房地产金融化提速，中国版REITs尚未准备就绪

房地产金融化提速，中国版REITs尚未准备就绪

2014年，地产与金融的结合呈现加速迹象。

据诺言投资与投中研究院联合发布的《2013年人民币房地产基金研究报告》显示，去年人民币房地产基金募集规模为1381.1亿元，较2012年增长近一倍。与2009年相比，募集资金规模五年来，规模增长了16倍。 房地产基金能否成为房地产行业的主流？

7月26日，在每日经济新闻主办的“2014中国价值地产年会”上，新城控股高级副总裁欧阳杰、景瑞控股执行董事杨铁军等行业高管表示，国目前没有房地产信托基金（REITs）在政策和税收方面给予支持，加之国内商业地产收益率偏低，REITs仍难以像发达国家那样成为房地产的主流融资模式。 尽管发展迅速，但也面临招工难、人才匮乏、风控有待提高等问题。 要想进一步发展，就必须突破这些瓶颈。

缺乏税收优惠是最大的障碍

“中信证券此次发行的REITs是一个很好的尝试。作为房地产金融领域的产品，REITs是介于债券和股票之间的金融工具，同时可以享受房地产带来的资本增值。”租金和资产增值，为个人投资者提供了投资大型房地产物业的资金平台。因此，REITs在美国、新加坡、香港等市场发展得相当成熟。”美国Hans Real副总监游文培地产中国在“第四届中国价值地产年会”论坛上表示。

海通证券发布的研究报告显示，从经济发达国家的发展经验来看，房地产金融有望成为房地产价值创造链中的一个新环节。 截至今年6月2日，美国只有36家传统房地产开发公司，但有244家REITs在美国上市。 最大的房地产投资信托基金西蒙地产的市值达到517.25亿美元，是美国最大开发商市值的六倍多。 统计还显示，自1972年以来，美国REITs的长期平均年化总回报率为13.7%，年均股息收入约为8.3%。

据海通证券预测房地产金融化 投银行 reits 跨境融资，按照2010年美国上市REITs规模计算，我国REITs最终规模有望达到7.72万亿元，可为实际解决16.34%的资金来源。房地产开发。 众多优质商业地产蓬勃发展。

不过，欧阳杰认为，由于商业地产的回报率较低，且缺乏优惠的政策支持，REITs不具备快速增长的条件，至少短期内不具备。

“恒隆地产等香港地产公司之所以能在内地经营商业地产，最重要的原因是其资金成本很低，利率几乎接近于零，而且贷款期限很长，所以它可以持有商业地产。也更容易通过REITs等方式实现资产证券化。” 欧阳杰认为，相比之下，目前内地商业地产的普遍情况是租金回报率低于贷款成本，融资成本接近10%，但租金回报率仅为5%，这意味着持有商业地产往往是负回报，几乎不可能满足投资者对房地产信托基金的回报要求。

事实上，内地REITs的发展一直很缓慢。 据世邦魏理仕研究报告显示，越秀地产信托（00405，HK）于2005年底在香港成功上市，成为首批涉足内地房地产的REITs。 但由于相关法律的不完善，REITs并未正式推出。 9年来，仅有李嘉诚旗下的汇贤地产信托、开元信托、内地首只上市酒店REITs产品、日本私募基金背景的春泉置业信托三只REITs成功上市。

在巨派投资集团创新业务部总经理姜静看来，REITs无疑有着广阔的发展前景，但由于国家没有给予国家金融政策和税收政策的支持，因此REITs实现快速发展面临诸多障碍。发展。 中国REITs市场的成熟发展需要各方共同努力。

《每日经济新闻》记者了解到，REITs之所以在美国大行其道，最大的优势在于税收减免的优惠政策。 对于投资者而言，REITs在公司层面免征企业所得税，因为REITs是利润转移机构，其大部分营业利润转移给REITs股东。

国泰证券房地产指数分类基金经理徐浩在接受记者采访时表示，越秀房托之所以能够在2005年成功上市，很大程度上是因为其在上市前通过股权交易将房产过户给了公司. 关联的境外离岸公司可规避内地发展REITs面临的税务等多重障碍，使基金的年化收益率维持在6%至7%的水平。

筹集资金是目前最大的困难

与REITs相比，房地产基金在内地呈现爆发式增长。 《2013年人民币房地产基金研究报告》显示，2010年之前，内地人民币房地产基金仅有20余只，市场规模约100亿元。 2010年以来，房地产基金蓬勃发展，近三年房地产基金市场规模保持近100%的年增长率。

“我看到一个数据，美国房地产基金提供的资金支持占美国房地产开发的70%，而在中国，这个比例还很小。可以说，在中国，房地产基金还有很大的发展空间。” 游文培想。

尽管前景一片光明，但道路上布满荆棘。 姜静认为，地产基金面临的最大困难是资金筹集。 一方面，房地产基金是一个新生事物，大部分管理公司缺乏良好的过往业绩，基金团队非常年轻，能够称得上成熟的房地产基金公司寥寥无几，因此很少有投资者能够买入它; 一方面，房地产基金本身比较复杂。 普通人很难理解这个东西，房地产项目在哪个城市，这个区域的供求关系如何，开发商买的地是便宜还是贵。 文字介绍让普通投资者能够充分理解，除非能够亲自到项目现场进行感性的了解，所以对于很多基金管理公司来说，说服投资者募集资金是非常困难的。

“此外，国家政策对房地产基金的销售渠道有很多限制，很多第三方机构不能销售，银行也有相当大的销售限制，这让很多普通投资者很难买到真正的房产。”通过他们通常的渠道获得遗产基金。” 蒋静表示房地产金融化 投银行 reits 跨境融资，更重要的是，房地产基金属于新兴行业，对人才的要求较为复杂。 有必要同时了解房地产和金融。 争夺人才付出了高昂的代价，人才缺口成为影响房地产基金发展的另一重要因素。

游文培也认为，房地产基金的发展最重要的是了解基金背后的投资人对房地产基金产品的需求。 在这方面，具有丰富实践经验的外资企业显然具有人才优势。 “以汉斯为例，汉斯自1991年成立房地产基金以来，先后发起设立了44只战略投资基金和多个一次性项目投资平台，全球收购开发总额超过243亿美元。”这些基金的投资 大部分投资人是机构投资者，这些机构投资者会有不同的风险偏好，对房地产投资在区域市场、物业类型和投资策略上有不同的投资要求，汉斯拥有专门从事房地产基金的市场团队与这些机构投资者进行专项对接和沟通，及时了解这些机构投资者的需求，从而设计房地产基金产品。”

此外，业内对地产基金的担忧还来自基金风控措施不力。 《每日经济新闻》记者发现，进入2014年之后，房地产基金陷入赎回危机的消息接连不断。 《21世纪经济报道》称，中裕财富起诉港丰房地产开发（深圳）有限公司1.36亿元。

“作为基金管理人，房地产基金的发起人要对投资者负责，需要控制整个基金的投资方向和风险，需要控制基金整体的风险和投资风险。”具体投资项目。具体项目的尽职调查是否充分和完善，对可能出现的风险因素是否有解决或有效规避等，这应该是每一个合格的房地产基金都应该具备的风险控制能力。” 居文佩说道。