房地产众筹的法律风险

房地产众筹的法律风险

基于上述房地产众筹法律结构的复杂性，其涉及的法律问题也涉及多个领域。由于我国在房地产众筹领域尚未出台相关立法，本文主要通过其运作模式所触及的现行法律法规对房地产众筹的合法性进行分析，包括以下四个方面。

（一）非法吸收公众存款

2010年12月，最高人民法院颁布了《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体适用法律若干问题的解释》，明确规定了审理非法集资刑事案件应当满足的四个要件。非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款的认定：一是未经有关部门依法批准；二是向社会公开宣传；三是承诺在一定期限内偿还本息或支付收益；四是吸纳不特定社会对象的资金。

上述一些彩票式房地产众筹，开发商并不直接获得众筹资金，而是将其转化为购房资金或以其他奖品形式返还给投资者；同时，以股权为基础的房地产众筹在众筹模式中具有代表性，投资者委托第三方即资产管理公司购买和处置房地产。投资者自负盈亏，开发商不承诺盈利。从这一点来看，房地产众筹罪与非法吸收公众存款罪存在一定的区别。

但是，从以营销推广为代表的房地产众筹法律主体来看，房地产开发商和众筹平台虽然已经进行了工商登记，但其向公众募集资金的行为并未得到相关部门的认可。部; 以“房子无忧”项目为例。参与众筹需要将项目信息分享到朋友圈。其所体现的互联网传播，决定了该项目的宣传对象不明确；同时，一些投资和金融地产众筹项目吸引投资者，往往会做出收益承诺，

(2) 非法买卖不动产

根据《城市房地产抵押管理办法》第四十五条和《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条规定，商品房预售的条件是：房地产开发企业取得预售许可证。

在上述融资开发型房地产众筹中，投资者以取得房屋产权为目标，并根据其投资金额获得未来的房屋资质。没有土地使用权证、建设工程许可证，或者不符合商品房竣工验收等条件的。对此，只能理解为投资者得到的只是未来买房的选择权众筹买房投资人靠什么收益，只有在项目至少满足房屋预售条件的情况下，才能获得房屋的产权。 .

但合同成立是一种静态描述，强调的是合同成立过程完成后的最终结果，即当事人达成协议的事实。[20] 从这个角度思考，融资人发起众筹项目时，明确表示投资人可以获得购房资格，可视为房屋买卖合同中的要约；项目的基本信息也在互联网上公开，投资者和融资双方都可以知道，因此这里有可能识别房屋买卖合同。此时，开发商尚未取得房屋预售许可证。根据《最高人民法院解释》第二条规定

（三）违规发行证券

《中华人民共和国证券法》第十条规定，向不特定对象发行证券或者向特定对象发行证券或者未经批准向特定对象发行证券的，属于非法发行证券；[21] 2014年中国证监会发布的《私募股权众筹融资管理办法（试行）》第十二条规定，融资完成后，融资企业的股东人数不得超过200人。 [22] 股权类房地产上述众筹最有可能涉及以发行证券的方式运作众筹项目。拿万达的“稳号”来说，与开发商签订的合同中都包含了回购担保。在表面上，看起来，这只是投资方与融资方之间的一次普通索赔。但就内容而言，证券本质上代表的是“具有财产性内容的高流动性民事权利”。[23] 万达的“万转1号”在快钱平台上线时具有转账功能。该项目是三个月前成立的。投资者可以选择清算，因此其性质可能被认定为证券中的债务证券，受我国证券法的调整。考虑到本次众筹项目最低认购金额为1000元，理论上最高可筹资10亿元，本次项目购买类证券广场收益权的投资人很可能超过200人，

在实践中，开发商往往将一个房地产众筹标的拆分为大量较小的标的资产众筹买房投资人靠什么收益，并将每个标的资产的投资者数量限制在200人以下；对于众筹项目，开发商可以通过在海外设立SPV收购标的资产的方式来规避投资人数量的限制。

（四）关联交易

《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）第21条规定了关联交易的基本法律概念，关联交易包括公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员管理人员与其间接控制的企业之间的直接或关联交易，以及其他可能导致公司利益转移的关联交易。可见，我国《公司法》中的关联交易无非是对传统公司法中“利益冲突”交易的替代，两者在本质上是一致的。[24] 然而，我国《公司法》

纵观我国房地产众筹的各种运营模式，实践中也不乏融资方与众筹平台存在关联关系的例子，这就隐含着欺诈的可能性。上述万达“稳赚一号”项目中，众筹平台快钱为万达集团全资子公司，于2014年12月26日取得控股权，其完全中立、严格履行信息披露存疑职责。[25] 此外，对于团贷于2014年推出的“房宝宝”项目，首期产权登记持有人东莞市豪泉实业投资有限公司为团贷的主要控股公司; 而房地产众筹二期项目的第三方所有者为东莞市汇财置业投资有限公司，其法定代表人为团贷CEO唐骏。责任同样值得怀疑。当被认定为关联交易时，如果众筹平台不引入第三方支付机构进行资金托管，房地产众筹项目募集的资金极有可能直接划入众筹平台专用账户，并可能造成商家利用关系挪用资金甚至携款潜逃的后果。