方寸山识见|资产管理数字化与数字化营销全链路探索

方寸山识见|资产管理数字化与数字化营销全链路探索

《芳村山洞见》第六季《资产管理数字化与数字营销全链路探索》系列专题课程如期而至。已于2020年9月底全面上线，相关课程内容可在“喜马拉雅”APP和“千聊”APP上搜索“芳村山”找到。

为了让读者朋友通过多种学习方式获取知识，我们特地把第六季系列课程整理成文字版，让大家仔细阅读。

第五季延续智慧商业的数字魅力，将围绕“资产管理数字化”和“数字营销全链路探索”两大主题展开。文章结尾与大家分享。

伊万·万超杰

上海海鼎信息技术有限公司高级解决方案经理 高级解决方案架构师

曾负责印力集团、太古集团等标杆项目的售前咨询服务。拥有丰富的商业地产信息化和数字化统筹能力，负责海鼎智慧商业解决方案的创新与整合。

关注上期的读者应该对资产管理数字化的行业背景、资产测算的基本逻辑和市场前景有一定的了解。本期将延续这一话题，就如何实现商业地产资产管理运营的数字化转型进行深入探讨和阐述。

商业地产，顾名思义，就是用于商业目的，所以也被称为商业地产。为了区别于以居住功能为主的住宅地产、以工业生产功能为主的工业地产等。

广义的商业地产通常是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营目的的房地产业态。

以写字楼为主要用途的房地产属于商业地产的范畴，也可以单独列出。国外使用较多的词汇是零售地产的概念。泛指零售业所采用的房地产形式，是狭义的商业地产。

01

商业地产分类及运营模式

商业房地产可以按行业、地理、服务或功能等多种方式进行分类。通常按功能分类，可分为购物中心、百货、写字楼、文旅、奥特莱斯、产业园、社交商业、底层商业等。

商业地产的主要经营模式包括三类：只租、不卖、销售、租售并举。

只租

一般是指项目建成后形成的独立产权。租金作为主要收入来源后，可作为后续抵押、贷款或增值整体出售，进行下一轮资本运作。

卖

销售是商业地产最原始的模式。由于商业地产项目总价高、风险高、投资回报期长等特点，部分投资者会选择出售。

同时出租和出售

顾名思义，它是一种选择部分租赁和部分销售的模式。

从目前的情况来看，一二线城市的核心区域大部分是自给自足的，而外围区域可能会同时租售，三四线城市将有多个转售。

我今天分享的更多内容适用于只租不卖的主流形式。在这种运营模式下，如何通过数字化更多地改造商业地产资本的管理和运营？万超杰详细阐述和讨论。

02

数字化转型

一、投资管理

招商板块在商业地产项目中占有重要地位，招商数字化可以成为商业地产项目成功运营的重要支撑。

招商数字化一般分为6个步骤：市场调研、招商战略制定、招商实施、品牌库建立、合同管理、进度管理。

市场研究是为项目的每个部门制定标准的基础，它不仅限于招商引资。通过对项目所在城市概况的了解、城市零售业的发展情况、对周边环境和人口的深入调研分析以及同类竞争对手的分析研究，获得深入研究报告，制定后续招商政策。并支持制定投资计划。

招商政策和招商方案的制定主要包括各店铺的租金设置、经营类型的租赁期限、租金支付方式、保证金、租金增长率等，并确定清单在招商店中拥有多家门店的品牌。同时，数字系统可用于替代品牌进行横向比较。

然后据此规划招商计划，设立招商人员编制商业地产投资说明会，按楼层或业务类型划分，分配招商任务和指标。

合同签订过程中的数字化系统可实现“全生命周期管理”

由于招商对于不同的品牌有不同的合作方式，相应的需要不同的合同类型。示例包括租赁合同、合资合同、多合同合同和特殊类型的合同。在合同录入和合同审批过程中，您可以自定义设置规则，与OA系统对接，真正实现招商的数字化。

2、运营管理

项目开通后，将转入运营阶段。运行部分通常工作精细，渗透到整个项目正常运行的方方面面。数字化干预可以在销售管理、现场服务、商户互动、人流、商户退出等方面进行优化升级。

在商场运营过程中，由于部分租户涉及扣分结算，而商场是基于整体运营管理的需要，将要求租户如实申报销售额，二当事人一般会就合同中的相关条款达成一致。

但在实际执行过程中，一些租户会为了降低佣金租金和商场的销售预期而采取遗漏和隐瞒的做法。对于商场经营者来说，如何从租户那里获得准确的销售数据成为一个难题。行业面临的困难。

一旦获取的租户销售数据不准确商业地产投资说明会，很容易导致用户体验不佳，影响项目方获取准确的业务分析数据。

销售管理的数字化可以全面解决这个问题。不同的商店类型可以采用不同的获取销售数据的方法。

此外，上门服务在物品借用、投诉建议、通知公告、上门服务、工程报修、事故上报等环节也采用数字化改造，可实现便捷、实时操作.

3、策划推广管理

策划推广工作通常涉及多个协调部门，与外部资源和工作的衔接也比较复杂。尤其是商场的活动场地、广告位、LED屏等多渠道渠道，将涉及到内部租户和外部第三方的合作。

尤其是成熟的商业地产项目，每年的多元经济收益也是非常可观的。因此，多个地点的数字化管理至关重要。预先设定各经营地点的价格、租金、使用权责及管理制度，可大大减少人力投入。

其次，营销管理也可以数字化转型。活动预算、计划、供应商管理、SP营销计划、规则、分配结算、活动效果分析等，都可以通过数字化实现。

4.物业管理

物业管理数字化转型主要分为设备管理、维修巡检、工单管理、能耗管理、物资管理和保洁绿化六大板块。

5、财务管理

财务管理需要一个非常严谨和复杂的数字系统来代替手工劳动。从商业地产租户的业务线来看，主要可以分为几个节点：锁店、签约、入驻、日常运营、店铺搬迁。

对应各个节点，需要金融线的配合和协调。如果按照一店一议的原则，需要庞大的财务团队介入，需要大量的人力来支持。因此，金融数字化管理可以轻松有效地改善这一问题。

财务一体化不仅可以提高工作效率，还可以降低成本，减少人为错误。

6 移动运营管理

一是为租户提供商户服务平台，管理商户，服务每个商户。二是建立运营管理平台，帮助商场高效运营各项业务。

7. 数据分析

在当今数据爆炸的时代，数据渠道来源多、信息量大，人工进行数据分析费时费力，成本高昂。另外，上一季的《芳村山洞见》提到，很多商城渠道和渠道之间的数据互不连通，被有效利用形成数据孤岛。

另外，部分购物中心的数据挖掘不足，仅有的BI报表只是针对表面的大维度数据采集，无法满足当前的深度数据分析和利用。此外，由于部分系统缺乏业务支持，无法直观反映问题，为业务决策提供依据。

因此，构建智能分析平台势在必行。

03

概括

总的来说，商业地产的数字化转型需要深入到战略、运营和运营层面，才能实现真正的数字化融合。了解集团和项目运营的实时更新，为领导提供风险预警，及时对关键数据进行趋势分析指导。

同时为管理层和运营层提供灵活多维的BI数据报表，让管理层在运营过程中详细掌握分析数据的素材，提供投资的核心推广、财务管理、营销推广、租户管理、运营服务等环节支持。

此外，当打通各种渠道的数据，形成数据中心，就可以进行有效全面的分析，为商户和客户提供优质服务，做到“想你所想，想你所为”。

《方村山洞见》系列课程第六季已在千潮、喜马拉雅上线。课程详情请点击文末原文了解更多。欢迎各界合作伙伴前来加入我们，在房村山创造更多有趣有用的内容。如有合作需求，请联系“芳村山小书童”

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此外，以上所有节目的音频播放链接都可以在喜马拉雅APP中搜索“房村山”找到，视频播放链接可以在千巢APP中搜索“房村山”直播间找到。

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