房地产开发企业如何计算缴纳企业所得税计税成本对象的确定原则

房地产开发企业如何计算缴纳企业所得税计税成本对象的确定原则

国家税务总局发布国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（简称《办法》），对房地产业如何处理提出了最新要求。开发企业计算缴纳企业所得税，值得业界特别关注。限于2008年1月1日起施行的新《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，《办法》确定了房地产开发企业应税成本对象的原则、内容应税成本支出的程序、核算方法和适用范围等，根据新企业所得税法，明确房地产开发经营业务的应税毛利率、视同销售、反避税规定、取得土地使用权的非货币交易等。在税收成本方面进行了重大修订。

适用对象与政策联系

新颁布的《办法》适用于在中国境内从事房地产开发经营的企业，实施日期为2008年1月1日。根据国家税务总局的要求，对于本次2008年度企业所得税结算和缴纳工作，企业2008年按月、按季预缴企业所得税时，计算方式和口径与新文件不一致的，在汇算清缴时进行调整。

关于税收征管问题。《办法》明确，在下列情形下，可以按照批准的征收方式进行征收管理，并逐步规范房产企业怎么算企业所得税，但不得事先确定企业所得税按照批准的征收方式征收管理征收方式：根据法律、行政法规的规定，可以不设立账簿；依照法律、行政法规的规定设立账簿，但不设立账簿的；擅自销毁账簿或者拒绝提供纳税资料的；凭证不全，账目审计困难；纳税人有义务在规定的期限内申报，税务机关责令其限期申报，逾期不申报的；纳税人申报的计税依据明显偏低，没有正当理由。

关于税收优惠。前款规定，房地产开发企业和以销售房地产开发产品（含代理销售）为主的企业，不享受新设企业的税收优惠。当时认为房产企业怎么算企业所得税，房地产开发公司多采用设立项目公司的方式。为了开发房地产或开发项目，成立了一家新公司，通过新公司更容易避免税收问题。此外，房地产开发公司的盈利能力普遍较高。. 新颁布的《办法》取消了这一规定。这主要是由于 2008 年 1 月 1 日实施的新企业所得税法，税率已调整为 25%。目前只有高新技术企业，

长期忧虑和近期忧虑在好

业内普遍关注的是，《办法》规定的房地产开发企业预计应纳税毛利率较上一期下降了5个百分点。上述规定虽然不是“结构性减税”的一部分，但其目的是增加房地产市场的流动性。

对于预计应税毛利率下调5个百分点，业内人士普遍认为，就目前房地产市场的情况来看，开发商的实际利润率已经非常微薄，甚至个别项目已经开始亏损. 因此，无法达到5个百分点。从根本上改变中国房地产市场目前的困境。一位开发商的负责人表示，早些年，一些房地产公司的利润率可以达到18%到20%。现在，由于资金链紧张，购买力不足，即使是大牌地产上市公司的利润率也不超过10%。%。事实上，业界对预估应课税毛利率一直存在不少争议。目前，一些开发企业的毛利率预期非常低，预收方式僵化，大大增加了微利企业的财务费用。反过来，一些觉得钱越来越紧的开发商不得不通过其他非法手段或潜规则来释放这种压力，这最终会破坏税收制度的公平原则。在税收实践中，这方面也有很大的回旋余地。这最终会破坏税收制度的公平原则。在税收实践中，这方面也有很大的回旋余地。这最终会破坏税收制度的公平原则。在税收实践中，这方面也有很大的回旋余地。

较好的解决办法是按照增值税一般纳税人分类管理办法，对房地产开发企业实行差别化处理，在估算毛利率时采取更加灵活、积极的态度。由于目前房地产开发企业实际上是鱼龙混杂，尤其是中小企业融资难、开发困难等，可以考虑参考市政府实施的甲、乙、丙三类管理办法。增值税企业税务部门。、名牌项目、别墅建设可采用刚刚下发的“31号文”中的应税毛利率，中小开发商的应税毛利率可降低5至10个百分点点。进行结算、清算、支付，统一解决剩余问题。对于后者（企业），可以被视为结算和支付的重点企业。所谓“先松后紧”：前者可以由税务机关按照正常的结算缴费方案进行。笔者的建议主要是解决两个问题：第一，就目前的房地产市场而言，目前的“应税毛利率”确实有点高，尤其是对于那些实际上在抽血的微利企业，这与中国政府目前在房地产市场实施的积极财政政策背道而驰。第二，对房地产企业实行分类管理是现在乃至长远的需要。解决房地产行业税务机关面临的诸多税收征管问题，也有意想不到的好处。

值得企业特别注意的是，《办法》明确规定，企业发生的期间费用、销售开发产品的应税成本、营业税金及附加、土地增值税等，允许在当期抵扣。根据规定。也就是说，困扰行业已久的扣费争议问题终于得到了澄清。事实上，按照现行税法，企业应纳税所得额的计算是按照权责发生制的原则。和费用，即使当期已经收支，也不视为当期收入和费用。房地产开发企业按照预售所得缴纳的税款，是按照税法规定应在纳税义务发生时缴纳的税款，不属于预缴税款的性质。当期利润总额的扣除项目在税前扣除。

几个值得注意的修改

新《办法》增加了“企业所得税核算和成本核算的一般程序”和“企业开发建设的开发产品，应当按照制造成本法计量核算”，并明确以下几个方面：

一是细化应税成本核算。（一）应税成本标的确定原则。（2）开发产品的应税成本包括征地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费。（3）计税成本核算的一般程序，计入成本对象的成本和当期税前扣除的期间费用。（四）企业开发建设的开发产品，按照制造成本法计量核算。开发产品开发建设发生的直接费用直接计入成本对象，发生的一般费用和间接费用按照土地面积法和建设费用计算。面积法、直接成本法和预算成本法分配给每个成本对象。(5) 可计提（应付）的费用。例如，审批建设费、应上报政府但未上报的物业改善费等，可按规定计提。(5) 可计提（应付）的费用。例如，审批建设费、应上报政府但未上报的物业改善费等，可按规定计提。(5) 可计提（应付）的费用。例如，审批建设费、应上报政府但未上报的物业改善费等，可按规定计提。

二、《办法》删除了原“开发企业将开发产品转为固定资产销售”的条款，增加了“企业开发自用产品的，实际使用时间不超过12个月，折旧费用不得在税前扣除”。过去的规定是：开发企业将已开发的产品转为固定资产，折旧费用可按税法规定扣除；

第三，《办法》补充说，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，其成本应当按照以下原则确定： （一）企业以开发产品为目的将土地使用权投资于企业的，换取的开发成本为 产品在土地上开发建设的，被投资企业在接受土地使用权时暂不确认其成本。开发产品首次分割时，按照待分割开发产品的市场公允价值和土地使用权进行转让。计算过程中应缴纳的相关税费，确定土地使用权成本。（二）企业或单位以股权形式将土地使用权投资于企业的，接受投资的企业应当支付土地使用权的公允市场价值和转让土地使用权时的应付金额当投资交易发生时。计算相关税费以确认土地使用权的取得成本。

此外，根据新企业所得税法的规定，已按原税法确认为递延收益的项目的余额，在剩余期限内可继续平均计入各纳税期间的应纳税所得额。原递延期间的期间。企业可以在开业当年一次性扣除，也可以按照新税法关于长期待摊费用处理的规定处理，但一经选定就不能被改变。企业在新税法实施前年度未摊销的开办费用，可按照上述规定办理。2008年以前企业按原政策已发生但尚未扣除的广告费用，2008年新税法实施后，未扣除的余额，加上2008年新发生的广告费用和业务推广费用。当年，适用新税法。扣除计算的比例。