企业销售未完工开发产品的税会处理办法(一)

企业销售未完工开发产品的税会处理办法(一)

一、政策依据

《国家税务总局关于印发房地产开发经营企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）

2、收入的税务处理

（一）完成条件

满足以下条件之一：

1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

2、开发的产品已投入使用。

3、开发产品已取得初始产权证书。

（二）未完成开发产品的税收处理

1、会计处理

预售开发产品取得预售款时，因房屋尚未交付，公司未履行合同中的履约义务，客户未取得开发产品的控制权，不不满足会计收入确认条件，只能预收货款入账，在产品开发完成后满足收入确认条件时，才能确认收入的实现。

(1) 收到预付款时

借：银行存款

贷款：预收账款

（2）预缴增值税

借：应交税金-预缴增值税

贷款方式：银行存款

借：应交税费-应交城市维护建设税（7%）

- 教育附加费 (3%)

- 地方教育附加费（2%）

贷款方式：银行存款

预缴增值税后，在增值税义务发生（主要是交货）之前，不得从“应交-预交增值税”科目转为“应交-未交增值税”科目。

（3）预缴土地增值税

借：应交税金-应交土地增值税

贷款方式：银行存款

注：预缴土地增值税的计算依据=预收款-预缴应交增值税款

2.税务处理

国税发[2009]31号文规定，签订预售合同是确认收入的必要条件。但因预售年度无法准确计算成本，故暂按预估利润率核实成本。预售收入×预计应纳税毛利率=预计毛利 该金额计入当期应纳税所得额，项目竣工后调整批准的成本与实际成本的差额。

企业销售半成品的应税毛利率，由省、自治区、直辖市税务局依照下列规定确定：

（一）开发项目位于省、自治区、直辖市人民政府和计划单列市人民政府所在地的市区或者城市郊区的，不按比例计算小于 15%。

（二）位于地级市市区和郊区的开发项目，比例不低于10%。

（三）开发项目位于其他地区的，比例不低于5%。

（四）经济适用房、限价房、危房改造比例不低于3%。

例如，国家税务总局安徽省税务局2020年第3号公告规定，自2020年7月1日起，省内房地产开发经营企业销售未完工开发产品的应税毛利率是：

（一）位于合肥市区及郊区的开发项目，应税毛利率为15%。

（二）开发项目位于外省辖市（合肥市除外）的市区和郊区的，应税毛利率为10%。

（三）开发项目位于上述（一）、（二）项以外地区的，应税毛利率为5%。

（四）经济适用房、限价房、改造房的应税毛利率为3%。

依据：《国家税务总局安徽省税务局关于房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率有关问题的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告第23号） 3, 2020)

三、季度申报

按月（季）预缴时，在A类申报表第四行“按特定业务计算的应纳税所得额”中填写预售应纳税所得额

《国家税务总局关于修订2018年度企业所得税预缴税款申报表部分表格及填制说明的公告》（国家税务总局公告2019年第23号）将“企业所得税月（季）预缴税款纳税申报表（A）类）”（A200000），第4行“按特定业务计算的应纳税所得额”栏填报调整为：纳税人从事房地产开发等特定业务，填报应纳税所得额具体业务按税法计算。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，本栏填报按税收规定的预计应税毛利率计算的预计毛利。与以往相比，调整了“企业开发的产品完成后，未完成的预售环节按照税法规定的预计应纳税毛利率计算的预计毛利”的规定。汇算清缴、月（季）预缴税款申报时不予调整”、“本行申报金额不低于本年度上期申报金额”。

即2019年7月1日以后产品开发完成后，结转实际收入和成本，允许转回当月和当季未完成销售商品的预计毛利宣言。因涉及减记，预计毛利应按低于本年度上期申报数额的数额列报。

4. 尾款结算及付款

实际毛利与预计毛利之间的差额，须在调整汇算清算时填入年表A105010（视为销售及房地产开发企业特定营业税调整表）。请看下面的案例。

(3) 销售收入范围

1、销售开发产品取得的全部价款，包括：现金、现金等价物及其他经济利益

2.凡是计入开发产品价格或企业开具发票的收款（款、费、附加），均按规定确认为销售收入。

3、收入确认原则：

企业通过正式签订《房地产买卖合同》或《房地产预售合同》取得的收入，确认为销售收入的实现。即签订预售合同是收入确认的必要条件，销售收入进一步分为未完成开发产品收入和已完成开发产品收入。

4、确认方法：

（一）开发产品以一次性全额付款方式销售的，在实际收到价款或者取得价款索取权证（权）之日确认收入的实现。

（2）开发产品采用分期付款方式销售的，按照销售合同或协议约定的价格和付款日期确认收入的实现。支付方提前支付的，在实际支付日确认收入的实现。

(3) 开发产品以银行抵押方式销售的，按照销售合同或协议约定的价格确定收入金额，并在实际收到收入之日确认支付第一笔款项, 余额在银行抵押贷款转出之日确认为实现收入。

(4) 委托销售所开发产品的，按照下列原则确认收入的实现：

委托方式

开发公司与购买方（或三方）签订买卖合同

受托方与采购人签订买卖合同

销售合同价格>买断价格/底价/包销合同价格

销售合同价格<买断价格/基础价格/包销合同价格

视为买断

销售合同价

买断价

买断价

超基本价格份额

销售合同价

基本价格

底价+份额

包销

销售合同价

包销合同价格

包销合同价格

支付加工费

按销售合同或协议约定的价格，以收到受托方销售及开发产品清单之日为准

① 以支付服务费的方式委托销售已开发产品的，在收到受托方已售出的已开发产品清单之日，按照销售合同或协议约定的价格确认收入的实现。

②以视同买断方式委托销售已开发产品，是指企业与采购人签订销售合同或协议，或者企业、受托方与采购人共同签订销售合同或协议，以合同约定的价格为准的。销售合同或协议高于买断价格的，按照销售合同或协议约定的价格计算的价格，于收到受托方已销售及开发的产品清单之日确认；价款低于买断价款，受托方与购货方签订买卖合同或协议的，按照买断价款计算购货价款，并于收到货款之日确认收入的实现。委托方已售出的开发产品清单。

③采用基本价（保证底价），超基本价分两方委托销售、开发产品的，为企业与采购人签订的销售合同或协议，或销售合同。合同或协议由企业、受托方、采购人签订。如销售合同或协议约定的价格高于基准价的，按照销售合同或协议约定的价格计算的价格，于收到受托方已销售及开发的产品清单之日确认，销售合同或协议约定的价格低于底价的，企业应当向受托方支付，按照底价计算的价格在受托方收到已销售开发产品清单之日确认为收入的实现。受托方与购货方直接签订销售合同的，在收到受托方已售出的已开发产品清单之日，按照底价加上按照规定取得的份额确认收入的实现。规定。

④采用包销方式委托销售所开发产品的，在包销期间，可按照承销合同的有关规定，参照上述1至3项的规定确认收入的实现；对包销期满仍未销售的开发产品，企业按照约定的价格和支付方式确认收入的实现。

(4) 视同销售额

开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、对股东或投资人的分配、偿还债务、换取其他企业、事业单位和个人的非货币性资产等。

1、确认销售时点：在开发产品的所有权或使用权发生转移，或实际取得收益权时确认收入（或利润）的实现。

2、收入（或利润）的确认方法和顺序如下：

（一）按照本企业最近一期或者最近一个月开发的同类产品的市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场的公允价值确定；

（3）按照开发产品的成本利润率确定。产品开发成本的利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

(5) 开发产品出租使用

企业新开发产品在项目竣工前或房地产初始登记取得产权证书前与承租人签订租赁协议的，出租人取得的租赁前价款开发的产品交付承租方使用之日起确认为收入。实现。

3、成本费用扣除的税务处理

企业在核算和扣除成本费用时，必须区分已开发产品的期间费用和应税成本、已销售的已开发产品的应税成本和未销售的已开发产品的应税成本。

(1) 允许扣除：

本期费用、销售开发产品的应税成本、税金及附加、土地增值税。

（二）扣除项目

1、合理的工资待遇（国税函[2009]3号）

2、五险一金

补充养老保险、补充医疗保险：工资总额的5%，商业保险不得扣除。

（财税[2009]27号）

3、应付福利：工资薪金总额的14%

内置福利部门产生的设备、设施和人员成本。（折旧、工资等）

为员工医疗、生活、住房、交通等发放的各种补贴和非货币性福利（取暖费补贴、防暑降温费、艰苦补贴、食堂补贴、交通补贴、医疗补贴等）

其他职工福利费（丧葬补助、养老金、安置补助费、探亲路费等）

4、工会经费：已拨付并取得《工会经费拨付专用收据》的工资薪金总额的2%

5、职工教育经费：8%，按实际发生的原则计算。

6、广告费、业务推广费：按销售（营业）收入的15%计提，超出部分结转下一年度抵扣。

7、业务招待费：60%，按销售（营业）收入的5‰计算，以较小者为准。

八、捐赠费用：

（一）全额扣除：为疫情防控，通过公益组织或县级以上人民政府和部门捐赠现金和物资/直接向承担疫情防控工作的医院捐赠物资。

（2）限额扣除：年度利润（会计利润）的12%，超出部分可结转三年；

（3）实际扣除：用于定点扶贫地区的扶贫捐赠。

九、利息支出：

（一）企业为建设、开发产品而借入资金发生的符合税法规定的借款费用，可以按照企业会计准则的规定归集和分配。其中，属于财务费用的借款费用可直接税前扣除。

（二）企业集团或者其成员企业统一向金融机构借款，由集团内其他成员企业共同使用的，借款人能够提供证明的，可以在使用贷款的企业之间合理分担利息费用。从金融机构获得贷款。企业利用借款合理分摊的利息，允许在税前扣除。

10、手续费及佣金支出：按与具有合法经营资格的中介服务机构或个人签订的服务协议或合同确认收入的5%以内（交易双方及其雇员、代理人、代表等除外） 。）， 扣除。

委托境外机构销售费用不得超过委托销售收入的10%，并可准予扣除。

11、为买方按揭贷款提供的保证金（保证金）不得扣除。

12、公用件、公用设施设备维修费：已计入销售收入，应在交接时扣除。

13、资产损失：因国家无偿收回土地使用权造成的损失，可按有关规定作为税前财产损失扣除。企业开发的产品（以成本对象为计量单位）整体报废或损坏的，其净损失按有关规定经审查确认后，可在税前扣除。详见：企业资产损失专项研究

14.折旧：开发的产品转为自用，实际使用时间未超过12个月再销售的，折旧费用不得在税前扣除。

（三）应税成本（客观成本）

1、成本对象的确定：

卖不卖原则、分类分类原则（地点、时间、结构相似）、功能差异化原则、定价差异化原则、成本差异化原则、利益差异化原则。

成本对象在开工前确定，并报主管税务机关备案。如需变更，应当征得主管税务机关的同意。

2、应税成本内容

征地费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费

（一）征地费和拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）发生的各种费用，主要包括土地购置价款或出让金、大额市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地使用费等。改变用途 地价及相关税费、拆迁补偿费、安置搬迁费、拆迁房屋建设费、青苗补偿费、危房补偿费等。

(2)前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质调查、测绘、规划、设计、可行性研究、准备、场地清理等前期费用。

（三）建筑安装工程费。指开发项目在开发过程中发生的各种建筑安装费用。主要包括开发项目的建筑工程费和开发项目的安装工程费。

（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目范围内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费用，环境卫生、园林绿化等园林绿化环境工程收费。

（五）公共配套设施费。指开发项目中发生的产权属于全体业主的独立的、非营利性的公共配套设施支出，或无偿捐赠给地方政府和政府公用事业的支出。

(6) 开发开销。是指企业为直接组织和管理开发项目而发生的不能归属于特定成本对象的成本支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、项目管理费、摊销周转房及项目营销设施建设费等。

3. 应税成本核算的一般程序

企业自行开发建设的开发产品，按照制造成本法核算。其中，应计入产品开发成本的费用为能够区分成本对象的直接成本和间接成本房屋企业所得税怎么算，直接计入成本对象。不能区分负担对象的共同成本和间接成本，应根据效益原则和匹配原则分配给各成本对象。

(1) 各项开发支出：期间费用、开发成本

(2)开发成本：间接成本、共同成本、直接成本

①间接成本：未建成本对象

②共同成本：在建物

③直接成本：已完成的成本对象

（3）完成成本对象：产品开发

（4）开发产品：已销售产品、未销售产品、已销售产品计入主营业务成本

(5) 共同成本和间接成本的分配方法：

①土地面积法：土地成本一般按照土地面积法进行分摊。确需合并其他方式分配的，应当征得咨询税务机关同意。

②建筑面积法：作为过渡成本对象核算的公共配套设施建设成本，按建筑面积法分摊。

③直接成本法：借款费用由不同成本对象分担的，按照直接成本法或预算成本法进行分配。

④预算成本法：其他成本项目的分配方法由企业自行确定。

(6) 已开发产品销售成本应纳税所得额：

单位实用面积工程造价=成本对象总成本÷成本对象总实用面积

已销售开发产品应税成本=已销售可售面积×单位可售面积工程造价

（七）三种情况下可以扣款

① 承包工程未结清、未取得完整发票的，在证明材料充分的前提下，发票不足部分可扣留，但最高不超过合同总金额的10% .

②公共配套设施尚未建成或完工的，可按预算费用合理扣缴建设费。（已在房屋买卖合同、协议、广告、样板中明确且不可撤销地承诺建造，否则必须依法依规建造）。

③应向政府报送但尚未报送的建设审批费和物业改造费（物业管理资金、公共建筑维修资金或其他按规定应由企业承担的专项资金）。

（八）扣除证明

企业在核算应税成本时，实际应取得而未取得合法证明的支出，不计入应税成本，在实际取得合法证明时，按照规定计入应税成本。

《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税收处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）第六条规定，企业上一年度实际发生的，根据税法规定，应计入企业所得税。已扣除但未扣除或少计的支出，经企业作出专项申报和说明后，准予计入该项目的年度核算扣除，但确认增加的期限为不超过5年。因上述原因多缴的企业所得税，可以在年度应纳税所得额中扣除追溯确认。

根据《国家税务总局公告》（国家税务总局公告2018年第28号）第十七条规定，企业上一年度应取得但未取得发票等对外单证，以及相应支出当年没有税前扣除的，在以后年度内，按照本办法第十四条的规定，取得符合规定的发票等对外单证或者提供能够证明支出真实性的有关材料，相应的支出可追溯至支出发生当年。但补充期限不得超过五年。

根据上述规定，企业在完工年度未取得发票，但在以后年度取得发票的，可追溯调整上一年度的税前扣除额。

4.停车场

单独建造的停车位作为成本对象单独核算。而地下基础设施形成的停车场则作为公共配套设施处理。

5、会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施：

非营利性且产权归业主所有，或无偿捐赠给当地政府或公用事业单位的，可视为公共配套设施房屋企业所得税怎么算，其建设费用按按照公共配套设施收费的有关规定执行。

以营利为目的，或者产权归企业所有，或者产权归属不明，或者捐赠给地方政府和公用事业以外的其他单位的，应当单独计算成本。除企业自用作为建造业固定资产处理外，其他作为建设开发产品处理

六、邮电、学校、医疗设施：

费用应单独计算。其中，企业与国家有关企业管理部门或单位的合资企业建成后移交的，国家有关企业管理部门或单位给予的经济补偿，可直接从中扣除。项目的建设成本。该差额调整为当期应纳税所得额。

7、通过非货币交易取得土地使用权的成本

（一）企业或者单位以土地使用权投资企业开发产品的，按照下列规定办理：

①换出的开发产品为土地开发建设的，接受投资企业在接受土地使用权时不确认其成本。土地使用权的成本按照市场公允价值和土地使用权出让时应缴纳的相关税费计算确定。涉及地价的，土地使用权的取得价款应当在已支付的地价中增加或者在收到的地价中扣除。

②换出的开发产品为其他土地开发建设的，接受投资企业按开发产品的市场公允价值和土地使用权转让时应缴纳的相关税费计算确认该土地。投资交易发生的使用权成本。涉及地价的，土地使用权的取得价款应当在已支付的地价中增加或者在收到的地价中扣除。

（二）企业或单位将土地使用权以股权形式投资于企业的，接受投资的企业应当在投资交易发生时按照土地使用权的市场公允价值和应支付的金额支付在土地使用权转让过程中。计算相关税费确认土地使用权的取得成本。涉及地价的，土地使用权的取得价款应当在已支付的地价中增加或者在收到的地价中扣除。

8、成本对象完成后发生的费用

产品开发完成后，企业可选择在完成年度企业所得税汇算清算前确定应纳税成本核算的终止日期，不得延误。已开发完成的产品在完工年度未按照规定清算应税成本的，主管税务机关有权确定或者核定其应税成本，据此调整计税，并按照规定进行计税调整。符合《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定。它被处理了。

4、具体事项的税务处理

（一）以本企业为主体与其他企业、单位、个人合作、合资开发房地产项目，且该项目未设立独立法人公司的：

1. 指定开发产品的税务处理

（1）收入确认：企业首次配置开发产品时

(2)处理方法：

①该项目已清算应纳税所得额：分摊给投资方开发该产品的应纳税所得额与投资金额之间的差额，计入当期应纳税所得额；

②未清算的应纳税成本：将投资方的投资额作为销售收入进行相关纳税处理。

（二）开发合同、协议约定项目利润分配的，按照下列规定办理：

（一）企业应将项目产生的营业利润纳入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得分配项目利润的税前利润。同时，因收到投资方的投资款，无法在税前摊销成本或扣除相关利息费用。

（2）投资方从项目中取得的经营利润，应当作为股息红利进行相关税收处理。