力。相对而言，绿城是国内为数不多的成熟房地产平台之一。目前，中交地产已形成中交地产、绿城、中交海外三大平台。其余的整合工作仍在进行中。2017年中交地产是小公司吗?，绿城中国营收419.5亿元，远高于同为房地产平台的中交地产。

在中交地产的设计中，绿城在物业和营销方面在行业内有着自己独特的优势。同时，中交地产的母公司中交集团在基础设施建设方面具有强大优势。利用这些在工程技术上的优势以及与房地产行业的天然联系，依托母公司的资源，在获得土地、市场知名度和资金方面也有很大的优势，中交集团其实应该是能够在房地产行业有所作为。

业内机构分析人士也认为：“从品牌、规划设计、产品、物业综合来看，中交地产并不比同为央企的保利、中海、绿地差。”

不过，从战略布局来看，即使中交地产在完成资源整合后，要与一流的地产央企相媲美，也需要快速追赶。中交地产也在2017年年报中承认：与行业标杆企业相比，整体规模还较小，市场份额和行业影响力相对有限，需进一步加强规模发展，稳步拓展经营积极扩大规模，提高规模效益。

当然，从土地储备和扩张速度来看，中交建还是有冲击千亿的体量和能力的。但是需要给定一定的期限。在上海易居研究院智库中心主任严跃进看来，整个中交地产要达到千亿规模还需要一定的时间，还是需要继续发力在接下来的五年里。

-结尾-

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