3栋楼一换手，顺丰多赚了8.5个亿?

这次，王卫没有食言。

三个月前，因第一季度业绩亏损，顺丰控股董事长王卫亲自道歉，承诺亏损“不会出现第二次。”

顺丰最近发布业绩预告，2021年1-6月，归母净利润为6.4亿至8.3亿。

业绩翻盘，靠的并非常见的快递业务，而是多亏了一项物业资产转让收益。

今年5月，顺丰控股将位于佛山、芜湖、HK的三项物业资产的权益，转让至关联的“顺丰房托(02191.HK)”，转让完成后，税前收益高达8.5亿元。

这笔交易，也折射了王卫改造顺丰的一个信号：要把公司变轻。当然，他也能再多挣一道钱。

王卫 来源：视觉中国

左手到右手

顺丰房托，全称为顺丰房地产投资信托基金，是由顺丰控股发起的一个投资计划，以单位信托基金形式存在，初步入手的就是顺丰出让的三处物业，均为配有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心。

截至2021年3月底，三处物业可出租总面积约为30.8万平方米，评估价值为61亿港元，物业平均出租率约为95%。

房托基金收益多来自租金和物业升值，通过证券化方式将资产转化为金融产品，向投资者提供分红。

2018年至2020年，顺丰房托的收入分别为2.56、2.69、2.79亿港元。

其中，最值钱的是位于HK的顺丰大厦，估值高达52.86亿港币，约合44亿人民币，按照公布的可租面积、租金水平及出租率计，其年租金可达1.57亿人民币。

受益于电商、冷链物流的快速增长，顺丰房托上市，本赶上一个好时机。

这次跨界，王卫非常重视，亲任董事会主席，并找来翟迪强担任行政总裁，翟在房地产及金融行业浸润超过30年，曾任亚洲最大房托基金“领展房产基金”财务总监。

今年5月，房托基金在HK挂牌上市当天，50岁的他亲自站台，信心满满，投资者却泼了冷水。上市首日，开盘即破发，跌幅高达16%。

原因之一，在于顺丰房托从自身资产包组合到客户来源，均对母公司顺丰控股依赖过大。

截至2020年9月低，物业合共有32名租户，其中3名关联租户贡献了总租金收入的82%。

今年第一季度，顺丰亏损近10亿元，母公司业绩状况不佳，顺丰房托的收益也受影响。

另外，核心资产HK项目受疫情反复影响，导致资产收益受损，93.6%的租用率，也是三处资产最低的。

盘活200亿

房托基金开局不利，不会打乱王卫的计划。

他的算盘是，将物流资产证券化，借此盘活存量资产、增加融资渠道。

顺丰控股建有大量物流设施，截至2020年底，其在国内50个城市拥有物流地产项目，这些都是典型的重资产，前期投入大，回报周期长，流动性差。

据最新的年报披露，王卫已攒下22.19亿的可投资性房地产、68.65亿的房屋和建筑物、53.8亿的在建工程（多数以各地电商产业园和物流中转设施相关）。此外，顺丰还持有55.2亿的土地使用权。

顺丰控股部分在建项目一览

截至2020年底，这些房产相关资产，总计高达200亿元，均只以账面价值入账。

顺丰控股向顺丰房托提供了5年的优先购买权。翟迪强提到，顺丰房托的一个重要发展动力，是从顺丰控股收购新的物流资产项目，5月三处物业的腾挪，只是开始。

对顺丰和王卫来说，由房托平台募集资金，从母公司收购成熟的地产项目置入，可缓解现金流的压力，且能释放这些资产的价值。

快递物流专家赵小敏认为，顺丰房托的存在，可加速顺丰关联资产的资本化，更好聚焦公司日常运营。

现在来看，还能随时调节顺丰控股的财务报表。

抱有同样想法的不止王卫。

苏宁、菜鸟、京东等均在国内探索物流资产证券化产品。

以京东为例，其与新加坡主权财富基金GIC成立物流地产基金，向基金出售现代物流设施，资产规模达到109亿元人民币。

物流行业专家杨达卿认为，房托基金融资可反哺物流产业链，资金流疏通了地产与物流产业链的协同。

除了房托基金，顺丰已多次试水物流地产证券化项目。2020年，与中信资本设21亿元物流地产基金，用于投资物流产业匮乏城市项目。

快递业竞争走向下半场，顺丰母体转向轻资产运营模式，集中资源夯实主业，或许是王卫腾挪游戏的关键。