2016年7月20日托福考试真题及答案汇总(双语)

2016年7月20日托福考试真题及答案汇总(双语)

房地产开发盈亏平衡研究 旷崔一、游建新 2（1.东莞市新世界花园商住建设有限公司？广东东莞523129；2.同济大学经济管理学院？上海200092） 摘要：论文分析了当前国内房地产市场，探讨了房地产开发收益的内容和公式，形成了利润公式，重点关注时间、价格、利率对开发利润的影响，以及破房地产开发均衡。进行了案例研究，对房地产开发管理具有一定的理论和现实意义。关键词：房地产；开发商；收支平衡; 时间; 价格地产开发匡开翠1、游建新2（L东莞市新世界花园商贸建设有限公司、东莞 523129；（2. 同济大学经济管理学院^ 上海 200092 ）摘要：首先分析了当前中国房地产市场，然后讨论了房地产开发成本的内容和公式，房地产开发收益的内容和公式，并提出了收益公式？通过研究时间、价格和利率对开发利润的影响，

多方信息表明，房价将由高速增长向平稳过渡、缓慢发展甚至整体下滑转变。看北京、上海、广州、深圳等城市，房价有下跌趋势？很多知名地产商都采取了折扣、奖金等优惠措施来促进销售？据报道，2007年底，北京的房价下跌了两位数以上。受政府宏观政策调控的直接影响以及北京奥运会后市场对房价的谨慎怀疑，2008年初北京房价涨幅明显放缓，甚至出现回落。有数据显示，2008年2月，上海商品房均价首次跌破万元。当月15日至20日，新建商品房（不含配套拆迁房住宅部分）成交均价) 环比大幅下跌 34.89% 至 9,767 元/n?[2]。深圳房地产市场持续低迷。2007-06年成交均价首次跌破2万元？为19854元/平方米。2008-01年深圳一手商品房成交量减少，成交均价14737元/n? ，环比下降 8%。多位专家预测，2008年深圳房价将下降20%——甚至更多 ⑶。2007年东莞市房地产开发企业销售额排名前三？2008-02年度，均采取打折、降价等措施促进销售。著名的万科企业一号运河东区率先以30%的折扣出售。数据显示，目前大部分楼盘均价下降了20%左右，又回到了5500元/也？与 2006-10 前后相同。

本文试图以分析房价变化、促进市场健康发展、规范企业经营为研究目标？以房价、时间和利率为主要参数，研究房地产开发的盈亏平衡问题。盈亏平衡分析又叫成本效益分析、盈亏平衡临界分析和盈亏平衡分析？是研究一定时期内房地产项目并发数量（销售数量）、成本、税金、利润等因素之间的变化与平衡。⑷？本文更加关注房价、时间和利率对盈亏平衡点的影响。2. 合并成本及收入的主要构成 2. 1 开发成本的构成 房地产开发项目是商品房、写字楼、商铺还是工厂？在建设、开发、销售管理的过程中会产生巨大的成本。根据工程财务基本会计准则，各房地产开发公司的并发成本（费用）种类基本相同。房地产开发成本是指房地产开发企业在一定土地上开发、销售一定数量的房产的总支出。(1978-)，男性。医生; 游建新（1961-），男。教授。博士生导师。图1. 房地产开发成本的成本结构？大致可以包括土地成本、前期成本、建设安装成本、配套成本、管理成本、财务成本、销售费用和税收？图 1 图 1 房地产开发成本构成 从图 1 可以看出，构成房地产并发开发成本的内容有很多。也就是说，影响开发成本的因素很多。根据研究的需要，需要对其中的一些项目进行合并、简化，甚至固定为常数。

在开发成本上，重点是时间因素导致的费用增加？如财务费用和管理费用；房地产价格变动引起的销售费用和税金的变动。这里有一个基本假设吗？即其他并发成本相对固定。或者在并发过程中时间对它们的影响并不明显。为了简化计算，还假设：第一，销售管理时间与贷款时间一致；第二，项目的月销售量是相对的（房产总发行量也可以作为一个常数进行研究）。因此，可以建立成本公式： C = Co + Cm + Cf + Cs + Ct = Co + Am t + Af [(1 + i)/_ 1 ] + KsPQo t + KtPQo t 式中，C为并发成本；Co——代表固定成本；G/——管理费用；Cbu——财务成本；Cs——销售成本（费用）；Ct——税收；加——每月固定管理费用（费用）；/——开发时间，月；加一笔总贷款本金（自有资金也可折算）；i - 每月贷款利率；Ks——销售费用率——即销售费用占销售额的比例；Ki——税率——即税金占销售额的比例。P——物业（房屋）销售价格，元/m2；曲—月度房产销售量？n？。以Z、P、7为变量，其他参数为常数进行计算分析。图 2 房地产开发收入结构 图 2.2 图 2 房地产开发收入结构 对于房地产开发企业而言，销售物业形成的收入占主要部分房地产盈亏平衡点销售率，由于公司的计划或市场影响，也有可能采用部分物业。租房获得收入的方式？例如，公司想要长期持有的位置优越的商店或办公楼。

具体来说？房地产开发收入包括销售收入、租金收入和其他收入？见图2⑹。参照前面成本公式的建法，可以给出房地产开发的收入公式：租金率，即租金和其他收入；以 r 和 P 作为变量，其他参数作为常数参数，计算和分析 /、P、Qo 和成本。I = PQo t + 租金，即租金和其他收入；以r、P为变量，其他参数为常数参数，计算和分析/、P、Qo和cost。3 利润和盈亏平衡点分析 根据开发成本和开发收益公式——可以得到房地产开发利润公式： B = lC = PQot + KKPQot + h-Co-AMt-Afl(l+i) t- 1J - KsPQo t - KTPQo 在t 公式中，?B 是房地产并发利润。结合相似项和常数项？得到： B = KPQo / + Bo - Aa/ t - AF [(l + /) r- 1J 其中K=\ + Kr-Ks-Kt；5o = /o-Co° 盈亏平衡分析是研究公式吗？当发行时间r、月贷款利率i、房产（房屋）销售价格P发生变化时，分析研究房地产开发的利润？从理论和数值的角度获得不同的计算结果和变化曲线？探索它们的适用性和相互影响。当改变、分析和研究房地产开发的利润？从理论和数值的角度获得不同的计算结果和变化曲线？探索它们的适用性和相互影响。5o = /o-Co° 盈亏平衡分析是研究公式吗？当发行时间r、月贷款利率i、房产（房屋）销售价格P发生变化时，分析研究房地产开发的利润？从理论和数值的角度获得不同的计算结果和变化曲线？探索它们的适用性和相互影响。当改变、分析和研究房地产开发的利润？从理论和数值的角度获得不同的计算结果和变化曲线？探索它们的适用性和相互影响。5o = /o-Co° 盈亏平衡分析是研究公式吗？当发行时间r、月贷款利率i、房产（房屋）销售价格P发生变化时，分析研究房地产开发的利润？从理论和数值的角度获得不同的计算结果和变化曲线？探索它们的适用性和相互影响。当改变、分析和研究房地产开发的利润？从理论和数值的角度获得不同的计算结果和变化曲线？探索它们的适用性和相互影响。分析研究房地产开发的利润？从理论和数值的角度获得不同的计算结果和变化曲线？探索它们的适用性和相互影响。当改变、分析和研究房地产开发的利润？从理论和数值的角度获得不同的计算结果和变化曲线？探索它们的适用性和相互影响。分析研究房地产开发的利润？从理论和数值的角度获得不同的计算结果和变化曲线？探索它们的适用性和相互影响。当改变、分析和研究房地产开发的利润？从理论和数值的角度获得不同的计算结果和变化曲线？探索它们的适用性和相互影响。

3.1 并发时间t变化的盈利分析在只有T变化的情况下？P和Z保持不变，利润公式可以进一步简化为： B = Ai + A2t~AF( 1 +z)/ 公式中？A\ = 博 + ; A2=KP-Am°为了获得房地产开发项目盈亏平衡点的时间？要问方程Ai+A2t-Af(\+/)r=()是否有解，即看直线B"=Al+A2t和曲线b^=af(\ +iy 是否有交点，交点为盈亏平衡点，有以下4种情况：无交点（如图3所示），切线有交点（如图4所示），切割有两个交叉口（如图5所示），有一个交叉口（如图6所示）。 （1）图3中没有3″的交叉口。它总是小于总是赔钱。(2) 与图4中的切线有一个交点，切点为?A成本或收入A-成本或收入加AI 图3 B"和B'先相交B' = ? + A2/*-Af (1 + /)z = 0 其他时候/work/;，是损失。 (3) 图5中与切割有两个交点，交点分别是P2和P3，对应的时间盈亏平衡点是“; 和“;。当/v/;或/>/;时，项目赔钱；当/=/;或/two/;时项目盈亏平衡；当0假设Q为项目总产出（下同）？当 QoC > 0 时，项目亏损；当 Qo/;=Q' 时项目达到盈亏平衡，当 t = b 时；当 Qo 6 < Qo t\ < Q? 项目盈利；当 t = f 时，项目' s 利润达到最大值；当 Qoh = Q 时，项目在 f = h 时达到盈亏平衡；当 Qoh>Q 时，项目赔钱。

项目失败。-1。显然4案例分析假设某开发项目，当前月贷款利率z=0.6%，开发面积10万平方米，贷款金额=3000万元，管理费用加2200万元/月，固定费用& 2-1500万元，月销售面积Q() 2 5 000 n?，系数K 20%。使用利润公式房地产盈亏平衡点销售率，可以表示为： B^KPQ^t^-B^- AMt~Ah[{\ +z)r- l] = 0.2Px5000z - 1 500 200 t - 3 000 x (1.006 z- 1)=1 500 + 1 OOOPr - 200 / - 3 000x1.006z 此时Ai = 3 000-l 500 = 1 500，血II I 000P - 200 ?= 3 000？显然有A}0？此时，P>2 179.46元。贷款金额=3000万元，管理费用加2200万元/月，固定费用+2-1500万元，月销售面积Q() 2 5 000 n?，系数K 20%。使用利润公式，可以表示为： B^KPQ^t^-B^- AMt~Ah[{\ +z)r- l] = 0.2Px5000z - 1 500 200 t - 3 000 x (1.006 z- 1)=1 500 + 1 OOOPr - 200 / - 3 000x1.006z 此时Ai = 3 000-l 500 = 1 500，血II I 000P - 200 ?= 3 000？显然有A}0？此时，P>2 179.46元。贷款金额=3000万元，管理费用加2200万元/月，固定费用+2-1500万元，月销售面积Q() 2 5 000 n?，系数K 20%。使用利润公式，可以表示为： B^KPQ^t^-B^- AMt~Ah[{\ +z)r- l] = 0.2Px5000z - 1 500 200 t - 3 000 x (1.006 z- 1)=1 500 + 1 OOOPr - 200 / - 3 000x1.006z 此时Ai = 3 000-l 500 = 1 500，血II I 000P - 200 ?= 3 000？显然有A}0？此时，P>2 179.46元。血 II I 000P - 200 ?= 3 000? 显然有A}0？此时，P>2 179.46元。血 II I 000P - 200 ?= 3 000? 显然有A}0？此时，P>2 179.46元。

让两个 1 500 - (1 000P - 200)[649.846 - logi.oo6(l 000P - 200)1 两个 0 ？按“2.72计算，得到P=2386.9元。当2386.9>P>2179.46元时，该项目的利润总是小于0，即总是赔钱，就是图3的情况.当P=2 386.9元?当且仅当t=128.43——刚好达到盈亏平衡；Qo t=0.5×128.43>项目发行总量为100,000n?.即如果在项目P=的情况下2 386.9 元? 项目老是赔钱——就是图4 的情况. 当P > 2 386.9 元? 项目利润最大的炉子= 1 500-(1 000P- 200)[649.846 - logk006(l 000P - 200)]? 这就是图 5 中的情况。由于该项目的总输出为 1() 百万 nF，即 r" 最大值等于 10/0。5 = 20（月）？所以如果要求利润B>0，则有P>2 940.6元。通过上面的计算和分析，可以发现项目已经同时售出和售出？当且仅当 P = 2 940.6 元时，达到盈亏平衡；当P < 2 940.6 元时，项目亏损；P > 2 940.6 元时，盈利。

5 结语 论文重点分析房地产开发成本收益的内容和公式，形成利润公式？通过时间、价格和利率对开发利润的影响？阐述房地产开发的盈亏平衡状况？并进行实证研究。初步研究房地产开发的盈亏状况——可作为后续理论研究的重要依据？也可以作为房地产企业内部管理的参考？同时，以计算机软件开发为目标，扩展参数并提供边界条件，可用于房地产开发。科学决策。研究表明：第一，注意时间的巨大价值——因为土地和建筑材料的成本会随着时间的推移而增加，管理和销售费用会增加，利息会增加吗？房价必然会调整。二是业务操作要根据图6的情况，即最小化固定支持tt，使Ai > A,,。三是利率与价格存在尖锐关系，房价与实际利率（利率减去CPI涨幅）有一定的关系。. 也就是说，企业经营一定不能市场化？密切关注利率变化和价格调整。四是房地产开发经营管理模式有待优化。项目制、现场制、矩阵式、功能类型等应按照企业整体利润最大化的目标进行经营。参考文献：【1J任志强？北京的房价——(X)640？梁文辉？上海商品房均价10个月来首次跌破万元大建——116？左娟？2008-/news/2008-01 -1 l/420220.hUnl 房价肯定会下跌？郭长乐？盈亏平衡分析法在房地产开发中的应用[J| ? 山西建筑, 2007(33) ? 邝开翠？房地产开发企业成本效益研究[J]？建设管理现代化，2006（4）：15-18？s 房价 - (X)640？梁文辉？上海商品房均价10个月来首次跌破万元大建——116？左娟？2008-/news/2008-01 -1 l/420220.hUnl 房价肯定会下跌？郭长乐？盈亏平衡分析法在房地产开发中的应用[J| ? 山西建筑, 2007(33) ? 邝开翠？房地产开发企业成本效益研究[J]？建设管理现代化，2006（4）：15-18？s 房价 - (X)640？梁文辉？上海商品房均价10个月来首次跌破万元大建——116？左娟？2008-/news/2008-01 -1 l/420220.hUnl 房价肯定会下跌？郭长乐？盈亏平衡分析法在房地产开发中的应用[J| ? 山西建筑, 2007(33) ? 邝开翠？房地产开发企业成本效益研究[J]？建设管理现代化，2006（4）：15-18？2007(33) ? 邝开翠？房地产开发企业成本效益研究[J]？建设管理现代化，2006（4）：15-18？2007(33) ? 邝开翠？房地产开发企业成本效益研究[J]？建设管理现代化，2006（4）：15-18？