【企业】中国纳税人企业预售房款金额及税务稽查局的通知

【企业】中国纳税人企业预售房款金额及税务稽查局的通知

A公司是一般纳税人的房地产企业。成立于2017年12月，2018年12月至2021年7月共计收取预销款34,171,772.64元，其中：2018年12月至2019年3月收取14,517,930.24元，2019年4月收取19,653,842.40元到 2021 年 7 月。

A公司适用税率为：附加税率6%（城建税税率1%，教育费附加3%营改增后土地作价入股，地方附加2%），增值税税率10%（12月2018-2019年3月）和9%（2019年4月-2021年1月-7月），增值税预征率为3%，土地税预征率为2%。

A公司已就预售房价34,171,772.64元缴纳的税金如下：预征增值税936,874.98元，附加税56,212.50元，预征土地增值税624,583.34元。

近日，A公司收到税务稽查局通知，要求补缴2018年12月至2021年7月预缴的预售房款增加的预缴土地税款34,171,772.64元。 A公司财务人员了解到，他们在申报预征土地增税时使用了错误的计算依据。

分析：

1、原先使用的预征土地增税依据=预收款项÷（1+增值税税率）

（一）2018年12月至2019年3月征收14,517,930.24元营改增后土地作价入股，

预征土地增税基数=14,517,930.24÷（1+10%）=13,198,118.40元，

土地增值税预征额=土地增值税预征税基×土地增值税预征率=13198118.40×2%=263962.37元。

（2）2019年4月至2021年7月征收19,653,842.40元，

预征土地增税基数=19,653,842.40÷（1+9%）=18,031,048.10元，

预征地税增幅=预征地税增幅基数×地税预征率=18031048.10×2%=360620.97元

合计：预收土地增值税624,583.34元

二、根据《关于营业税、增值税改革后土地增值税征收管理若干规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条：

《一、关于营改增后土地增值税应纳税所得额确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的应税土地增值税收入不包括增值税。

适用增值税一般计税办法的纳税人，转让房地产取得的土地增值税应纳税所得额不包括增值税销项税额；增值税责任。

为方便纳税人，简化预征土地增值税的计算，房地产开发企业以垫付方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的依据为：附加税可按以下方法计算：

土地增值税预缴基数=预缴-预缴增值税”

（一）2018年12月至2019年3月征收14,517,930.24元，

增值税预征=预征÷（1+增值税税率）×增值税预征率=14517930.24÷（1+10%）×3%=395943.55元，

土地增值税预收基数=预收账款-预收增值税=14517930.24-395943.55=14121986.69元，

预征土地增值税=预征土地增值税计算依据×土地增值税预征率=14121986.69×2%=282439.74元。

（2）2019年4月至2021年7月征收19,653,842.40元，

预征增值税=预征÷（1+增值税税率）×增值税预征税率=19653842.40÷（1+9%）×3%=540931.43元，

土地增值税预收基数=预收账款-预收增值税=19653842.40-540931.43=19112910.97元，

预征土地增值税=预征土地增值税计算依据×土地增值税预征率=19112910.97×2%=382258.23元。

合计：预征土地增值税664,697.97元

3、根据《关于营改增增值税改革后土地增值税征收管理若干规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号），A公司将征收不到人民币2018年12月至2021年7月预售房款34,171,772.64 预增地税40,114.63元（664,697.97元-624,583.34元）。除了欠税外，还有滞纳金14245.14元。

附上计算表：

总结：

实践中，部分纳税人对“不含增值税税额”和“不含增值税收入”存在误解，直接采用“应预征土地增税额=预缴税款÷（1+增值税税率）×土地增值税预征率”计算公式计算应预征的土地增值税，造成税款预缴不足，存在税收风险。纳税人要准确理解政策，合规计算预征税额。