土地增值税怎么计算计算的大逻辑(附答案)

土地增值税怎么计算计算的大逻辑(附答案)

土地增值税如何计算 土地增值税计算的大体逻辑在全国是相同的，但具体计算方法各地略有不同。1 计算逻辑和公式 土地增值税计算的一般逻辑是：销售收入减去抵扣金额得到增值额，用这个增值额除以抵扣金额得到增值率, 并根据不同的比率扣除系数适用不同的税率和快速计算。土地增值税等于增值额乘以适用税率，再减去扣除额与速算扣除系数的乘积。具体计算公式如下：增值额=房地产转让收入总额-扣除项目金额 土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 2 扣除项目金额包括多少？（一）取得土地使用权（以下简称A）的支付金额：土地出让金、附加地价款、契税；（特别注意：计算增值税及附加时，不能扣除契税，（2）房地产开发成本（以下简称B）：包括征地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。（三）房地产开发费用（以下简称丙）：指销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息费用可按转让房地产项目的核算分配并提供金融机构证明予以扣除，但最高不得超过按商业银行贷款利息计算的数额同期率。其他房地产开发费用按A、B金额之和的5%计算扣除。财务费用中的利息费用可按转让房地产项目的核算分配并提供金融机构证明予以扣除，但最高不得超过按商业银行贷款利息计算的数额同期率。其他房地产开发费用按A、B金额之和的5%计算扣除。财务费用中的利息费用可按转让房地产项目的核算分配并提供金融机构证明予以扣除，但最高不得超过按商业银行贷款利息计算的数额同期率。其他房地产开发费用按A、B金额之和的5%计算扣除。

不能按转让的房地产项目计算利息费用分摊或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按A、B金额之和的10%计算扣除。好像有点复杂，不管利息有没有金融机构认证，都可以直接按计算扣除。公式为C=(A+B)*10% (4) 不动产转让相关税费（以下简称D）： “业务增值税变更后，指增值税附加（5 )加20%扣除（以下简称E）：E=（A+B）*20%房地产转让收入总额（不含增值税）（不含税）=销售收入（含税）-销项税额；房地产转让收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许抵扣的地价）/1.1*0.1 即抵扣销项税。扣除项目金额：必须扣除所有进项税 4. 一点法VS。两点法VS。三分法 一是土地增值税以项目为单位清算，分期开发的项目以分期为单位清算。如何划分不同格式的某个问题？有三种方法：一点法、两点法和三点法。一分法是一起算，二分法分为：普通住宅，另外三分之一分为：普通住宅、非普通住宅、其他。

) 那么应该用哪种方法来统计呢？具体要看当地税务局的要求！遇到具体情况，先上网搜索。如果找不到，应该问兄弟公司当地是怎么计算的。那么高层住宅如何界定是普通住宅还是非普通住宅呢？还是那句话：不同的地方有不同的要求！一般来说，一般从这三个方面考虑：1、容积率在1.0以下（不含1.0）；但各地要求不一样）或者房屋交易的成交价在几万以上。3、实际成交价格高于该区域市场指导价的；只要满足以上三点之一，这是一个非常规的住所。否则就是普通住宅。特别注意：遇到具体情况，先上网搜索当地的要求。一般来说，你可以找到它。如果找不到，则视为非普通住所。（目前市场上能被税务局定义为普通住宅的房屋比例不高。） 特别注意：土地增值税的计算必须按地方分类法计算，所有业务类型不能一起计算。差距很大工程企业所得税税率怎么算，一个10亿的总销售额小项目，算法不同，利润差距可以上千万。因为一般来说，停车位是赔钱的。普通住宅赚点小钱，别墅和企业赚得更多。如果全部算在一起，相当于把车位和普通住宅的成本分摊到别墅上。增值率降低，税率相对较低，总体税负少很多。5、分摊原则 二分法和第三方法都会要求在不同业务类型之间分摊收入和扣除额，那么分摊原则是什么？这是计算土地增值税最难的关卡。分摊原则 二分法和第三方法都会要求在不同业务类型之间分摊收入和扣除额，那么分摊原则是什么？这是计算土地增值税最难的关卡。分摊原则 二分法和第三方法都会要求在不同业务类型之间分摊收入和扣除额，那么分摊原则是什么？这是计算土地增值税最难的关卡。

事实上，这种分配方法在不同的地方是不一样的。下面的介绍比较常用。可参考： 销售收入：按实际发生额计。比如普通房卖出了多少，非普通房卖出了多少，其他房卖出了多少。土地使用权取得费、土地拆迁费等如何分配？大致可以这样计算： 分期开发：按土地面积法（即某期土地面积占总土地面积的比例）进行分摊。同期各类业务：按可售面积法（即一定时期可售建筑面积占可售建筑总面积的比例）进行分摊。[笔记：这里的可售面积仅指地上可售面积，不包括车位等】特别注意：地下车位不分摊土地成本（除非广州部分地区，土地出让合同明确写明多少地下面积需支付土地价款）开发费用等：按实际发生。但是我们投资者在计算的时候是不能把成本分摊到物业上的，所以我们是按照总建筑面积来分摊的。（包括地上和地下建筑面积）这里需要注意的是，很多地区要求在分配车位时，按可售物业面积计算，而不是按实际地下车位建设面积计算。比如一个车位的真实面积一般为35-40平方米，但实际物业面积可能只有12平方米左右。房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）：回忆一下前面的公式，C=（A+B）*10%，计算扣除，可以分类计算。6 预收预付时，多退少补与增值税及附加相同。补的一定要补，不一定保证退款。多退少补，与增值税加附加相同。补的一定要补，不一定保证退款。多退少补，与增值税加附加相同。补的一定要补，不一定保证退款。

大多数时候你根本回不去。（我个人更倾向于如果没有案例证明税务局可以退税，那么按不退税计算。）预收土地增值税=（销售返还-预缴增值税) × 预收率 收到退货需在次月申报。回想之前预缴增值税的计算公式： 预缴增值税=预缴税款/（1+适用税率或征收率）*3% 简易征收方式为销售退回/（1+5%）*3 % 一般征收方式是销售收入/（1+10%）*3%，那么土地增值税的预征税率是多少？各地要求不同！根据不同的业务类型，一般来说，普通住宅2%，非普通住宅3%。在一些地区，它分为别墅和商业。这些预征税率甚至更高。土地增值税清算时机：规则过于复杂，各地实际要求不同。我一般简化为竣工验收后清算。具体细则如下： 关于印发《土地增值税清算管理规定》的通知纳税人，符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算。（一）房地产开发项目全部竣工销售；（二）转让尚未整体竣工结算的房地产开发项目；（三）土地使用权直接出让。对于满足以下条件之一的人，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到85%以上，或者虽然比例不超过85%的%、剩余可售建筑面积已出租或（二）取得销售（预售）许可证满三年尚未售完的；（三）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的纳税人；（四）省（自治区、直辖市）、计划单列市）税务机关规定的其他情形。

7 计算土地增值税的例子 我看过很多公众号的计算例子，我的应该是最复杂的。但我的也是最接近真实案例的。如果这个例子看懂了，那你就可以实际操作计算了。(4) 地方土地增值税政策假设为新建项目；使用当地的三分法则；高层住宅为当地非普通住宅；地方土地增值税预征税率如下： (2)、土地增值税的计算：根据土地增值税政策假设，本项目分为两类：非普通住宅（高层住宅）、其他（商业、车位）预算预收：0900万元本项目是第三种方法，根据假设条件，分为非普通住宅和其他两类，那么总收益如何分配？可按实际分类一一计算，也可简化一点，不动产转让总收入（不含税、非普通住宅）=不动产转让总收入（非普通住宅）/销售总额*非普通住宅销售额=110909/119000*90000=83881万元房地产转让总收入（不含税、其他）=房地产转让总收入（其他） /销售总额*其他类销售额=110909/119000*29000=27028万元 取得土地使用权款金额（不含税）：

例如，一个车位的实际面积一般为35-40平方米，但实际物业面积可能只有12平方米左右。假设1000个车位全部可供出售，每个车位的产权面积为12平方米，则车位建筑面积为12*1000=12000平方米。因此：房地产开发成本（不含税，非普通住宅）=房地产开发成本（不含税）/建筑总面积*高层住宅建筑面积=31829/113000*91500=房地产开发成本25773万元（不含税、其他）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*（商业建筑面积+地下车位建筑面积）=31829/113000*（9500+12000）=60。5600万 特殊情况 1.土地增值税=增值税适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 增值税额=房地产转让收入总额-扣除项目金额 适用税率及速算扣除数系数如下表所示： 2、扣除数额包括： （一）取得土地使用权所支付的费用；(B) ) 房地产开发成本；（三）房地产开发成本：C=（A+B）*10%；（四）与房地产转让有关的税费：附加增值税；(E)加计20%扣除：E=(A+B)*20% 3、“营改增”计算后，增值税从土地增值税计算方式VS中扣除. 三分法 一分法是一起数；两点法分为：普通住宅，其他；第三点方法分为：普通居留、非普通居留、其他。

普通住所的定义因地而异。5、各地分摊原则不同，大致如下： 销售收入：土地成本按实际情况分摊：分期开发采用土地面积法；同一期的多种业态，采用实用面积法；其他费用等：一般按总建筑面积分摊 6.预征预缴土地增值税=（销售返还-预缴增值税）×预征率 预征- 收集率因地而异！企业所得税是如何计算的？企业所得税的一般逻辑很简单：企业的总收入减去允许扣除的金额乘以25%的税率。

（2）前期工程费 （3）建筑安装工程费 （4）基础设施建设费 （5）公共配套设施费 （6）开发间接费。期间费用包括销售费用、管理费用和财务费用。税项包括增值税附加、土地增值税、印花税等，可抵扣。按照投资人的简单理解，只要能开具发票，title是项目公司，不是土地滞纳金等特殊情况，就可以按一定的方式抵扣或抵扣。所得税百分比。） 2 营改增后，在具体计算中，采用免税数据。回想之前计算土地增值税时，收入必须从销项税中扣除，成本必须从相应的进项税中扣除。计算时顺序如下：先计算增值税及附加，将每项的销项税和进项税留在表中；然后计算土地增值税，该数据必须扣除相应的进项税额；最后计算企业所得税，直接使用计算土地增值税时不含税的数据。需要注意的几点：（1）由于我们已经使用了不含增值税的数据，所以在扣除税费时不能扣除增值税本身，只能扣除增值税附加，否则会造成重复扣分。（2）如因并购贷款产生的财务费用（利息），项目公司在计算所得税时不得扣除。这是因为收购款由受让方支付给出让方，相应的利息也由受让方承担，即项目公司的股东，而非项目公司，主体不同。（三）属于罚款、罚款和没收财产损失（行政罚款）的，如土地滞纳金等，不得扣除。3企业所得税预征预缴也应当预征。预收公式为：

文/文昌东 2016年5月31日，北京市地方税务局发布《北京市地方税务局公告2016年第7号》，即《北京市地方税务局关于印发的公告》，适用于房地产开发项目。增值税清算工作，公告自2016年7月1日起执行，《北京市地方税务局关于印发的通知》（京地税地[2008]92号）一并废止。至此，北京市房地产开发项目土地增值税清算采用“二分法”还是“三分法”的问题终于有了明确的答案。以下作简要分析。一、“二分法”与“二分法”的概念 享受北京市税收优惠政策的普通住宅的认定标准如下： 1.住宅小区容积率在1.0（含）以上；2、单套建筑面积140平方米（含）以下，以实际成交价格确定；3、实际成交价格原则上应低于按本通知确定的区域内房屋平均成交单价或总价的1.2倍。其中，区域内房屋成交均价或总价根据本通知公布的本市房屋成交均价或总价，结合区域调整系数确定。住宅小区容积率在1.0（含）以上的；2、单套建筑面积140平方米（含）以下，以实际成交价格确定；3、实际成交价格原则上应低于按本通知确定的区域内房屋平均成交单价或总价的1.2倍。其中，区域内房屋成交均价或总价根据本通知公布的本市房屋成交均价或总价，结合区域调整系数确定。住宅小区容积率在1.0（含）以上的；2、单套建筑面积140平方米（含）以下，以实际成交价格确定；3、实际成交价格原则上应低于按本通知确定的区域内房屋平均成交单价或总价的1.2倍。其中，区域内房屋成交均价或总价根据本通知公布的本市房屋成交均价或总价，结合区域调整系数确定。实际成交价格应低于本通知确定的区域内房屋平均成交单价或总价的1.2倍。其中，区域内房屋成交均价或总价根据本通知公布的本市房屋成交均价或总价工程企业所得税税率怎么算，结合区域调整系数确定。实际成交价格应低于本通知确定的区域内房屋平均成交单价或总价的1.2倍。其中，区域内房屋成交均价或总价根据本通知公布的本市房屋成交均价或总价，结合区域调整系数确定。

根据2014年新调整的普通住宅认定标准：五环以内，单价3.96万元/平方米，总价468万元；单价23760元/平方米，总价281万元。单价和总价必须符合两个标准之一。以上三个条件必须同时满足才能认定为普通住宅。此外，任何不满足上述任何一项的居住都被视为非普通居住。除住宅外的所有物业，包括商业、写字楼、停车位、酒店等，均为其他类型的房地产。“二分法”下，非普通住宅、商业、写字楼、车位、酒店和其他房地产并入其他类型的房地产进行清算。2.“两分法”与“三分法”的比较 《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的通知》（财税字[1995]第13号） 48）第十三条规定：建造普通标准住宅和从事其他房地产开发的，应当分别计算增值额。这是土地增值税项目清算相关政策中最早对“二分法”作出规定的。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第一条 （国税发[2006]187号）规定，开发项目同时包括普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算增值额。此后，非普通住宅的概念被引入土地增值税清算项目。那么，土地增值税项目清算中的“两分法”与“三分法”有何区别？我们可以通过以下实例进行分析： 实例：某市某房地产开发公司开发“东山花园”项目，该项目于2014年10月开工建设，该项目可售建筑面积10000平方米，其中三大开发产品：普通住宅、别墅、车库；

工程造价扣除总额8000万元，其中：普通住宅5000万元，非普通住宅1800万元，车库1200万元。请问：该项目清算应缴纳多少土地增值税？二分法：（1）普通住房增值额=5800-5000=800（万元）增值率=800/5000=16% 因为普通住房增值率不超过20%，所以可享受土地增值税免税优惠。土地增值税=0（万元） （2）其他类房地产增值额=（4200+1000）-（1800+12000）=2200（万元）增值率=2200/（ 1800+1200)=73%土地增值税=2200*40%-(1800+1200)*5%=7.30(万元) (3)土地增值税合计=0+730=730(10, 000元）三分法：（1）普通住宅增值额=5800-5000=800（万元）增值率=800/5000=16% 因为普通住宅增值率不超过20%，可享受土地增值税免税优惠。土地增值税=0（万元）（2）非普通住宅增值额=4200-1800=2400（万元）增值率=2400/1800=133%土地增值税=2400 *50%-1800*15%=9.30（万元）（3）其他类房地产增值额=1000-1200=-200（万元）增值率=-200/1200=-17 % 土地增值税=0（万元） （4）土地增值税合计=0+930+0=9.30（万元） 从上例可以看出，在二分法为730万元，三分法应纳土地增值税930万元。，两分法比三分法少赔200万元。

在土地增值税项目清算中，“二分法”将除普通住宅以外的所有可售房产类型，如别墅、豪宅、写字楼、商业、车位等归入其他类房产。这些楼盘在建筑结构、用途、装修标准等方面差异较大，因此销售单价和单价也有较大差异，但在增地清算时均归类为其他类型的商品房，与增值额一起计算，使单一类型物业形式的增值额正负值相互抵消，可实现整体较低的增值率，从而使合理降低土地增值税税负率。可见，在同等条件下，理论上采用“二分法”更有利于纳税人。当然，在实践中，对于土地增值税项目清算采用“两分法”还是“三分法”，不同省市有不同的规定。房地产企业还应掌握项目所在地主管税务机关土地增值税清算的具体政策。3.实施北京市土地增值税清算项目。2008〕92号），文件规定清算项目既包括普通标准住宅项目又包括其他商品房项目的，应当分别计算增值额，即“

后经税务机关解释后方知是虚惊一场，公告仍采用“二分法”计征土地增值税。2015年9月30日，国家税务总局印发《国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》[税总发〔2015〕114号]土地增值税申报表修改将“二分法”改为“三分法”，即：普通住宅、非普通住宅和其他类型的商品房，但规定三类分类别应由每个省设置和维护。由于土地增值税属于地税，文件下发后，部分省份将保留“两分制”，部分省份将由“两分制”改为“三分制”。北京市2016年发布北京市地方税务局第7号公告时，并未采用“三分法”，仍保留“两分法”。新增一栏“非普通住所”（不填数）。2016年8月9日，北京市地方税务局发布《北京市地方税务局关于修改土地增值税纳税申报表的公告》（北京市地方税务局公告2016年第12号），进一步明确了土地增值税的规定项目登记、预收、项目清算等增值税，清算后的后期市场销售。四、小结 从全国看，土地增值税税目清算规定采用“三分法”的省市逐年增多，有的地方甚至采用“四分法”点法”。在近年来经济增长放缓的背景下，世界各国政府都在想方设法增加财政收入和调整地方税收政策。采用“三分法”是立竿见影的办法，但也是一把双刃剑。将加重房地产开发企业的税收负担。在实行“二分法”的地方，建议房地产开发企业提前做好相关规划，