未完工的开发产品没有结转收入也算所得税吗？

未完工的开发产品没有结转收入也算所得税吗？

一年一度的企业所得税清算又要开始了。A房地产公司的小王很着急。原来，A房地产公司有多个项目。年底，部分项目竣工入住，部分项目仍在建设中。，也有现房在项目完工后售出还未入住，如何办理竣工结算？已完成的开发产品是否必须转入收入？未完成的开发产品不结转收入是否计入所得税？还有一个入住项目，项目结算还没完成，发票还差很远，怎么办？

事实上，小王的问题也是很多房地产公司会计面临的问题。如果不解决这些问题，最后的解决就很难进行。结合《房地产开发经营企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的规定，笔者就房地产企业汇算清缴的两大主题作如下分析——收入和成本。

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房地产企业不同阶段的收入处理

从会计处理的角度来看，一般已售出的开发产品在收到全部货款后方可交付使用，即满足会计准则对企业收入确认条件的要求时，企业将结转收入；否则，无论是处于未完工建设阶段的开发产品还是竣工后未交付的开发产品，所收取的货款均反映在“预收账款”科目中。

在税务处理方面，根据国税发[2009]31号文第二章“所得的税务处理”第六条规定，企业通过正式签订《房地产买卖合同》或《房地产预售合同》取得的所得。销售合同”确认为销售收入实现。

因此，两者区别明显，既不能从会计角度理解税法，也不能《国家税务总局关于企业所得税收入确认若干问题的通知》（郭水涵[ 〔2008〕875号）规定企业销售收入 据了解，商品同时满足的条件，也适用于房地产企业所得税。

以A房地产公司为例。2009年，已竣工交付的B项目获得预收收入1亿元，其中上年收入4000万元；预收收入3500万元。2009年12月，A房地产公司向B项目结转销售收入1亿元，销售成本0.75亿元，预计企业各项目的应税毛利率为15%。税收暂时只计算营业税，不考虑期间费用。

B项目开发产品，会计已结转收入，所收取的预收款项符合国税发[2009]31号文确认收入的条件，所得税收入确认为1亿元，结转成本确认为7500万元。

如B项目预收的4000万元预收款项在上年度汇算清算中已按预计应纳税毛利率进行调整，则2009年度进行纳税调整。

B项目的应纳税所得额为：（100×5%）-（4000×15%-4000×5%）=2000-400=1600（万元）。

C项目开发的产品不符合会计准则规定的收入确认条件，会计上尚未结转收入。但根据国税发[2009]31号文的所得税收入确认条件，应计入企业所得税收入6500万元。

对于项目C的最终所得税计算，需要注意的是不再按照15%的预计应纳税毛利率计算。根据国税发[2009]31号文第九条规定，产品开发完成后，企业应当及时结清应纳税成本，核算以前销售收入的实际毛利，同时计算实际毛利与对应的预计毛利之间的差额。该项目与其他项目合并计算的差额，计入企业当年应纳税所得额。

因此，项目C上年度预收预收款2500万元在上年度决算中按预计应纳税毛利率进行调整，于2009年度办理减税。

若已知C项目的实际应税成本为4550万元，则C项目的应税收入为：（6500-4550-6500×5%）-（2500×15%-2500×5%）=1625－250 =1375（万元）。

在建工程D预收收入3500万元，会计不结转收入，无法计算应纳税成本。但符合国税发[2009]31号文的所得税确认条件，应计入企业所得税收入3500万元。其中，因属于未完成开发产品，根据国税发[2009]31号文第九条规定地产企业所得税怎么算，企业销售未完成开发产品取得的收入，应当先按照预计应纳税所得额毛利率计算预计毛利。 , 并将其计入当期。应纳税所得额。因此，项目D的应纳税所得额为：3500×15%-3500×5%=350（万元）。

不计期间费用，A房地产公司应纳税所得额为：1600+1375+350=3325（万元）。

年终决算完成条件不可忽视

在上述销售的不同阶段，收入的计算方法不同。区别在于开发的产品是否完成。除下列规定外的其他开发产品的完成条件： 开发产品满足下列条件之一的，视为已经完成： （一）开发产品的完成证明已经报实物业管理部门备案；（二）开发产品已投入使用；（三）开发产品取得初始产权证书。

如果同时满足以上三个条件，则遵循先到先得的原则，以最早的时间点来确定开发产品的完成时间点，这与会计不同。

2009年6月26日，国家税务总局向海南省国家税务总局发出关于海南永盛逃税案中如何认定开发产品已投入使用的请示的批复兴业投资有限公司——《国家税务总局关于企业开发产品完成标准纳税确认要求的批复》（国税函[2009]342号）再次明确了这一问题。

根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税的通知》（国税发[2006]31号）精神，房地产开发建设的开发产品开发企业应当办理竣工（竣工）备案手续和决算决算手续，所开发的产品自投入使用时视为已经完成。房地产开发企业应当按照规定及时结清开发产品的应税成本，并核算以前以预售形式销售开发产品取得的收入的实际毛利，

开发产品投入使用，是指房地产开发企业开始办理开发产品的交付手续（含入住手续）或实际投入使用。

根据国家建设有关规定，工程竣工验收后，建设单位应当及时提交工程竣工报告，并在法定期限内报房地产主管部门备案。备案的前提是项目竣工验收。但未备案并通过竣工验收的开发产品，仍无法申请产权初始证书，法律要求不完备，但实物已提前交付业主使用的情况常见。因此，国税发[2009]号交割的时间点一般是最早的。本案根据国税发[2009]4号精神。31号文及国税函[2009]342号文的具体规定，无论工程质量是否通过验收，是否已办理（竣工）备案手续和会计决算手续，当开发的产品投入使用。这种处理突出了税法中的“实质重于形式原则”。

及时计算已完成项目的计税成本

在产品开发完成前，按照估计的应纳税所得额毛利率确定应纳税所得额。收入是重中之重，成本税务稽查不重视。产品开发完成后，按照实际发生的成本，以成本为重点，确定应纳税所得额。

开发产品完成前发生的成本费用，反映在“开发成本”科目中。“开发费”成本项目与国税发[2009]31号文计税成本支出内容相同，包括：征地费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设成本、公共配套设施成本、开发间接成本等。

开发产品完工前，因会计处理不结转损益，“开发成本”科目累计借方金额或期末余额反映了开发产品项目成本的实际投入。根据预计应纳税毛利率计算应纳税所得额，暂不考虑实际成本情况。

产品开发完成后，交付使用科目由“预收账款”科目转入“主营业务收入”科目，“开发费用”中归集的成本费用按销售建筑面积与可销售建筑面积之比。转到“主要运营成本”。当然，如果企业因各种原因不结转损益，也不能减少应纳税所得额，因为产品开发完成后，不能再按照预计应纳税毛利率确定应纳税所得额。根据税法完成或视为完成。国税发[2009]31号文第九条规定，产品开发完成后，企业应当及时结清应纳税成本，核算以前销售收入的实际毛利，同时计算实际毛利与对应的预计毛利之间的差额。该项目与其他项目，即上述A企业的B、C项目合并计算，其差额计入企业当年应纳税所得额。

项目建成后，对于房地产企业来说，难以确定的不再是收入的多少，而是应税成本的确定。开发项目有其既定的周期，开发者还必须在项目完成后保留一定比例的质量保证金。2008年，为促进房地产业发展，地方政府还出台了一些扶持资金缓缴政策。还有物业配套设施和基础设施需要进一步开发和完善。当业主搬进来时，这些成本和费用实际上并没有发生，或者是会计应计费用。占。这部分费用在年末结清时要特别注意税务调整。

国税发[2009]31号文第三十二条考虑了这一因素，允许将预提成本的一部分计入已完工的应税成本：在证明材料充分的前提下，发票金额不足的可以提前支取，但最高不得超过合同总金额的10%；（2）公共配套设施尚未建成或完工的，可按预算成本合理提取工程造价。此类公共配套设施必须符合房屋买卖合同、协议、广告、样板中明确承诺建设且不可撤销的条件，或者必须依法依规建设的；审批建设费用和物业改造费用可以按照规定代扣代缴。物业改造费用是指按照规定应当由企业承担的物业管理费、公共建筑维修费或其他专项资金。应当取得而未取得合法证明的其他工程造价和其他费用，不列入应税成本。

房地产企业在年终汇算清缴预提费用时，还应注意主管税务机关的具体规定。

例如青地税函[2010]2号，《山东省青岛市地方税务局2009年度企业所得税业务问答》明确规定，当年度申报代扣代缴的项目资金计入销售额计算扣除时费用，正式的外包合同，应提供项目完工情况。证、竣工验收备案证明或交付证明、外包工程项目预算、预算调整相关证明等。

江苏省国家税务局转发《国家税务总局关于印发《房地产开发经营企业所得税处理办法》的通知》（苏国税发[2009]79号）规定：预付款项由自行开发的产品完成预付款自支付之日起超过2年未支付的，应将承包工程款的全部金额计入应纳税所得额；以后实际支付的可以按规定扣除。因此，年末完工项目应纳税所得额的计算公式为：已完工收入-（账面成本-会计预提费用-违法证明+税法准扣缴金额）-税金及附加-期间费用。上述数字并非仅来自损益表。

确定已完成项目的应税成本核算的结束日期很重要。国税发[2009]31号文第三十五条规定，产品开发完成后，企业可以选择在完成年度企业所得税汇算清缴前确定应纳税成本核算终止日，不得延误。该规定概括为以下几点：

1.应税成本必须在开发产品当年竣工时结清（竣工是指税法规定的竣工条件）。

2、根据应纳税成本结算金额，调整以前销售收入实际毛利与预计毛利之间的差额，计入当期应纳税所得额。

3.税务成本核算有一个截止日期，即在完成年度企业所得税汇算清缴前。

可以看出，年终汇算清缴的税收调整可以从以下几个方面入手：

1、应税成本只考虑实际毛利，不考虑实际结转成本的会计处理。汇算清缴时需根据主营业务成本进行纳税调整。

2、会计费用的年终结算截止于资产负债表日，应纳税成本可以在次年5月31日之前的任一时点作为会计结束日计算。根据2009年12月31日账面数据，可在5月31日前调整尾款结算付款。

3、核算成本：未入账的成本可以扣留；应税成本：预提成本未超过国税发[2009]31号文第三十二条规定的范围和标准，因此预提成本的汇算清算也需要进行纳税调整。

4、如在12月31日至5月31日期间取得法律文件地产企业所得税怎么算，会计核算为下一年度发生的成本或冲减预提成本，税法规定可计入当年应纳税成本。因此，需要注意在汇算清缴时可以计入计税成本的范围。

会计终止日符合《企业所得税法实施条例》第九条的规定：企业的应纳税所得额按照权责发生制原则计算，属于当期收入和费用期间，无论是否收到付款。作为当期收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使当期已经收付，也不作为当期收入和费用。这样，房地产企业就有足够的时间进行核算和申报，即 企业可在年度终了后5个月结算期内，尽快完成承包工程结算，取得发票，全面确定已完工项目应税成本。补充计算当年税前需要扣除的预提和未预提项目。

例如，A房地产开发公司C项目于2009年9月竣工，承包工程合同总额为2亿元。2009年12月，与承包商的结算尚未完成，仅取得发票金额1.5亿元。成本，预提成本5000万元，2010年2月开具发票2000万元，2010年6月开具发票3000万元。计入会计年末账的完工成本预提成本为5000万元。假设企业应税成本核算的截止日期为2010年5月31日，则2010年2月取得的2000万元发票可计入应税成本，应税成本核算终了日以后取得的3000万元发票，不得计入应税成本。计入应税成本，但在证明材料充分的情况下，企业可按合同总金额的10%，即2000万元，计入应税成本。

这样，该项目2009年的应税成本为

15000+2000+2000=1.9亿元。