房地产开发企业存货的概念、类型本指引(图)

房地产开发企业存货的概念、类型本指引(图)

一、房地产开发企业库存的概念和类型

本指引所称房地产开发企业存货，是指房地产开发企业按照会计准则规定核算的在建产品（在产品）和在建产品（产成品）企业第 1 号 - 存货。，俗称“商品房”），其账面价值主要为企业发生的开发成本。根据财政部印发的《企业产品成本核算制度》（财会[2013]17号），一般情况下，房地产开发企业的开发成本项目主要包括：土地购置成本、前期工程成本、建筑安装工程费、

1.土地征用费用，是指为取得土地开发使用权（或开发权）发生的各项费用，包括土地购置价款或转让价款、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费等。征地费、危房补偿费、地价及相关税费、改变土地用途、超面积收费、拆迁补偿费、安置搬迁费、拆迁房屋建设费等。

2、前期工程费是指前期发生的政府许可费、招标代理费、临时设施费、水文地质调查、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、施工准备费、场地清理费等的项目开发。成本。

3、建筑安装工程费，是指开发项目在开发过程中发生的各类主体建筑物的建筑工程费、安装工程费和精装修费。

4、基础设施建设费指开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供热、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管理费用开发项目的过程。网络工程费用及环境卫生、绿化及园林景观环境工程费用等。

5、公共配套设施费是指开发项目中所有业主独立的、非营利性的产权，或无偿捐赠给地方政府和政府事业单位的公共配套设施费，如物业管理室、配电等房、泵站、幼儿园、老人活动室等。

6.开发间接费用，是指企业为直接组织管理开发项目发生的不能直接归属于成本核算对象的项目监理费、成本审查费、项目保险费等。

7、借款费用，是指符合资本化条件的借款费用。

深入了解房地产开发企业开发成本的构成，有助于合理确定房地产开发企业存货评估价值的内涵。

2、房地产开发企业存货核查

房地产开发企业存货兼具工业企业存货和房地产的特点，其单项价值普遍较大。核查时除了要注意工业企业库存的核查点外，还需要结合不动产的特点，制定切实可行的核查方案。

通过向企业收集房地产开发项目相关证件、批文、合同、图纸等资料，关注房地产项目立项、审批、规划、建设、销售等相关文件的合法性和完整性，同时查阅有关账簿、凭证及其他单据有关统计资料，了解其财务核算、成本支付、项目销售等情况。

(1)获取被评价单位在建产品(product inproduct)评价申报明细表和已完成的在建产品(finished products)评价申报明细表，核对添加是否正确，核对是否正确用总账合计和明细账合计更正。匹配。

（二）收集核实核查评估所需信息。

1、权属信息：土地出让（转让）合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房地产预售许可证、工程竣工验收报告、土地使用证、房屋权属证、房产证, 其他物品的证明等

通过查阅上述材料原件，核实房地产项目的规划建设是否合法，权属是否存在瑕疵，是否存在抵押、查封等权利限制。

2、财务资料：收集土地出让价款、工程款及材料料款凭证、契税及其他相关税款缴款凭证、商品房销售预收凭证、收入确认及成本结转凭证、预缴税款凭证，等等

通过抽查凭证、核对工程合同、付款发票等方式，核实了解存货的账面价值和构成，明确工程款的支付、预付和应付账款的核算、成本费用是否归集等。是否合理，账目是否一致，是否有未清项。申报或多申报住房情况，结转成本收入是否匹配，是否欠税费等。

3、工程资料：获取或编制房地产开发项目合同台账，收集开发项目的主要合同，包括勘察设计合同、监理合同、施工合同、物资物资采购合同，以及测绘资料、工程图纸、工程结算审核报告、竣工验收资料等。了解各类合同的履行情况、合同变更和合同收尾情况。

4、销售数据：收集已售出（预售）商品房的销售台账，与账面反映的已售（预售）房屋进行核对。根据规划核准的可售建筑面积（??如有测绘报告，按测绘报告记载的可售建筑面积计算），结合结转收入房源及销售额账本，计算账面存货的实际可售建筑面积。

5、政策法规信息：与评价对象相关的法律法规、项目指标、价格规范、房地产开发相关行政收费文件等。

（三）现场调查。

1、资产评估专业人员通过询问、访谈、检查、调查等方式对开发产品进行核实，了解开发产品的数量、用途、销售状况，调查了解实物状况、所在地状况以及各开发产品的权益。通过现场调查，补充评估所需资料，完善资产评估申报清单。

2、关注各开发产品的征地时间、开工时间、预计或完工时间，了解项目的开发进度和销售情况。

3.现场调查记录的形成。主要内容如下：

（一）基本信息：开发品名称、地点、类型、开工日期、产权人信息等。

（2）股权状况：已开发产品的销售（预售）情况、规划情况、土地使用年限、共有情况、用益物权、担保物权、租赁或占用、查封情况等。

（三）实物状况：土地面积、土地利用性质、土地用途、开发程度等，在建开发产品的建设规模和开发进度（形象进度），以及类型、功能用途、建筑结构、已建成开发品的设施设备、装修、空间布局、外观、建筑、楼层、朝向等。

（4）区位状况：包括区位、交通、外部配套设施、周边环境等。

3、房地产开发企业存货评估与测算

(1)资产评估从业人员应该知道，虽然房地产开发企业持有的存货与房屋、土地使用权在实践和权利上是一样的，但由于持有目的不同，评估思路和参数的选择必然会存在。区别。

（2）由于房地产开发企业存货的特殊性，兼具工业企业存货和房地产的特点，评价应在工业企业存货评价的基础上考虑房地产的特点，选择适用的评价方法。一般情况下，房地产开发企业的存量因发展水平不同而采用不同的评价方法。其中，开发用地评价一般采用假设开发法、市场法和基准地价系数修正法。产品评价首选假设开发法，已开发产品通常采用市场法，房地产开发企业自有的酒店、商场或综合体的评价可采用收益法或重置成本法。基于资产基础法企业价值评估的基本原则，上述评估方法得出的相关资产的评估结果不一定总能反映其对企业价值的贡献，需要结合具体方法的应用以及被评估单位的实际账面价值 考虑是否加上购买资产过程中发生的必要税费（如契税）。

由于房地产开发企业股权转让评估中涉及的开发产品评估增值，在以后计算企业所得税和土地增值税时，通常不能在税前扣除，因此无论哪种评估采用该方法，需要考虑被评估开发产品中可能存在的土地增值税和企业所得税对其价值的影响。对于在建开发的产品（土地），按要求采用两种或两种以上方法进行评价的，应注意各种方法评价结果价值内涵的一致性。

(3) 假设开发方法

1、假设开发法，又称剩余法，是求取评价对象后续开发所需的支出和折现率，或后续开发所需的支出和因开发而产生的利润，取值开发完成后，开发完成后的价值与后续价值 开发必要支出折现至评价基准日减去，或减去开发必要支出后的评价对象价值后续开发及开发完成后的价值应得的利润。在实践中，假设开发方法通常包括“动态分析法”和“静态分析法”。

(1)动态分析法实际上就是现金流量贴现法，计算公式为：

在建产品评估价值=开发完成后房产预期价值的现值

-后续开发成本现值 -管理费用现值 -销售费用现值 -税金及附加现值 -土地增值税现值 -企业所得税现值

资产评估专业人员在应用动态分析法过程中，需要结合当地房地产市场情况、房地产政策以及对评估基准日未来房地产价格走势的预测分析，合理确定房地产的估价。开发完成后的财产，以及预期的后续事件。开发成本和开发成本等。

(2) 静力分析法的计算公式为：

在建产品评估价值=开发完成后的房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-税金及附加-投资利息-开发利润-土地增值税-企业所得税

下面将着重于静态开发法，详细描述假设开发法在建和开发产品评价中各参数的确定。

2、开发完成后的房地产价值。按规划部门批准的不同用途的可售房地产总建筑面积和相应的销售单价计算。

（一）可售建筑面积的确定。已取得房地产开发证书的，按房地产证书登记的可售房产的总建筑面积计算；未取得房地产开发竣工证明，但已进行房地产测绘的，按测绘报告记载的可售房产总建筑面积计算; 未取得房地产竣工房产证，也未进行房地产测绘的，

（二）销售单价的确定。如本项目近期有同类楼盘销售，销售单价可参考本项目同类楼盘近期销售单价（不含增值税，下同）；销售价格和租赁价格采用比较法和收益法估计确定。

（三）计算房地产开发完成后的价值时，需根据评估基准日房源和未售出房源对应的账面预收款，合理确定可售房源；同时注意预收款项与开发完成后的房地产价值之间的相关性，避免夸大收入或负债。

3. 后续开发成本。按照开发项目的预计总成本减去已发生的账面开发成本后确定。

工程概算总成本包括为满足规划要求，完成房地产项目竣工交付所需的全部费用，包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费等。 ， ETC。

(1) 项目预计总成本通常根据被评估单位提供的经核实的开发项目概算、预算、建筑安装合同、工程结算及审计报告，或参照与评估单位相同或相同的项目确定。开发项目。类似项目的建设和开发成本，采用成本法、市场法等适用方法，经比较、调整和修正后确定。为审慎起见，通常在评价时，根据工程的复杂程度，按前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公用工程费之和计算一定比例的不可预见费用。配套设施费用。

（2）账面发生的开发成本除包括企业开发成本（存货）中已经发生的工程费、材料价格等成本支出外，还包括反映在预付款项和其他应收款中的开发成本。对于与成本相关的预付款项，评估需要结合其他资产和负债的评估进行综合考虑。

4、管理费用和销售费用可参考同类房地产开发项目的管理费用率和销售费用率水平，结合项目实际进度，按续建工程的一定比例估算管理费用开发成本，按开发完成后房地产的估计价值计算管理费用。预估销售费用的一定比例。

5、税金及附加主要是指按照现行税法估算的应纳增值税税额计算的城市维护建设税和教育费附加。税金及附加不包括“买方应缴纳的税费”（契税），因为土地已经被征用估算企业所得税怎么算，相关契税一般计入开发产品的账面成本，与此不同从评估目的下单独出让土地开发。

6、投资利益只在静态分析法时涉及。这也是静态分析方法评价的重点和难点。评估时，必须根据开发项目的实际情况进行合理计算。通常，投资利息是根据在建开发产品和后续开发成本，并根据房地产开发建设过程中花费在这些开发成本上的时间，分别确定各自的入住时间，市场贷款在评估基准日的利率水平计算相应的投资利息。具体公式如下：

投资利息=在建产品评估价值×[(1+r)n-1]+（持续建设开发成本+管理费用+销售费用）×[(1+r)n×50%-1]

在企业价值评估实践中，资产评估专业人士需要综合考虑开发项目的热度、预售、后续开发时间等因素，合理确定开发期间预计的资金占用水平和投资利息、除上述在建产品评估价值和开发成本外，被评估单位可能预付的购房款和拟抵扣进项税额对开发项目实际资金占用水平的影响应也可以考虑。通常不宜直接用被评估单位的现有贷款额度和实际利率计算。

7、开发收益。只有在使用静态分析方法时才会涉及到。在确定开发利润时，以商品房的销售模式、知名度、竣工进度为依据，参考行业平均利润率，结合当地经济水平，合理预测开发利润水平。评估时要注意开发利润 计算基数与对应利润率的匹配度。在实际操作中，一般采用成本利润率或销售利润率。计算公式如下：

开发利润=（在建产品评估价值+续建成本+管理费用

+销售费用）×成本利润率

开发利润=开发后的房产价值（售价）×销售利润率

由于在建产品的开发进度不同，为达到预计可销售状态所承担的继续建设开发成本和承担的风险也不同。因此，资产评估人员可以根据项目开发进度、销售程度、预售情况、续建周期等因素，在上述成本利润率和销售利润率的基础上，进行一定比例的折让。经过考虑的。如果在建开发的产品是生地或净地，通常不需要考虑折扣；如果在建和开发的产品接近完工，成本利润率只考虑后期销售实现的利润水平（与一般工业企业的成品类似）。

8、企业所得税和土地增值税。通常以被评估单位的账面历史成本为基础，根据现行税收法规，采用清算模型进行估算。经初步判断，增值税减值变化不大的，也可以按照当地税务机关规定的土地增值税预征税率估算土地增值税。利润与企业所得税一起估计。

（四）市场规律

1、市场法适用于尚未开工建设、已开发完成的土地使用权评估。

2.采用市场法对尚未开工建设的土地使用权进行评估时，可参照本指引第十五节“土地使用权评估”。但需根据被评估的房地产开发企业和土地的实际情况，以及已经发生的契税等税项估算企业所得税怎么算，确定是否需要扣除必要的土地增值税和企业所得税。在土地购买过程中应予以补充。

3、采用市场法对已开发产品进行评价时，通常需要综合考虑房地产的销售状况、当地房地产政策以及批准的销售价格、销售方式、预付款等情况，确定市场销售价格项目比例，或参照同类商品房成交价格调整修正后确定。在此基础上扣除必要的销售费用和相关税费，并根据销售情况确定适当比例的销售利润并扣除。评估市场销售价格时选择的可比参照物应当具有可比性，与被评估资产的规模相当，修正调整幅度不宜过大。相关税费除税金及附加外，还需考虑土地增值税和企业所得税的影响。必要时，对于销售周期较长的已开发产品（如总价较高的别墅、大型商铺等），可考虑扣除未来销售期占用的资金成本。

(5)成本法

房地产开发企业存货计价仅在少数情况下采用成本法。当在建产品开发水平较低时，可先采用其他适用的评估方法确定土地收购价款，加上必要的开发成本和合理的开发利润后确定评估价值。对于销售价格尚未确定的已开发产品，市场上不存在可比交易案例，且收益法不适用于评估的，可考虑采用重置成本法确定评估价值。具体公式如下：

已开发产品评估价值=征地成本+前期工程费+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施费+开发间接费+管理费+投资利息+合理开发利润

由于房地产开发企业的存货尚未出售，评估的目的不是确定其对外售价，因此评估价值的构成无需增加营业税。同时，由于该存货的持有目的是销售而非自持，还需要结合其开发项目的具体情况，考虑土地增值税对评估结果的影响。成本法评价。