【中信建投基金】两个角度研究行业整体表现与领先信托机构转型成果

【中信建投基金】两个角度研究行业整体表现与领先信托机构转型成果

本报告从行业和机构的角度研究行业整体表现和领先信托机构的转型成果。研究表明，2018年上半年，信托行业整体表现明显下滑，70%的信托公司各项指标不到2017年相应指标的一半。赎回风险事件频发，流动性风险突出. 对于信托机构来说，业务转型是既定趋势，但要发展主动管理能力还有很长的路要走。

1.平安信托

平安信托业务发展较为均衡全面，业务转型布局较早。其中，基建、房地产、PPP业务、阳光私募和家族信托业务规模占优势，经营理念和模式也比较先进。

房地产业务——一是与知名房地产公司开展战略合作。2016年以来，平安信托先后与中南集团（战略合作规模100亿）、禹洲集团、中梁集团（战略合作规模100亿）、葛洲坝地产、中天城投（战略合作规模10亿）、阳光城（两年战略合作规模360亿）、力高地产、中洲控股等大型地产集团与上市地产企业建立战略合作关系，战略投资名誉实业集团，在项目中业务、股权投资、特色小镇、资产证券化等多层次战略合作；

二是作为金融投资者开展股权投资合作。2017年至今年，平安信托共设立房地产信托项目9个，其中贷款项目7个，股权项目2个。股权项目为平安信托-鼎泰36号集合信托计划和开元5号信托。这两款产品的设计都是结构化的。前者用于对成都中南金腾房地产开发有限公司增资，持有70%股权。对标的项目进行股权投资合作，通过约定押注经营业绩，将交易对手根据当时的经营情况转让或由第三方转让，实现信托投资的退出；后者的目的'

基础产业投资——城市发展基金是近期的重点。平安信托参与了13只城市发展基金，其中有限合伙形式12只，公司形式1只；投资主要集中在公路铁路、城市基础设施、城中村改造、文化旅游设施等；从地域上看，主要投资省会城市和部分旅游城市，包括武汉、呼和浩特、天津、长沙、南京等地。

PPP业务——100亿个PPP项目进入实施阶段。一是“大理海东山新城洱海水环境保护综合建设PPP项目”。2016年，平安信托与二十二冶金、北京三智启明投资、碧水源科技共同成立有限合作企业。有限合伙是社会资本之一。参与PPP项目。该项目于2017年正式开工建设，总投资约20亿元，合作期限23年。. 二是“南京秋雨文化创意产业园PPP项目”。2017年，平安信托作为社会资本入股南京秋雨山文化创意产业园项目。项目总投资15.08亿元。BOT模式和支付方式是可行性缺口补贴。合作期限为20年，资金主要用于城市综合发展，包括棚户区改造、一级土地整理、工业园区建设和维护等。

金融市场业务——2017年，平安信托设立阳光私募信托产品250只，占当年设立产品的近60%。2018年上半年，平安信托设立信托产品108只，其中阳光私募产品14只。包括11只“环球汇盈”系列QDII股票基金。存量方面，公开数据显示，平安信托共发行私募产品1000只，总规模64.69亿元。产品类型主要包括股票型基金、混合型基金、相对价值型基金、债券型基金和国际（QDII）股票。近两年，上述产品占比分别为8.82%、2.94%、0.49%、18.14%和69.61%。其中，以“

家族信托——平安信托家族信托产品信托财产门槛低，设置灵活。平安信托已推出“鸿福”、“鸿瑞”、“鸿盛”、“鸿途”四款家族信托产品，四款产品在投资金额、信托财产要求、受益人数量、投资范围等方面存在差异和服务团队，基本形成了保险基金信托、定制家族信托、专属家族信托、家族办公室家族信托等全产品线。在当前资管新规下，平安信托部分家族信托业务存在合规风险。资管新规实施细则明确规定，家族信托的金额或价值不得低于1000万，家族信托不能仅用于理财和投资。对门槛以下的保险信托、标准家族信托和全权委托家族信托的发展造成很大的负面影响。

2、中信信托

产业基金业务——产业基金迅速扩张，覆盖面广。在业务模式上，中信信托及其子公司主要通过发起或参与基金中的基金，作为财务投资者投资产业基金。从地方政府主导的产业基金来看，中信信托共参与了12只地方产业投资基金，基本覆盖了东、中、西部地区的重点城市。从企业主导的产业基金来看北京安信投资担保有限公司，中信信托也主要参与有限合伙金融投资者的决策，其领域主要集中在装备制造、汽车等领域。具体来说，作为有限合伙企业，参与央企国创投资引导基金，投资央企优质制造项目；作为优先合伙人参与了上市公司兴民智通发起的汽车产业基金和厦门双威丝绸发起的新能源基金。投资基金，由于三只产业基金均于2017年成立，暂未披露投资事件。

房地产信托——2018年上半年，中信信托共设立房地产项目40个，其中股权投资房地产项目13个，股权投资房地产项目23个，债权投资2个，组合投资1个；主要合作伙伴为碧桂园，40个房地产项目中有17个为碧桂园的交易对手，其中特定资产收益权信托7个，股权投资信托10个。中信信托目前房地产业务的亮点在于100%持股，获得现金流收益和房产增值收益。目前持有盐城万达广场（总投资2.63亿）、新乡万达广场（总投资2.37亿）、焦作万达广场（总投资2.27亿）、柳州柳南万达广场（总投资2.06亿）、枣庄万达广场（总投资1亿）、衢州万达广场（总投资2.42亿）、成都金堂万达广场（2.13亿）、桂林蝶彩万达广场（总投资2.53亿）100%股权8个项目，总规模16.51亿元。其具体运作方式为中信信托发起信托计划，全资收购万达多个商业项目，并授权万达负责项目的开发、建设和运营管理。万达商业收取一定比例的营业收入作为服务对价，信托计划通过利润进行利润分配。和房地产升值。桂林蝶彩万达广场（总投资2.53亿）拥有8个项目100%股权，总规模16.51亿元。其具体运作方式为中信信托发起信托计划，全资收购万达多个商业项目，并授权万达负责项目的开发、建设和运营管理。万达商业收取一定比例的营业收入作为服务对价，信托计划通过利润进行利润分配。和房地产升值。桂林蝶彩万达广场（总投资2.53亿）拥有8个项目100%股权，总规模16.51亿元。其具体运作方式为中信信托发起信托计划，全资收购万达多个商业项目，并授权万达负责项目的开发、建设和运营管理。万达商业收取一定比例的营业收入作为服务对价，信托计划通过利润进行利润分配。和房地产升值。并授权万达负责项目的开发、建设和运营管理。万达商业收取一定比例的营业收入作为服务对价，信托计划通过利润进行利润分配。和房地产升值。并授权万达负责项目的开发、建设和运营管理。万达商业收取一定比例的营业收入作为服务对价，信托计划通过利润进行利润分配。和房地产升值。

阳光私募业务——2017年，中信信托共设立集合信托计划554个，均属于阳光私募证券投资产品。投资标的以股票为主。中信信托为受托人的私募基金1023只。披露发行规模信息的产品总量为20.8亿元。投资类型涵盖宏观对冲、债券、股票、货币市场等类型。，以股票型基金为主，占比91.98%。

从募资到主动管理，中信信托基本采取了与专业投资机构合作的模式。中信信托组合投资部开展主动管理型证券投资业务，5月发行“日泽稳健量化”混合型基金，主要采用量化对冲策略。此外，中信信托发行的证券投资信托已成为70家A股上市公司前十大流通股东，截至2018年一季度总市值约131.9亿。

资产证券化——中信信托2017年共发行资产证券化产品4241.33亿只，同比大幅增加1000亿只。纵向看，2015-2017年分别发行892.51亿只、760.52亿只和1309.63亿只。2018年1-8月已发行316.65亿元。以银监会ABS为主，经销商协会发行ABN 49.83亿张，银监会ABS发行4191.5亿张。ABN项目底层资产主要为委托贷款债权（16亿）、应收账款（3.52亿）和租赁债权（30.31亿），ABS项目底层资产主要为公司贷款（2082.57亿，占比49.69%），个人住房抵押贷款（927.35亿元，占比22.12%）和汽车贷款（500.4亿元，占比11.94%）。

3.中融信托

房地产私募股权基金——主要模式是依托旗下专业股权投资公司中融昌河，以一二线城市核心区域的商业物业为标的资产，提升物业整体商业价值通过全资收购、“业务改革”等内部转型。最后，通过自持租售退出。截至目前，中融昌河的资产管理规模约为100亿。先后承办了上海中环协信中心、北京开元名都大酒店、北京太阳宫百盛、西雅图出租公寓等项目的收购和改造，并已成功完成项目。退出。此类项目的特点是单个项目金额较大，一般在10亿到20亿之间，期限一般为3-5年。项目回报率比较可观。同时，它需要很高的主动管理能力。在投资管控和退出过程中，需要具备项目选择、设计改造、施工管控、营销等能力。从募资来看，现有项目的主要募资渠道包括“昌河盛世”系列信托和企业基金，但需要注意的是，目前信托方主要采用滚动发行模式进行募资退出，不符合资管新规标准。项目资产资金匹配要求对项目筹资提出了挑战。

资产证券化——近年来，中融信托积极与多家银行、资产管理公司等机构开展资产证券化业务。目前，中融信托作为计划管理人发行的资产证券化产品总规模为331.96亿元。其中，301.2亿为银监会主管的ABS项目，30.76亿为交易商协会的ABN项目。此外，中融信托作为原持有人，以信托受益权为基础，发行了32.6亿元的资产支持专项计划。近两年发行规模有所下降。从发行节奏看，中融信托2014-2017年发行的资产证券化项目分别为82.11亿、111.44亿、4个。分别为0440亿元和67.21亿元，2018年未发行资产证券化项目。标的资产主要为公司贷款。中融信托发布的银监会主管ABS项目中，公司贷款ABS项目251.76亿元，占比83.59%，车贷ABS项目49.44亿元，占比16.41%。以银行为交易对手的ABS发行量占总量的82.05%，其中合作规模前三的为华融湘江银行股份有限公司（98.78亿元）、晋城银行股份有限公司（49.44亿元）和包商银行股份有限公司（35.58亿元）。中融信托发布的银监会主管ABS项目中，公司贷款ABS项目251.76亿元，占比83.59%，车贷ABS项目49.44亿元，占比16.41%。以银行为交易对手的ABS发行量占总量的82.05%，其中合作规模前三的为华融湘江银行股份有限公司（98.78亿元）、晋城银行股份有限公司（49.44亿元）和包商银行股份有限公司（35.58亿元）。中融信托发布的银监会主管ABS项目中，公司贷款ABS项目251.76亿元，占比83.59%，车贷ABS项目49.44亿元，占比16.41%。以银行为交易对手的ABS发行量占总量的82.05%，其中合作规模前三的为华融湘江银行股份有限公司（98.78亿元）、晋城银行股份有限公司（49.44亿元）和包商银行股份有限公司（35.58亿元）。

4. 精华信托

并购贷款——2017年，安信信托披露了两笔并购贷款信托，总规模约22.5亿元，用于矿产项目并购和产业并购。交易结构是典型的安信信托业务模式和风控模式。从其披露的信息来看，安信信托股东或关联公司的风险控制措施基本得到保障。以“创盈45号青海钾肥产业贷款信托”为例，信托总规模为22.5亿元，信托资金以信托贷款的形式提供给借款人海西控股有限公司，将用于收购钾肥资源目标公司。以及后续钾盐矿的改扩建，

城市更新——安信信托分别于2017年11月和2018年2月披露了两个城市更新项目，紫阳棚户区改造项目和广州大庄三旧改造项目。其中，大庄三九改造项目总规模22.5亿元，项目工期36个月。募集资金主要用于大庄集团暹岗社区三九改造项目的股权投资和股东借款。庄集团持有的平台公司25%股权（对应注册资本2.125亿元）进行质押，上港经济协会质押其持有的项目公司100%股权（对应注册资本10万元），

养老产业——一是布局养老消费信托。安信信托发起设立了安信益阳系列养老金消费集合信托计划，将现金收益与养老金权益相结合，总规模30亿元。该信托预计将持续20年。资金的使用主要是通过配置投资资产组合来平衡整体信托计划。流动性和盈利能力。受益人根据信托合同享有信托受益权所获得的利益，包括现金信托权益和消费者权益。消费权具体是指在受益人持有信托受益权期间，受益人本人或其指定的第三人（即养老服务对象），在上海颐和园养老服务中心，每300万股可优先获得。优先入住一间客房。二是养老地产项目布局。2018年1月，安信信托母公司国之杰与上海市金山区廊下镇展开战略合作，打造“生活养老小镇”。项目位于琅霞生态园片区，占地900亩。以旅居养老为主题，通过发行一系列家庭健康养老信托产品，推出金融与旅居养老相结合的商业模式和产品，打造国际化高端旅居养老平台。优先入住一间客房。二是养老地产项目布局。2018年1月，安信信托母公司国之杰与上海市金山区廊下镇展开战略合作，打造“生活养老小镇”。项目位于琅霞生态园片区，占地900亩。以旅居养老为主题，通过发行一系列家庭健康养老信托产品，推出金融与旅居养老相结合的商业模式和产品，打造国际化高端旅居养老平台。优先入住一间客房。二是养老地产项目布局。2018年1月，安信信托母公司国之杰与上海市金山区廊下镇展开战略合作，打造“生活养老小镇”。项目位于琅霞生态园片区，占地900亩。以旅居养老为主题，通过发行一系列家庭健康养老信托产品，推出金融与旅居养老相结合的商业模式和产品，打造国际化高端旅居养老平台。与上海市金山区廊下镇开展战略合作北京安信投资担保有限公司，打造“生活养老小镇”。项目位于琅霞生态园片区，占地900亩。以旅居养老为主题，通过发行一系列家庭健康养老信托产品，推出金融与旅居养老相结合的商业模式和产品，打造国际化高端旅居养老平台。与上海市金山区廊下镇开展战略合作，打造“生活养老小镇”。项目位于琅霞生态园片区，占地900亩。以旅居养老为主题，通过发行一系列家庭健康养老信托产品，推出金融与旅居养老相结合的商业模式和产品，打造国际化高端旅居养老平台。

5.建信信托

产业投资基金业务——建信信托近三年投资了4家PE，主要与上市公司或政府支持的投资基金合作。从持股比例来看，主要是金融投资者。目前，PE基金仍在运作过程中，尚未实施退出。在PE信托业务方面，建信信托2017年发起了两只PE信托。从资金用途来看，信托资金主要用于向房地产公司提供贷款和收购目标房地产公司的股权。从项目性质看，更像是并购贷款而非实际的私募股权投资。

PPP业务——建信信托2015年与中国城市轨道交通PPP产业基金签署战略合作协议，2016年设立5个PPP信托，总额19.28亿元，主要用于向项目公司注资。2017年，建信信托共设立7个PPP项目，总规模23.49亿元，其中股权投资信托20.8亿元，其他投资2.69亿元。2018年上半年，PPP业务明显减少，仅新增两项PPP业务，规模8900万元，其中股权投资信托1000万元，其他投资信托7900万元。在商业模式上，建信信托主要与中国中冶、中国铁建、中建等机构作为社会资本参与PPP项目招标。从资金用途看，主要用于向项目公司增资或认购投资基金有限合伙。这些项目基本上处于早期和中期阶段。目前，所有项目已基本通过财政承受能力评估，三个项目已进入实施阶段。

阳光私募业务——阳光私募业务以债券投资为主。截至目前，建信信托已发行阳光私募产品109只，总规模344.9亿元，其中债券基金89只，股票基金19只，货币市场基金1只。从发行频率看，2015年至2017年，37只（含24只债券基金、13只股票基金）、27只（含23只债券基金、3只股票基金、1只现金管理信托）、22只阳光私募（含13只债券基金）和 9 只股票基金）。从投资顾问的角度来看，股票型基金主要与知名证券公司或私募投资机构合作，债券型基金则以主动管理为主。89只债券基金中只有7只采用了投资顾问模式。

资产证券化——资产证券化是建信信托快速增长的主要动力。作为资产证券化，建信信托总规模3190.36亿元，其中银监会ABS资产3140.36亿元，交易商协会ABN资产50亿元。从交易对手方看，建行、上海公积金管理中心和中国银行是主要发起人，交易量分别为2865.76亿、163.17亿和83亿。个人住房抵押贷款是主要基础资产类型，个人住房抵押贷款和公司贷款是主要基础资产，发行量分别为2741.57亿元和335.29亿元，占比分别为85.93%和10.51%。2018年是资产证券化业务井喷之年。2018年上半年，建信信托ABS和ABN项目超过2017年全年，其中票据收益ABN项目2个，不良贷款ABS项目1个，住房按揭贷款项目ABS项目13个，企业单项贷款项目项目ABS项目4个，合计1614.4亿元。

本文来自一项福利研究

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