什么是房地产企业的供应链管理，该做些什么题纲？

什么是房地产企业的供应链管理，该做些什么题纲？

供应链管理是当前房地产企业非常流行的管理理念。看来，如果不提供供应链管理，公司的管理水平还不够先进，公司的管理存在问题。此外，许多公司希望强调他们对供应链管理的重要性。,已将原招投标采购部改为供应链部

然而，虽然大家都在谈供应链管理，很多企业都成立了供应链管理部门，但很多企业都是在做“狗头上卖羊肉”来维持生计。他们打着供应链管理的旗号，做的是传统的招投标和采购工作。，连供应链是什么都不知道，更谈不上供应链管理

面对各种乱象，本文将告诉你什么是房地产企业的供应链管理，供应链管理应该怎么做

话题

01 什么是房地产企业的供应链管理

02 房地产企业供应链管理内容

03 完善房地产供应链管理

01

什么是房地产企业的供应链管理

要弄清楚房地产企业的供应链管理，首先要搞清楚什么是供应链

1.什么是供应链

供应链是指以企业为核心，从配套件开始，制造中间产品和最终产品，最后通过销售网络将产品交付给消费者，将供应商、制造商、分销商和最终用户连接为一个整体的功能网络链结构.

供应链管理的经营理念是通过企业间的合作，从消费者的角度寻求供应链的整体优化。成功的供应链管理可以协调和整合供应链中的所有活动，最终成为一个无缝集成的过程。

供应链的概念是从扩大生产的概念发展而来的，它延伸和延伸了企业的生产活动。哈里森将供应链定义为：“供应链是执行原材料采购，将其转化为中间产品和成品，并将成品销售给用户的功能网络链。

我们可以简单地将供应链理解为草原上的一个生态系统。

草地、兔子和狼在草原上生长或生活。如果草因为天气原因死了，以它为食的兔子就会饿死，狼也会因为没有食物而饿死。如果由于种种原因，兔子全部灭绝了，那么野草就会乱长，狼就会因为兔子的灭绝而饿死；

可见，食物链中的每一个生物都是相互依存的，破坏食物链中的任何一个生物，都必然导致食物链失去平衡，最终破坏生态环境。

同理，在“A企业-B企业-C企业”的供应链中，A企业是B企业的原材料供应商，C企业是B企业的产品销售商，B企业是这个环节的核心企业。产品链，但是如果B企业忽略了供应链中各个要素的相互依存关系，A企业不能及时为他提供生产原材料，或者C企业的销售能力跟不上B企业产品生产能力的发展，那么可以得出结论，企业B生产力的发展与这条供应链的整体效率不相适应。

供应链管理的根本不仅在于关注自身的发展，更要关注与自身相关的上下游企业的情况，使它们共同发展，以保证自身的健康发展

2、房地产企业供应链管理

上面提到了供应链的概念，那么房地产企业的供应链是什么样的呢？

房地产开发是一个资源高度整合的过程，涉及众多上下游产业。这就是为什么要对房地产进行一定程度的打压，要把房地产放到支柱产业的层面去维护。

在房地产供应链中，房地产企业无疑是核心产业，是整合各种资源形成最终产品交付给客户的核心。

房地产企业面临的供应链包括咨询服务公司（设计、监理、造价咨询、评估、销售代理等）、材料供应公司、设备供应公司、施工服务公司等。

在房地产供应链中，任何一个环节出现问题，都会导致最终产品无法如期完工，扰乱整个供应链的运作

如果设计单位不能提供合理的设计方案，势必会导致房地产开发项目实施困难、成本增加等；材料设备供应商不能及时提供材料设备，将影响工程的正常工期，影响工程质量，不能按期交付建筑物；如果施工服务商的施工质量和工期没有严格控制，也会影响工程的质量和交付；如果销售服务商没有能力，项目的销售将受到很大影响；反之，如果房地产企业本身出现财务问题甚至倒闭，项目肯定无法正常开发，

02

房地产供应链管理工作内容

目前，很多房地产企业对供应链管理存在误解。他们简单地认为供应链管理只是对传统招标采购的名称进行了更改。

事实上，房地产供应链管理除了传统的供应商招募方式外，还必须时时关注整个链条各个环节的健康状况，并及时做好规划；充分调动供应链各环节的潜在能力，强化自身运营；同时，我们也要思考如何对供应链的每一个环节施加影响力，促进这些环节的健康成长

最终目标是平衡成本、进度、质量、销售等。

那么房企的供应链到底需要做什么呢？

1.底线

供应链是物业管理流程的一部分什么是房地产abs付款方式，离不开对企业自身情况的了解

作为供应链管理部门，需要随时了解自身资产情况，结合每年的供应量和开发量，盘点需要提供的咨询服务、材料设备、施工单位等, 提前规划招标采购工作

这一步非常关键。很多公司的供应链管理部门（或者招聘部门）对自己没有需求，导致被动接受各个项目提交的需求。如果项目本身没有明确需求，就会导致招投标工作混乱，突发事件时有发生；同时，无法判断收到需求的合理性

这就需要供应链管理部门的主动性和责任感要足够强，主动梳理，而不是被动接受

2.了解市场

明确自己的需求后，市场是否支持这些需求？这就需要供应链管理部门不断收集市场情况，尤其是大宗供应商的情况

钢材的走势、混凝土的走势、各供应商目前承接的供应商数量、供应商的财务状况等，都会影响对项目发展的支持

公司需要确定项目的总承包商。公司供应链管理部门对市场缺乏了解，从供应商库中挑选3家总包公司进行招标（1家总包，符合2n+1），结果在联系到另一家时派对上，其中一家已经破产（还躺在公司的供应商池中），另外两家表示愿意竞标。因为是池子里的资源，所以没有再研究，又加了一个，进行了竞价。确定主承包商用了一个多月的时间。然而，在项目实施过程中，发现中标的总承包商在人力、物力等方面不能满足项目的需要。承包公司的业务量已经饱和。当时他们之所以愿意参与该项目的投标，更多是因为内部考核年度合同金额，最终导致项目停工停产，最终终止合作，网站被清除。发展产生了巨大的影响 最后终止合作，清场。发展产生了巨大的影响 最后终止合作，清场。发展产生了巨大的影响

了解市场和供应商是供应链部门必须具备的基本功之一，但遗憾的是放眼整个房地产行业，能够做好这项工作的企业寥寥无几

3、供应商管理

有一则广告说“你好我也好”。供应商好，房企就好。相反，如果房地产公司好，供应商就会好。供应商与房地产企业在房地产供应链中相互依存，并非零和博弈

供应商管理应形成“引进-选择-使用-教育-激励-保留-退出”体系，建立分级供应商数据库

引用：通过分类分级，将优秀、有潜力的供应商引入供应商库，关注本土化、对标合作经验、适配等维度

选择：公平、公正、公开的招标采购机制，让每一位供应商都有公平竞争的平台和清晰的监督机制。为确保“三公”原则，建议采取网上招标、一轮招标、定标等措施

目的：做好合同公示、合作培训等工作，统一合作理念，随时解决供应商在合作过程中遇到的问题，并在付款、变更等方面提供支持。

育、激、留：建立供应商培育机制，对供应商进行分类管理。对长期合作并落实到位的供应商提高招标采购管理质量的要点”

出：及时清理淘汰不合格供应商，清理供应商池中的僵尸供应商（长期不合作、倒闭、负面新闻等供应商）

4、做好招标采购工作

招标采购是供应链管理的基础工作。要做好统筹管理、计划管理、实施管理、邀后管理工作。详见《做好这几点提高招标采购管理质量》

5. 供应链金融

房地产融资是指在房地产开发、建设、经营、管理、服务和消费过程中，通过货币流通和信贷渠道进行的筹资÷融资和融资。根据资金来源不同，融资方式可分为内部融资和外部融资。

对于房地产企业而言，供应链金融已成为盘活资产的新融资渠道。

目前主流的供应链融资方式主要有以下几种：

5.1 金融保理ABS在房企供应链中的应用模式

房地产产业链相对复杂，链上形成的应收账款主要有两类。一是上游供应商因提供商品或服务、承包工程等对供应链核心企业形成的应收账款债权；二是核心企业下游销售房地产形成的应收账款债权。

就供应链金融保理ABS而言，底层资产一般涉及上游供应商的应收账款，而下游房地产销售尾款一般表现为购房尾款证券化形式。

房企往往处于整个供应链的核心，上游供应商被迫承担较长的账期，资金压力较大。此类公司规模普遍较小，自身授信额度不高，可作为抵押的资产不足，难以获得足够的资金支持。

基于此，在供应链中引入商业保理，供应商将其应收账款从核心企业转移至特定的保理公司进行保理融资，保理公司将转让的应收账款债权作为标的资产打包转让资产支持专项计划，应收账款到期时，由直接债务人或核心企业向资产支持专项计划支付价款，专项计划按约定向投资人支付本金和收益。

通过供应链金融保理ABS，供应商可以在原合同约定的付款时间以一定价格将应收账款转让给保理商，并获得相应的货款，将流动性较差的应收账款变现为货币资金流动性高，从而盘活资产，降低资金占用成本。

对于房地产企业来说，通过这种方式可以延长还款期，缓解流动性压力，供应链金融保理ABS的发行对其资产负债表无直接影响，一定程度上节约了财务成本。

5.2 应收账款融资模式

应收账款融资是指处于供应链上下游的中小企业在供应链核心企业承诺还款的前提下，以未到期的应收账款向金融机构借款的一种融资模式。融资可分为应收账款直接融资和保理公司转让应收账款收益权两种。

5.3 存货质押融资模式

存货质押融资模式，又称动产质押融资模式，简单来说就是有融资需求的中小企业以存货或动产质押，向银行等金融机构申请贷款的一种融资模式。在房地产供应链中，上游物资设备供应商通常拥有大量相对稳定的库存，这些企业可以通过库存质押模式进行融资，缓解资金短缺问题。

5.4 商业承兑汇票

商业承兑汇票通常简称为商业汇票，商业承兑汇票是商业汇票的一种。是指由收款人签发并由付款人承兑，或由付款人开具并承兑的汇票。使用汇票的单位必须是在商业银行开立账户的法人，必须以合法的商品交易为基础。汇票承兑后，承兑人（即付款人）有责任在到期时无条件支付汇票，同时汇票可以向银行贴现，也可以流通转让.

这两年雷雨不断的消息被商票传的不绝于耳

商业票据等同于供应商对开发商的开发预付款，无形中加重了开发商的债务负担。如果公司没有规划资金回笼的时间和债务规模，商业票据到期时就会失败。赎回现象引发了连锁反应。因此，说商业票据是拖累众多雷暴企业的一个因素也不无道理，因为它无形中大大加重了债务负担。

6、配合税收征管

简单来说，公司的盈利无非是收入和支出两个方面。对于房地产企业来说，由于各地限购限价，收入上限已经基本确定，因此更多的企业试图通过节流来增加经营利润。

税负是非常重要的支出，也是很大一部分支出，因此合理征税是所有房地产企业绕不开的话题。

降低税负的方法就是降低企业利润（好像有点绕~~），而降低利润需要高成本，而房地产项目产生的成本基本都发生在供应链环节，所以我们应该配合报税，是供应链管理部门必须要做的

由于涉及敏感信息，这里就不展开讨论了。可以使用的方法有很多，比如供应商模型、内部供应商模型等。

由此可见，供应链管理并不是一项简单的招投标工作

03

房地产供应链管理提升

在这样的阶段下，房企对供应链的要求必须在管理上升级，要求也会大大提高。

房地产真正进入供应链管理时代，供应链的好坏将成为现阶段房地产企业成败的关键！

一、房企角度的三招

从房地产开发的角度来看，主要有以下三大举措：

1.1 灵活的买家

根据自身情况和需要，采取灵活多样的采购方式，如集团采购、集中采购、战时采购、联合采购等。

1.2 工艺优化升级

比如碧桂园旗下的SSDF、融创振建、东源超级工厂、徐汇透明工厂、龙光盘石等；

1.3 标准化

客户群体系、产品体系和成本标准的形成相互关联，最终形成采购标准化。

二、资本维度的两大举措

从房地产基金的角度来看，主要有两大举措：

2.1 通过建立物料公司内部结算，实现税收筹划；

2.2 依托供应链实现供应链融资，推出保理、逆向保理、ABS、商业汇票等产品服务。

三、合作模式维度的四大举措

3.1 产品定制，为房地产企业定制样板，开辟专用生产线；

3.2战略支持，类似于碧桂园对蒙娜丽莎的战略投资；

3.3入股什么是房地产abs付款方式，类似于新明珠和唯美陶瓷战略入股恒大实现深度绑定；

3.4技术合作，类似于万科的万创中心和多家供应链联合研发。

04

总结

房地产供应链管理是一个系统的管理体系，涉及产品设计、产品定位、市场行情、招投标采购、供应商管理、融资征税等。

房地产供应链管理不是简单的招投标工作，我们必须要有这个认识，否则就无法做好供应链管理

做好供应链管理，不仅可以支撑项目的正常运行，也可以为企业的运营做出贡献。在这个房地产寒冬中，不少企业倒下了。表面上看是资金链断裂，但背后的原因与供应链管理缺失有关。有大连 返回搜狐查看更多