中道财税：房地产建筑业财税问题解决专家房地产开发涉及的税费

中道财税：房地产建筑业财税问题解决专家房地产开发涉及的税费

中道财税：房地产建筑行业财税问题解决专家

房地产开发涉及的税费主要有：契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税等

1、契税

（一）纳税人：转让土地、房屋所有权并承担的单位和个人；

（二）计税依据：市场价或差价，征收契税的交易价格不含增值税；

(3) 税率：3% - 5%

(4)涉税阶段：征地阶段

2.城镇土地使用税

（一）纳税人：在市、县、镇、工矿区内拥有土地使用权的单位和个人；

（二）计税依据：实际占用土地面积；

（三）适用税额：大城市1.5-30元，中等城市1.2-24元，小城市0.9-18元，县、镇、工矿区0.6-12元；

(4)纳税义务发生时间：取得土地后的次月；

（五）涉税阶段：前期准备阶段、建设阶段、预售阶段。

3.耕地占用税

（一）纳税人：占用耕地建房或者从事非农建设的单位或者个人；

（二）计税依据：占用耕地面积

（三）适用税额：人均耕地不超过1亩的地区，每平方米10-50元；人均耕地1亩以上2亩以下的地区，每平方米8元至40元；2亩以上3亩以下的，人均耕地占用每平方米6-30元；人均耕地3亩以上的地区，每平方米5-25元；

(3)涉税阶段：征地阶段、前期准备阶段。

4. 印花税

（一）纳税人：在经济活动和经济往来中签发和领取应税凭证的单位和个人；

（二）征税对象：经济合同、产权转让资料、企业账簿、权利证等；

(3)房地产涉及的印花税：在土地收购和销售阶段签订的房屋买卖合同；建设工程合同、借款合同、财产保险合同、注册资本金等；

（四）涉税阶段：征地阶段、建设阶段、预售阶段；

5. 增值税

（一）纳税人：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务、销售劳务、无形资产、房地产、进口货物的单位和个人；

（二）计税方式：一般计税和简化计税；

(3)预缴增值税：在取得预缴税款后的次月纳税申报期内预缴税款

（四）房地产开发企业纳税义务发生时间：

纳税人有应税行为收到货款或者取得索取货款证明的日期；先开具发票的，以发票开具之日为准。收到的销售款，是指纳税人销售劳务、无形资产或不动产，在销售过程中或销售后收到的款项。取得销售货款索取凭证之日，以书面合同约定的付款日期为准；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为劳务或者无形资产完成转让之日或者不动产权属发生变更之日。

(5)涉税阶段：预售和销售阶段。

6.城市维护建设税

（一）纳税人：缴纳增值税、消费税的单位和个人；

（二）计税依据：纳税人实际缴纳的增值税和消费税税额；

（三）计算税率： 1、纳税人位于市区的，税率为7%；2.纳税人所在地为县城的，税率为5%；3.纳税人不在上述地区的，税率为1%；

（四）房地产开发企业的纳税义务：提供建筑劳务、跨地区买卖、出租房地产的，按照预缴税款所在地的城建税税率计算缴纳。与增值税的纳税期限相同销售新房企业所得税怎么算，与增值税同时缴纳。

(5)涉税阶段：预售和销售阶段。

7. 附加教育费用

（一）纳税人：缴纳增值税、消费税的单位和个人，按3%的税率征收；

（二）计税依据：实际缴纳的增值税和消费税；

(3)涉税阶段：售前、售中阶段

8. 额外的当地教育

（一）纳税人：缴纳增值税、消费税的单位和个人，按2%的税率征收；

（二）计税依据：实际缴纳的增值税和消费税；

(3)涉税阶段：销售阶段

9. 物业税

（一）纳税人：房产所有人；

（二）计税依据：房屋的应税残值或租金收入。如果房屋出租，租金收入不含增值税；

（三）房地产开发企业的纳税义务：自用房屋按一次性扣除房地产原值的10%-30%后的剩余价值计算缴纳房地产税。%; 房屋出租的，按房屋的租金收入和12%的税率计算缴纳税率。对个人按市场价格出租的住宅物业，暂减征收4%的房产税。

(4)涉税阶段：前期准备阶段、建设阶段、销售阶段

10、土地增值税

（一）纳税人：有偿出让国有土地使用权和地上建筑物及其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人；

（二）房地产开发企业的纳税义务：房地产开发企业转让土地时，应按规定税率缴纳土地增值税，按收入扣除准予扣除项目后的余额计算。转让房产时获得的；

（三）计税依据：按增值额计税，增值额的计算要素如下：

1.应税收入是指房地产企业转让房地产取得的收入。土地增值税应税收入=增值税改革前转让房地产取得的收入+增值税改革后转让房地产取得的免税收入

2.允许扣除的项目包括取得土地使用权所支付的费用、开发土地及新建房屋及配套设施的成本、开发土地及新建房屋及配套设施的成本，以及以上两项加计20%扣除，以及与房地产相关的转让税。房地产转让相关税费=营改增前实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加+营改增后允许抵扣的城市维护建设税和教育费附加。

3.建造普通待售房屋，增值额不超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。

4、征收方式：采用按期预征收、项目竣工后清算的方式。即根据当期取得的销售收入，按预征率计算征收，工程完工后清算，多退补缺. 对经审计不能征收土地增值税的企业，可核实征收。

5.涉税阶段：销售阶段、地税增值清算阶段。

十一、企业所得税

（一）征收方式：审核征收。房地产企业一般采用查帐计税方式，适用25%的税率。企业所得税按年计算，按月或按季预缴，年底汇算清缴，多退少补。年度终了后5个月内向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，进行汇算清缴，清算应纳税款和应退税款；

自2021年1月1日至2022年12月31日，小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%的税率计入应纳税所得额销售新房企业所得税怎么算，征收企业所得税。按20%的税率缴纳（税负2.5%）；年应纳税所得额超过100万元但未超过300万元的部分，按应纳税所得额的50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税（税负担 10%)。

小型微利企业是指从事国家非限制类和禁止类行业，同时满足年应纳税所得额不超过300万元、从业人员不超过300人、资产总额三个条件的企业。不超过5000万元。

（2）预缴所得税：房地产开发企业销售半成品取得的收入，按预计毛利率按季（或月）计算预计毛利，计入当期应纳税所得额。收入。

(3)涉税阶段：项目全周期

12. 个人所得税

（一）征税对象：工资薪金所得；劳动报酬所得；稿酬收入；特许权使用费收入；来自利息、股息和红利的收入；财产租赁收入；财产转让所得；偶尔的收入。

（二）房地产开发企业纳税义务：代扣代缴个人所得税；

(3)涉税阶段：项目全周期

房地产开发涉及的税费思维导图如下：