我国房地产信托REITs发展研究.doc 10页

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我国房地产信托向REITs的发展研究 摘要：现阶段，我国宏观政策调控使得房地产信托无法满足房地产开发商的融资需求。 REITs类似于国内的房地产信托，具有很强的优势，受到国内金融界的重视和认可。 现在，REITs在我国已经有了一定的发展。 本文就如何使国内房地产信托更快地向REITs迈进提出相关建议。 关键词：房地产信托REITs REITs（Real Estate investment Trusts，简称REITs）通过公开发行收益凭证向投资者募集资金，由投资机构进行专业的房地产投资运营，按比例向投资者分配投资综合收益的信托基金制度. 近年来，新加坡、香港等地相继立法推出REITs。 XX年12月，越秀REITs作为中国内地首只跨境REITs在香港公开上市，受到追捧。 REITs对于我国构建合理的房地产金融体系具有重要意义，得到了国内相关人士的重视和认可。 目前国内最接近REITs的金融产品是房地产信托，即信托公司以房地产项目为基础发行信托计划，中小投资者将资金委托给信托公司投资房地产项目，收益按投资份额分配。 行为。

房地产信托以其合法合规、政策灵活、手段多样、工具众多、规模适度、制度优势和量身定制等特点，逐渐成为开发商重要的融资方式。 国内房地产信托现状及瓶颈 （一）信托发行数量和规模现状 经过两三年的快速发展，国内房地产信托市场在XX年继续呈现高速发展态势。 不仅信托品种和规模迅速扩大，信托产品结构也呈现多元化。 据市场不完全统计房地产金融化 投银行 reits 跨境融资，截至xx年末，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模1亿元。 绝对金额比上年增加1亿元。 无论是数量还是规模，都创下了XX年信托业重新注册以来的最高峰。 根据国内房地产市场对资金融资方式的差异化牵引，以及信托机构对风险偏好控制能力的不同，20xx年国内房地产信托品种呈现多元化发展态势。 目前，房地产信托产品线已初步形成资金借贷型、股权投资型、受益权转让型、购房型、债权信托型、证券投资型等多元化信托品种。 同时，在个人信托产品的规模、期限和收益方面，也出现了募集资金从1000万元到10亿元不等、期限和收益多元化的信托产品格局。 （二）房地产信托存在的问题 房地产信托业务的发展，不仅有助于提高我国房地产市场直接融资比重，充分增加金融市场投资品种，但仍存在瓶颈.

国内房地产信托基金的用途具有很强的针对性。 基本上，每个房地产信托都将其100%的资金用于房地产项目，不能使用财务杠杆。 并且，房地产开发商的开发和投资的角色没有完全分离，信托计划应有的组合投资和分散风险的作用没有发挥出来。 我国房地产信托资金主要用于关联交易融资。 目前，我国到期不可赎回的房地产信托中，有很大一部分是关联交易信托。 主要原因是没有合格的中介服务机构参与关联交易，定价不市场化，信息披露不够透明，操作过程监管不到位。 少量。 国内房地产信托多采用私募模式。 这种模式的期限多在3年以内，每只房地产信托的股份数量不超过200股，规模较小。 收入方面，年收益率大多在5%至6%之间。 收入主要来源于债务融资的利息收入。 所有收入都必须在到期前分配，税收政策尚未明确。 房地产信托的流动性是困扰信托公司的一大难题。 现有信托没有统一的流通市场，大部分只能通过信托受益权的转让在信托公司进行。 此外，银保监会《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（简称“212号文”）无疑会让开发商雪上加霜。 通知指出，开发商新发行房地产信托投资基金计划，必须具备“四证”，自有资金35%以上，具有二级以上开发资质。

这使得房地产信托比银行贷款更受监管。 不过，中行出台这份文件并不是为了打压房地产信托，而是为了规范信托市场。 房地产信托投资基金的发展将是未来房地产信托的重要方向。 相关人士透露，即将出台的《房地产信托管理暂行办法》将与“212号文”保持一致。 这一切都表明，决策层和监管层正在为房地产信托设计蓝图，即发展REITs。 发展REITs对我国房地产市场的影响我国的城镇化进程是不可逆转的，这一进程将给房地产行业带来巨大的发展空间，为房地产金融带来巨大的市场。 因此，发展REITs将对我国房地产市场和金融市场产生积极影响，具体表现在： 丰富房地产融资渠道。 房地产行业是资金密集型行业，尤其??是商业地产和工业地产的开发。 目前，我国房地产融资手段单一，严重依赖银行贷款和房地产信托。 发展REITs可以丰富房地产融资渠道，完善房地产金融体系。 拓展投资模式。 目前，我国工商业地产开发模式存在较大的运营风险和资金风险。 REITs的发展可以推动房地产开发企业从单纯的房地产开发向沉淀投资的模式拓展，为房地产行业的发展带来新的投资理念，进一步发展全产业链，从而赋能整个产业链。产业由商业向商业转型，工业地产开发的短期思维转变为地产经营的长期可持续发展战略。

形成合理的定价机制。 房地产投资信托基金投资于成熟的房地产，着眼于资产的未来价值。 因此，发展REITs将引导我国整个房地产租赁市场形成均衡的租赁价格，进而形成合理的资产价格和投资预期，有利于完善房地产定价机制，抑制我国房地产租赁市场的出现。房地产泡沫。 提供合适的投资产品。 现在，国内有很多资金想进入房地产行业，但是没有渠道。 REITs的发展将为分散的中小投资者以及一些大型机构提供机会。 比如我国的保险产品、保险资金、保险相关基金发展迅速，其存量逐渐增加，也需要寻找投资渠道和投资产品。 在我国房地产快速发展的形势下，REITs的发展将为这部分资金提供合适的投资产品，增加投资渠道。 我国发展REITs的市场模式 REITs的一般模式是：房地产信托机构负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，并将募集资金委托给房地产开发公司负责招投标的开发、管理和未来销售，扣除一般房地产管理费和交易佣金后，利润由受益凭证持有人分享。 具体而言，我国发展REITs应结合房地产信托的发展现状，从以下三个方面入手： 变单纯的信托计划为标准化、系列化的信托计划。 实现房地产信托计划标准化、系列化，按照标准化的业务模式运作：制定投资策略，设计基金信托产品，打造营销品牌产品，募集资金，组合运用资金，提高运营效率。提高效率，降低营销成本，拓宽市场范围，实现规模经济。

变单一投资方向为组合投资。 我国目前的房地产信托产品多为项目融资，投资标的单一，风险高度集中。 发展REITs最重要的是将现有信托产品的项目融资模式替换为规模较大的基金模式，通过上市增加其流动性，使房地产信托产品符合基金产品的设计原则和要素。 在流动性设计相对充足的前提下，通过有效的投资组合，可以最大程度地分散投资风险，保证投资收益。 变收入保障为收入市场化。 我国现有的房地产信托产品大多以保底预期为目的，信托公司在业务发展过程中实际承担着盈利预期和信托财产完全退出的巨大管理风险和声誉风险。 这也是当前房地产信托产品难以上市的主要原因。 发展REITs可以明确投资风险主体，由投资者自行承担信托产品的风险。 这是信托产品发行和销售最终成为公募的核心前提。 从实践来看，虽然受到政策、法律、税收等因素的制约，我国尚未形成REITs作为房地产信托最高端的金融形态，但REITs标准已经广泛应用于产品设计中的房地产信托。 虽然很多信托公司在实践中开展的房地产信托项目并非真正的REH，但“类REIT”已经初具规模。 “类REITs”强调在确保REITs核心解读的前提下，结合我国当前房地产金融发展需要，对投资产品环节进行适度调整。

联华信托“联信保利”信托产品是“类REI Ts”的具体实践。 XX年3月，国内首只“准房地产”——“联信*保利”中国房地产信托投资基金一期公开募集。 本产品旨在投资于中国优质的房地产项目。 由于率先推出“先募集资金，再选择投资项目”的信托方式，被称为接近国际房地产基金模式的“准房地产基金”。 按照房地产投资信托基金（REITs）标准设计，借鉴了港通房地产信托基金、美国REITS和内地证券市场基金成熟的管理模式，基本接近合约收盘- 末端投资基金。 模型。 在我国目前的条件下，一步到位发展成为房地产信托基金是不现实的。 不过，包括“联信保利”在内的这些类房地产信托基金的出现，为下一步房地产投资信托基金的推出奠定了基础，也在一定程度上证明了国内信托公司已经具备能力以房地产基金模式进入房地产领域的能力和意识，“联信?保利”的推出也表明我们正在向房地产投资信托基金靠拢。 对国内房地产信托向REITs发展的建议 虽然国内房地产信托与REITs有很多相似之处，但与REITs相比，国内房地产信托在监管和规范方面存在一定差距。 因此，为确保国内房地产信托稳步发展，循序渐进，逐步向房地产REITs过渡，建议尽快出台房地产信托业务专项管理办法。

20xx年10月，中国银监会公布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》，由于种种原因尚未下发。 房地产信托规模快速增长，其评估标准和风险控制要求与一般资金信托有较大差异。 对后期管理和运营也有更高的要求。 调整专项房地产信托业务管理方式，提高房地产信托规范化水平刻不容缓。 . 国内房地产信托的运作方式应逐步从债权投资向股权投资转变。 股权投资经营是指以信托资金购买成熟物业进行出租或以股权形式介入房地产开发。 这些都是信托公司的专属领地，市场广阔，其他机构望尘莫及。 开展房地产信托公募试点。 每个信托计划不能超过200个，这一直是房地产信托的重要限制因素。 同时，监管层担心信托公司无法管理大型房地产基金的运作。 但银行、证券公司在金融市场推出的同类金融产品不受200股限制。 对少数规范、专业的信托公司特定产品，可先试点放开200股限制，到期后再推广。 在发展初期，选择了银行间市场流通。 境外证券市场及其投资者相对成熟，REITs可以直接在证券交易所上市流通房地产金融化 投银行 reits 跨境融资，而境内证券市场还亟待完善。 大型房地产信托如果直接在证券交易所上市，会存在很多不确定性。

银行间市场的参与者均为成熟的机构投资者。 目前的资产证券化试点也是选择银行间市场进行流通，因此初期选择银行间市场进行流通可以促进房地产信托的流动性。 综上所述，随着政策和行业规范的陆续出台，房地产信托的专业化、规范化、规模化和流动性将成为房地产信托的重点研究方向策略。 房地产信托将更加完善地结合房地产市场实际，为早日走向REITs房地产投资基金打下坚实的实践基础。 资本市场，陈颖。 关于发展国内房地产信托向REITs的建议。 中国经济贸易指南，