顺发恒业四年土储封零 销售金额及面积连续三年双降

　　顺发恒业（000631.SZ）作为万向集团地产业务平台公司，主业地产业务增速缓慢且四年未进粮仓。

　　长江商报记者注意到，顺发恒业近年房地产主业增长缓慢，呈现大幅波动，2016年至2018年分别实现营收35.30亿元、65.30亿元和24.29亿元，房地产收入占比从97.12%降至89.44%。

　　此外，公司销售金额和销售面积连续几年双降，多年来未新获土地，仅有安徽淮南市内两块待开发土地面积合计45.23万平方米，计容建筑面积50万平方米左右。

　　一位业内研究人士对长江商报记者表示，类似企业代表了当前中小房企的特征，即此类企业在拿地等方面其实动力是不足的，或者说缺乏拿地的机会。尤其是现在很多地块的成本很高，如果偏执于大城市或省会城市拿地，那么其实都会有很多压力。后续对于此类地产企业来说，适当要研究在县城拿地，相对土地成本还是可控的，这是类似企业所需要注意的内容。

　　销售金额和销售面积连续三年双降

　　顺发恒业是万向集团旗下地产业务平台公司，万向集团通过子公司万向资源持有61.33%股权。

　　报告披露，2018年度，顺发恒业实现营业收入27.16亿元，同比减少59.36%；营业利润13.58亿元，同比增长40.19；归属于母公司所有者的净利润10.28亿元，同比增长34.34%。其中，房地产板块完成合同销售金额21.19亿元，对应合同销售面积10.85万平方米，分别同比下降16.43%和9.28%。

　　此外，公司多年来未新获土地，随着存量土地逐渐消耗，仅有安徽淮南市内两块待开发土地面积合计45.23万平方米，计容建筑面积50万平方米左右。最近一次拿地，是在2015年6月，子公司顺发恒业有限受让杭州旭佰和杭州旭杰100%股权。

　　2016年，顺发恒业仅仅增加了位于浙江桐庐和安徽淮南的2个项目，在售项目大多在2015年实现了较好的去化，报告期内并未为其带来显著收益，这也直接导致顺发恒业业绩增长乏力。

　　公司销售金额和销售面积也连续几年双降，2016年至2018年，两个指标连续3年双双下降，合约销售金额同比最高下降超过30%，销售面积最高同比下降超过45%。

　　资料显示，顺发恒业在建项目规划总建筑面积为6.98万平方米；2018年1-12月，公司完成合同销售金额21.19亿元，合同销售面积10.85万平方米，分别较上年同期下降16.43%和9.28%。公司计划，2019年计划销售3.88万平方米，并适度增加土地储备1-2宗。

　　一季度净利润锐减45%

　　顺发恒业来自房地产主业收入也呈现大幅波动，2016年至2018年分别实现营收35.30亿元、65.30亿元和24.29亿元，房地产收入占比从97.12%降至89.44%。

　　至2018年末，顺发恒业总资产126.3亿元，同比减少7.75%；归属于上市公司股东的净资产63.81亿元，同比增长4.73%。

　　值得注意的是，顺发恒业2018年期间费用率为5.2%，较上年升高2.2%，对公司业绩有所拖累。期间费用合计达1.4亿，同比下降28.5%。其中销售费用为4743.8万元，同比下降26.1%；管理费用为4319.8万元，同比下降2.2%；财务费用为5035.4万元，同比下降43.3%。营业成本14.4亿元，同比下降72.3%，高于营业收入59.4%的下降速度，毛利率上升24.9%。

　　最新公布的2019年一季报显示，其营业收入2.17亿元，同比下降70.66%；归属于上市公司股东的净利润2.14亿元，同比下降45.23%。基本每股收益0.09元。

　　截至本报告期末，顺发恒业归属于上市公司股东的净资产65.89亿元，较上年末增长3.26%；负债合计40.34亿元，经营活动产生的现金流量净额为-1678.15万元，较上年末减少119.46%。

　　◎关注

　　今年来274家房企破产清算中小房企占大多数

　　●长江商报记者 蔡静 综合报道

　　属于房企的“暴涨”时代已经落幕。

　　面对持续的楼市寒冬，大房企加快拼业绩、冲规模的节奏，中小房企在多重压力下开始扛不住了，人民法院公告网显示，截至7月24日，今年全国共有274家房地产企业宣告破产清算。从房企规模看，中小房企占大多数，且集中于三四线城市。根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个。

　　中小房企破产的背后是融资渠道缩紧。根据统计局数据显示，1-6月份，房地产开发企业到位资金84966亿元，同比增长7.2%，增速比1-5月份回落0.4个百分点。据克而瑞统计，从融资成本来看，今年上半年，95家房企境内发债的平均成本为4.97%，境外发债的成本则为8.34%。

　　此外，中小房企自身经营不佳也是破产的一大因素。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，中小企业破产，和房屋销售不好、拿地机会不多等有关。从政策层面看，包括限购、限售等政策，也会影响其房屋销售，最终对部分中小房企形成限制和制约。但随着经济刺激力度的强化，部分竞争力强的房企，包括部分中小房企，依然有机会崛起。

　　超200家房企宣布破产

　　人民法院公告网显示，截至7月24日，今年全国共有274家房地产企业宣告破产清算。从房企规模看，中小房企占大多数，且集中于三四线城市。

　　值得注意的是，位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。

　　今年6月，宁波首富熊续强悄悄申请了破产重整。他在2018年的胡润百富榜上以295亿元的身家排名第95位，曾有宁波首富之称。而如今，6月17日，他掌舵的上市公司ST银亿发布公告宣布，银亿集团、银亿控股已向浙江省宁波市中级人民法院申请破产重整。

　　官网显示，2017年，银亿集团实现销售收入783亿元，创利税40多亿元。目前银亿集团列中国500强第215位，中国服务业百强第83位，中国民营企业500强第61位，宁波市百强企业第3位。

　　业内分析，银亿集团的破产其中一个重要原因是，房企资金供给不足，跟房企融资方面的调控政策有关。而这只是今年房地产行业的一个缩影。

　　根据统计局数据显示，1-6月份，房地产开发企业到位资金84966亿元，同比增长7.2%，增速比1-5月份回落0.4个百分点。据克而瑞统计，从融资成本来看，今年上半年，95家房企境内发债的平均成本为4.97%，境外发债的成本则为8.34%。事实上，2018年以来，房企境外债的发债成本便一直居高不下，特别是2018年10月，境外发债成本突破8%，之后均维持在7.5%以上。

　　房企融资一紧再紧

　　恒大研究院报告显示，2019年至2021年是房企有息负债的偿债高峰。经过测算，截至2018年底，房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，会在2019年至2021年集中到期，到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。

　　而为了还钱，有房企已经拼了。A股上市公司泰禾集团本月宣布，拟在境外公开发行不超过18亿美元的美元债券，目前已完成4亿美元的债券发行。值得注意的是，此次泰禾集团发行的债券票面年息高达15%，每半年支付一次，相当于正常融资利率的2-3倍。

　　除了发债，一些房企还通过上市进行融资。7月16日，中梁控股集团在港交所上市，公司募资用途之一，即偿还信托贷款。其招股书数据显示，截止2018年底，中梁还有109个信托或资产管理计划尚未偿还，总额达到147亿元，占借款总额约54.5%。其中四笔信托贷款将于2019年到期，其中一笔利率高达13.83%。