2020年下半年一线城市写字楼空置率未来供应最大(图)

2020年下半年一线城市写字楼空置率未来供应最大(图)

从全国来看，目前商业写字楼行业面临的挑战主要体现在连续多年供应高峰，带动空置率走高和租金（售价）水平下降。据房讯指数统计，2020年下半年，一线城市写字楼空置率均将运行在20%以上，均创十年新高；上海和深圳甚至超过了25%。全国写字楼平均空置率接近30%，商业楼空置率高达35%。

另一方面，据统计，中小企业占商业地产租赁销售市场的60%以上，是商业地产需求的主力军。

商业地产是房地产行业的重要组成部分。购物中心、写字楼、工业园区是区域经济发展和产业转型的重要载体。目前，商业地产正逐步向多元化发展，形成独具特色的新消费形式、新品种、新生态。同时，商业地产与投资、消费和产业升级发展的关系更加密切，可以说是推动工业和经济高质量发展的新动力。

地产指数观点之一：当前商业地产市场存在三个主要问题和症结：

1、整体新增供给压力较大，资产长期闲置影响商业地产市场可持续发展。

以写字楼为例，目前中国主要城市甲级写字楼市场的发展面临着长期的高供给压力。在四大一线城市中，深圳未来甲级写字楼供应量最大。目前，深圳市场存量近590万平方米，截至2020年底空置率已超过23%。在如此高空置率的环境下，未来四年市场仍将迎来650万平方米以上的供应，空置率将进一步推高。在可预见的“十四五”期间，主要核心城市甲级写字楼空置率将进一步居高不下，这也意味着市场将充斥着大量未被利用的闲置资源。

例如，北京甲级写字楼市场未能产生经济效益的空置面积接近200万平方米。以每月每平方米350元的租金水平计算，全年租金收入整体损失超过85亿元。这不包括未纳入统计的乙级建筑、工业园区和各类零售项目。我们估计，因资源闲置造成的整体经济价值损失至少为200亿元。

2.新的商业、工业和办公需求严重不足以支撑如此大规模的供应。

以北京为例，目前北京2021-2024年新增供应约215万辆，约占库存面积的22%，供应压力相对较轻的市场。2020年，虽然只有约60万平方米的新项目进入北京市场，但供需比已严重扭曲至近5倍。如果进一步排除新入驻项目和业主自用面积，北京市场的需求已创历史新低，仅约3万平方米，整体供需比上升到夸张的20倍。可以看出，整个市场失衡了。问题已经很严重了。当然，这种供需失衡的问题并不是普遍的问题。四个一线城市中，只有广州比较理想。北京有望逐步改善，但上海和深圳的问题可能会越来越严重。

3、商业地产市场本身的问题症结：产业发展和建筑供给。

地产新闻指数发现，一线城市商业地产市场已经出现了比较突出的产业发展与甲级写字楼需求不匹配的问题。总之，目前市场的大规模新增需求普遍集中在城市周边的产业园区，主要是互联网科技公司。这类企业的新写字楼需求依然偏爱周边工业园区或乙级写字楼，不会选择市中心的甲级写字楼。除了租金成本降低之外，产业集聚效应也是这背后的重要因素，这也是疫情后新兴地区跑赢市场平均水平的根本原因。

地产指数观点二：当前商业地产市场发展的四大策略与建议：

1.大力发展服务业，激发商业地产市场新需求释放。

中国服务业增加值仅占GDP的54%左右，与服务业较发达的经济体相比仍有20%-30%的差距。大力发展服务业特别是高端服务业，将在很大程度上刺激新需求的产生，在一定程度上抵消大量新增供给带来的压力。

2.大力发展数字经济，以数字经济带动服务业发展，加快消耗闲置资源。

中国数字经济的发展规模目前位居世界第二，但数字经济占GDP总量的比重仅为36%左右。与英国、美国和德国60%以上的比例相比，我们还远远落后。数字经济也为更适合其发展的服务业提供了沃土，服务贸易为数字经济的发展提供了更大的需求动能。当数字经济不断提升服务业发展的质量和规模时，也将催生更多的商业和办公空间需求。

3、全城一盘棋，政策灵活。要实施地方治理或“区域”治理，打破阻碍企业在行政区域间流动或扩张的各种限制和约束，缓解产业发展与商业地产供给不匹配的问题。

全市整体商业地产市场空置率高，并不意味着每个子市场也会出现空置率高的问题。通常，高空置率和低空置率出现在不同的子市场中。这种供需不匹配发生在不同的城市，具有一定的普遍性。因此，商业地产作为城市产业发展的重要硬件基础设施之一，不仅要建立市场化的租赁市场，还要在关键政策层面放松与企业的联系商业地产投资说明会，甚至在政策上打破行政区域的界限。以城市的大局观为前提，

4.严格控制商业地产新增用地供应，与产业发展相协调，精准匹配土地资源。

商业地产市场供给高、空置率高的现状，反映了商业地产土地供应与产业发展的不匹配。

在很大程度上，商业地产的土地供应已经远远超过了未来五年城市产业发展速度所需的规模，透支了未来产业发展的土地资源需求。虽然随着中国经济的发展，相信这些高额的供应会被市场吸收，但我们承担时间成本、机会成本和楼宇维护成本。因此，构建商业地产土地资源与城市产业发展相协调的机制，还需要更加细致的工作。因此，需要贴近市场，深入企业，从微观的需求聚合中推断出更合理的商业地产土地资源配置。

房地产指数的第三个观点：当前商业地产发展的五个出发点和手段：

1、短期来看商业地产投资说明会，商业地产市场下行压力依然存在，但需求呈现回升态势。进入2021年以来，随着一季度GDP增速达到18.3%，商业地产行业的信心和消费以及写字楼市场的需求都在快速回暖。

2、从长远来看，商业地产仍有巨大的发展前景。酝酿十余年的中国公募REITs的诞生，标志着中国商业地产进入成熟黄金期，具有巨大的发展空间和投资价值。

3、以诚信和标准为契机，推动行业供给侧改革。积极推动楼宇经济高质量发展，满足人民群众美好生活的迫切需要。

4、注重市场需求端的管理，特别是服务中小微企业的区位需求。把握市场租户和中小微企业的租用、经营、服务需求，用需求拉动供给，推动产业转型升级。

5、用好绿色科技赋能，以科技手段建设高品质建筑和智慧办公，推动智能、生态、绿色、健康建筑建设，助力商业地产进入高品质快车道发展。