据国家物权法规定，小区内的停车位归全体业主所有，为什么物业公司还收费买卖呢？-随便找信息港

据国家物权法规定，小区内的停车位归全体业主所有，为什么物业公司还收费买卖呢？

　　这个题目本身有断章取义之谦，也是对法律条款的误读。《物权法》当中没有任何一个条款的表述说明“小区的停车位归全体业主所有”。实际上《物权法》对停车位的归属的界定还是比较明确的，可能有些业主在理解的角度上存在一些偏差，因而，在得出结论方面有些想当然。

　　如何正确理解物权法关于停车位归属的条款？

　　关于停车位的归属问题，主要体现在《物权法》第七十四条，原条款是这样表述的：

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　由上述条款看出，居民小区的停车位可以分为两类：

　　第一类，是规划用于停放汽车的车位；

　　第二类，是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。

　　对于第一类停车位的归属，法律条款说的是“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。这里的当事人显然指的是开发商和购房者。而停车位既可以出售、附赠，也可以出租。这个逻辑关系就比较清楚，是开发商可以出售、附赠或者出租给购房者。说明开发商是停车位的所有者或者使用权的支配者。显而易见，这类车位在实施出售、附赠、出租之前，所有权或者使用权并不属于购房者。

　　对于第二类停车位，即占用业主道路或者其他场地的停车位，就属于全体业主所有。这个表述也是很清晰的。

　　那么，剩下的关键问题就是什么是“规划用于停放汽车的车位”？是不是只有地下停车位才属于“规划”的车位？

　　这一点在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中已经明确。该司法解释是这样规定的：

　　第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

　　前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

　　第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

　　什么意思呢？是说按照配置比例设置的停放汽车的车位、车库就是“规划用于停放汽车的车位”。也就是我们通常在公示的规划图纸上看到的规划车位配置比例。例如，图纸上标注：停车位配比1：1.05，就意味着这部分房屋数量1.05倍的停车位都属于“规划用于停放汽车的车位”，即包括地上的，也包括地下的。这部分的产权或者所有权在处分之前都属于开发商所有。而除了这部分属于“规划”的停车位之外，占用业主道路和其他场地增设的停车位，才属于业主共有。

　　如何评判业主关于停车位全部属于业主共有的观点？

　　对于上述关于车位产权归属的界定，有些业主可能会提出反驳意见，比较流行的有两种观点：

　　其一认为，地上、地下的车位都应该属于业主，因为小区的土地是业主花钱买的。

　　其二认为，地下停车位的的建设成本已经计入房屋总的建筑成本了，所以，地下停车场也应该归业主所有。

　　1、业主买了房子是否相当于购买了全部地上地下土地使用权？

　　业主因购买房屋占用的土地使用权源于开发商通过向政府支付土地出让金获得。但是，开发商在支付土地使用权出让金时，并非是按照土地面积支付的，而是按照规划的建筑面积缴纳的。并且，地上、地下建筑面积分别计算。这意味着，开发商支付的购买地块的土地出让金并非是买下了全部土地使用权，而只是其中的一部分。如果开发商实际建设的建筑面积超出了土地出让时用地规划条件的计容面积，就需要另行支付土地出让金。

　　例如，老旧小区加装电梯，等于是增加了建筑面积，改变了小区的容积率，按照规定应当缴纳相应的增加面积部分的土地出让金。只不过，目前国家为了便于推动这块工作，对这部分的土地出让金实行了减免。

　　《民法典》的物权编对土地使用权的设立，也明确土地使用权可以按照地上、地下、地表单独设立。目前，对于地下部分土地出让金的收取标准各地不一。有些城市规定，负一层按照地上建筑面积土地出让金（即土地楼面价）的20%收取，负二层按照负一层的50%收取。还有的城市则确定，负一层土地出让金按照地面建筑面积土地出让金的30%收取，负二层按照地上建筑面积土地出让金的20%收取。

　　同理，业主由开发商手里购买了房屋，也并非是拥有了全部建设用地使用权，可以理解为只承担了与房屋建筑面积对应的部分土地使用权的出让金。也就是说，不包括规划用于停放车辆的车位这部分。

　　2、地下车位的建筑成本计入了房屋成本，能否由此推断地下车位就属于业主？

　　其实，这种想法很荒诞。开发商的建筑成本如何分摊那是他自己的事，与购房者无关。开发商卖的是产品（房子），赚取的是利润。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条讲的很明确，“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。”

　　开发商搞房地产就开发，目的就是赚钱。不能说开发商把车位的建设成本都摊进房子去了，剩下的东西就是业主的。如果按照这个逻辑，假设开发商建了1000套房子，他可能卖了500套房子，把成本都收回去了，你能说剩下那500套房子就属于业主共有吗？

　　所以说，这种拿成本找理由的想法十分荒谬和幼稚。

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