企业房地产汇算清缴时，税法也有特殊规定？(图)

企业房地产汇算清缴时，税法也有特殊规定？(图)

企业房地产开发经营业务包括土地开发、住宅、商品房及其他建筑物、附属物、配套设施等开发产品的建设和销售。由于房地产开发企业的特殊性，税法在企业所得税汇算清缴时有特殊规定。笔者选取了一些疑难问题进行分析如下。

预售收入可作为计算广告费和商务招待费的依据

《企业所得税法实施条例》第四十三条、第四十四条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费，按发生额的百分之六十计算扣除，但最高不超过当年的销售（营业）收入。5‰。企业发生的符合条件的广告费、业务宣传费，除国务院财政、税务机关另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分准予扣除; 超出部分允许在下一纳税年度结转扣除。可见，销售（营业）收入是计算广告费用的依据，

《房地产开发经营企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产买卖合同》或《房地产买卖合同》取得的收入预售合同”确认为销售收入实现。由此看来，对于房地产开发经营企业，正式签订《房地产预售合同》取得的收入应当确认为销售收入的实现，预售收入可以用于计算广告费、业务推广费和业务招待费。根据。

预缴税款可在税前扣除

《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人以垫付方式转让土地使用权、出售房地产的，自收到垫付之日起纳税。纳税人在建筑业、租赁业提供劳务，采取预付款方式的，自收到预付款之日起纳税。因此，对于房地产开发企业而言，在取得房地产预售收入或租赁收入或建筑劳务费时，已经到了缴纳营业税的时间，应当缴纳营业税、城市维护建设等相关税费。税收和教育费附加按规定征收。

《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目竣工结算前转让房地产取得的收入，不得用于计算土地增值税的。因成本确定或其他原因，可预征土地增值税。税收，项目竣工后，结算完毕后进行清算，多退少补。具体办法由省、自治区、直辖市地方税务局根据本地实际制定。因此，对于房地产开发企业来说，

由此可见，对于房地产开发经营企业，在房地产预售过程中，必须按规定缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税。根据现行财务会计规定，这些税费一般通过营业税金及附加计算。国税发[2009]31号文第十二条规定，企业发生的期间费用、销售和开发产品的应税成本、营业税金及附加、土地增值税，按现行规定准予扣除。时期。因此，房地产企业在预售环节缴纳的税费可以在所得税前扣除。

一些应计费用可以被视为应税成本

《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）第六条规定，企业当年实际发生的相关成本费用，不得列报因各种原因未能及时取得。有效的费用凭证。企业在预缴季度所得税时，可以暂算账面发生额；但最终结算时，应附具有效的成本费用凭证。根据该规定，企业在汇算清算日终了前未取得有效成本费用证明的，不得在所得税前扣除。

同时，国税发[2009]31号文第三十二条规定地产企业所得税怎么算，除下列预扣（应付）费用外，应税成本按实际发生的成本计算：证明材料充足的前提下，发票金额不足的部分可提前支取，但最高金额不得超过合同总金额的10%。二是公共配套设施尚未建成或完工的，可按预算成本合理扣缴建设费。此类公共配套设施必须符合房屋买卖合同、协议、广告、样板等明确承诺建设且不可撤销的条件，或者依法依规建设。三是对应上交政府但尚未上交的审批建设费和物业改造费地产企业所得税怎么算，可按规定代扣代缴。物业改造费用是指按照规定应当由企业承担的物业管理费、公共建筑维修费或其他专项资金。

由此看来，国家税务总局公告2011年第34号和国税发[2009]31号文对提供有效证件的时间规定不一致。对此，我们一般只认可国家税务总局公告2011年第34号，默认国税发[2009]31号文件自动失效，因为国家税务总局公告2011年第34号是最新的规定，按照税法的适用原则，新法优于旧法。但事实完全不同，国税发[2009]31号文件并未失效。可以参照《立法法》第八十三条的规定，即法律、行政法规、地方性法规、自治条例、单行条例、和规则由同一机关制定。特殊规定与一般规定不一致的，适用特殊规定；新规定与旧规定不一致的，以新规定为准。国家税务总局公告2011年第34号为一般规定，国税发[2009]31号文件为特别规定，仍然有效。至于《立法法》第八十三条，“新规定与旧规定不一致的，适用新规定”。2009年31号文中的三项预提（应付）费用并不矛盾。新规定与旧规定不一致的，以新规定为准。国家税务总局公告2011年第34号为一般规定，国税发[2009]31号文件为特别规定，仍然有效。至于《立法法》第八十三条，“新规定与旧规定不一致的，适用新规定”。2009年31号文中的三项预提（应付）费用并不矛盾。新规定与旧规定不一致的，以新规定为准。国家税务总局公告2011年第34号为一般规定，国税发[2009]31号文件为特别规定，仍然有效。至于《立法法》第八十三条，“新规定与旧规定不一致的，适用新规定”。2009年31号文中的三项预提（应付）费用并不矛盾。