众筹买房，4800元/平方米(含装修)(组图)

众筹买房，4800元/平方米(含装修)(组图)

众筹买房，4800元/平方米（含装修），广州北方地产，预期回报51%。一夜之间，房地产众筹进入了广州市民的视野，平安好房在广州北部的万科城推出了共计216套住宅的众筹项目，这是创业界规模最大的房地产众筹项目。

众筹炒房真的像宣传的那么好吗？本周南都为你拆解

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了解众筹房地产投机的机会和风险。众筹炒房的基础是折价筹集的房子可以卖到高价。事实上众筹买房投资人靠什么收益，平安好房推介州北万科城51%的预期回报，是基于两年内房价较4800元单价上涨50%，且无税是计算出来的。众筹后10个月内不买房，只能拿到3%的年化收益率。

进入门槛高的众筹

与其他平台不同的是，平安好房在广州北部的万科城推出了众筹项目，共有216套房源。看起来更像是团购房，门槛高达5万元。

据平安好房介绍，众筹目标金额最低为1500万元，每套房源最低5万元，最高不超过13.5万元。若众筹金额达到最低众筹金额1500万元，所有众筹参与者将可享受比当前周边市场价格低近13%的特别优惠购买价（即每平方米4800元）。

若参与，众筹参与者还将享有优先选房和3%的预估年化收益率。众筹项目持有期为10个月。到期后，众筹参与者将决定是否买房。如果选择买房，众筹参与者将优先依次选择房子；如果最终放弃众筹购房优先权，参与众筹项目的本金和预期年化收益的3%也将一次性返还给参与人账户。

平安好房认为，众筹收益有两种：一种是均价4800元/平方米的优先购买权+3%的预期年化收益率；二是广清轻轨开通后，房价有望达到7200元/平方米以上，预计综合收益率将达到51%。

51%的回报真的靠谱吗？

据平安好房公示页面显示，预期综合收益率为51%。这个51%真的靠谱吗？

根据平安好房提供的案例，如果市场价5500元/平方米，总价68.64平方米，2房2厅总价377520元，优惠价4800元元以每平方米计算，全市优惠价329472元。

如认购10万元和5万元，优惠比例（按认购金额/总优惠价的30%）分别为100%和51%，房屋优惠金额为（市场总价-总价优惠价格）×优惠比例，分别为48048元和24305元，优惠总金额为（房源优惠金额+3%预期年化收益率），分别为51048元和25805元。据统计，购房总投资分别为326472元和351714元。

但如果要炒房（广清轻轨2016年开通），还是按10万元和5万元计算，并以2016年7200元/平方米作为预估总产值，总买房投资分别为326472元和5万元。在351714元的基础上，估算总收入（估算总产出-总投入）分别为167736元和142494元。预计三年总投资回报率分别为51.4%和41.5%，预计年化收益率分别为22.3%和22.3%。17.7%。预计综合金额投资期限为2年3个月。

不过，南都记者发现，这个项目的名字也是清远市北部的万科城项目。该项目远离广州。“万科和平安好房的众筹宣传，明年广青地铁开通后，房价涨到7000多元，这种可能性很小。” 方圆地产首席分析师邓浩志表示，以目前的房价和供应情况，两年内很难实现这样的涨幅。以如此高的价格宣传众筹福利，涉嫌夸大其词。即使届时房价会上涨，这51%的收益也没有考虑任何税收和交易成本的损失。由于要在10个月后确定房子是否真的买了，所以有房产过户等手续。如果是炒房，相当于在远离广州的地方以略低于市场的价格买房。

真有风险，能卖吗？

“房地产众筹是一种高风险的投资方式，投资者需要做详细的功课，用少量资产进行尝试。” 广东国智律师事务所谢义思律师告诉南都记者。

事实上，在房地产市场进入深度调整之际，众筹购买的房产能否升值，投资者能否获利，存在很大疑虑。“从目前的情况来看，房地产众筹的风险明显大于其他行业，未来能不能赚钱还不好说。” 宏源证券研究所副所长易欢欢表示。一旦众筹房价下跌，以低于众筹的价格完成交易或未能成交，参与众筹的投资者将面临损失。以广州北部的万科城项目为例，“离广州市区太远了。开发商表示，轻轨建成后交通会很方便。这至少需要两年时间。公交车不多，价格也比较低。” 更高。最主要的是接送点太少，只有嘉禾望岗和越秀公园有接送点，我们一直抱怨天河没有支持设立点，太不方便了。” 家住北方城市的上班族陈女士告诉南都记者，平时自己在市区租房子众筹买房投资人靠什么收益，房子是给父母打理的。“更严重的问题是，周围的村庄总是散发着刺鼻的橡胶烧焦味。” 陈女士说。公交车不多，价格也比较低。” 更高。最主要的是接送点太少，只有嘉禾望岗和越秀公园有接送点，我们一直抱怨天河没有支持设立点，太不方便了。” 家住北方城市的上班族陈女士告诉南都记者，平时自己在市区租房子，房子是给父母打理的。“更严重的问题是，周围的村庄总是散发着刺鼻的橡胶烧焦味。” 陈女士说。公交车不多，价格也比较低。” 更高。最主要的是接送点太少，只有嘉禾望岗和越秀公园有接送点，我们一直抱怨天河没有支持设立点，太不方便了。” 家住北方城市的上班族陈女士告诉南都记者，平时自己在市区租房子，房子是给父母打理的。“更严重的问题是，周围的村庄总是散发着刺鼻的橡胶烧焦味。” 陈女士说。”居住在北方城市的上班族陈女士告诉南都记者，她平时都是在市区租房子，房子是给父母打理的。“更严重的问题是，周围的村庄总是散发着刺鼻的橡胶烧焦味。” 陈女士说。”居住在北方城市的上班族陈女士告诉南都记者，她平时都是在市区租房子，房子是给父母打理的。“更严重的问题是，周围的村庄总是散发着刺鼻的橡胶烧焦味。” 陈女士说。

清远万科城据点业务员莫先生告诉南都记者，今年万科北城一期三期已经交付。不过，南都记者在各大二手房交易网站上发现，北方万科城的二手房源正在增多，而且价格明显倒挂，低于目前5500元/平方米的售价。一手住房。

[关联]

众筹的政策风险

与很多互联网金融类似，政策风险仍然是房地产众筹最大的风险点。

根据相关法律法规，募集对象人数超过200人的，即为公开募集。很多人担心众筹的投资门槛往往较低。如果募集资金过大，极易涉嫌非法集资。事实上，目前很多房地产众筹，无论是股权分割还是参与人数，都已经突破了这一规定。

“众筹在房地产领域呈现爆发式增长，但目前缺乏行业标准和规范，这使得房地产众筹项目的潜在风险巨大。” 谢毅思律师表示，众筹概念目前尚无明确的法律定义，但类似于这种面向公众公开的招聘资金，存在非法集资的风险。以前很多人玩众筹的钱比较少，但是买房的众筹资金

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