房贷批量“换锚”来了 将这样影响你还贷

　　资料图 中新经纬 摄

　　房贷定价的“锚”过去一直是基准利率，会根据基准利率浮动，2019年新发放的房贷平稳切换为贷款市场报价利率（LPR）定价后，央行2019年12月28日公告明确，2020年3月1日至8月31日，将推进存量房贷定价基准转换，客户可与金融机构协商决定是“换锚”为LPR还是固定利率。

　　中行、建行、工行、农行、邮储银行(4.680, -0.01, -0.21%)此前明确，8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按相关规则统一调整为LPR定价方式。交行称，于8月21日对批量转换范围内的个人住房贷款调整为LPR定价方式。

　　张女士2012年贷款97万在北京买了套房，她对中新经纬客户端表示，自己现在剩余贷款不多，所以比较愿意尝试浮动利率，如果是刚刚贷的款，恐怕也要好好纠结一番。但她也提出疑问，固定利率和浮动利率究竟有何区别？

　　最大的不同还是反映到了还款金额上，顾名思义，固定利率下的房贷利率会维持当前利率水平不变，还款总额及月供基本固定，不会受外界因素影响发生较大变化。不过若整体利率环境下跌，固定利率还款仍会维持相对比较高的利率。转换为LPR后，房贷利率会随着LPR变动而变，LPR下行，还款金额降低；LPR上行，还款金额也随之增加。

　　需要注意的是，如果是银行代为批量转换的客户，可以要求按自己的意愿做一次调整。但只要是自己作出了选择，无论是选择LPR定价方式还是固定利率，都只有一次选择机会，不能再更改。

　　“换锚”后利率咋计算？

　　房贷“换锚”后，利率咋算？月供到底能不能减少？

　　根据央行此前公告，房贷的定价基准转换为LPR后，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值（可为负值）。

　　中新经纬客户端算了笔账：以商业性个人住房贷款的转换为例，如借款人小王，买房时享受了贷款基准利率打九折（下浮10%）的优惠，贷款日2015年8月1日，期限是30年。

　　若小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，以5年期贷款基准利率是4.9%计算，转换前的实际执行利率为4.9×（1-10%）=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%，小王这笔房贷的加减点数为4.41%-4.8%=-0.39%，即减39个基点，今后的房贷利率就是LPR-0.39%。直至这笔房贷偿还完毕为止，这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR变动。

　　转换时，本人和银行需要协商确定加减点数、重定价日和重定价周期。重定价日是重新按照最新的定价基准计算贷款执行利率的时间。一般有两种，一种是每年1月1日，另一种是贷款发放日的每年“对月对日”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进举例，若某位购房者今年8月份转为LPR计算贷款，且后续每一年重新计算月供额，2020年8至12月其月供额和今年前7月一样。2021年，若5年期以上LPR上升5个基点，那么100万房贷、30年等额本息的贷款情况下，月供将增加约31元。反之，若5年期以上LPR下降5个基点，月供将减少31元。

　　究竟选哪个更有优势？

　　资料图：售楼处沙盘。中新经纬 薛宇飞 摄

　　中新经纬客户端注意到，从去年12月到今年8月，5年期LPR从4.8%变为4.65%，下降15个基点。如果是200万元房贷，以等额本息还款方式20年还清，15个基点的降幅意味着平均每年可节省房贷支出1963.83元，20年一共可以省下39276.53元。

　　这是否就证明选择LPR浮动利率定价更好？中国民生银行(5.560, -0.02, -0.36%)首席研究员温彬认为，如果借款期限较短，以前的房贷利率又比较高，就可以选择LPR。而期限较长，且以前贷款利率本身很低的，可以选择固定的房贷利率。因为这样可以锁定月供成本，将来更好地安排个人家庭的收支情况，不用为房贷利率变动而影响正常生活安排。

　　可以看出的是，若预期LPR上升，月供金额也会增加。对于大多数人来说，判断利率的长期走势究竟上升还是下降很难。但业内人士认为，短期LPR或仍有下降空间。

　　中关村(9.240, -0.10, -1.07%)互联网金融研究院首席研究员董希淼表示，从中短期看，我国利率处于下行趋势。将存量浮动利率房贷转成以LPR作为定价基准，对借款人是有利的，有助于减轻借款人房贷支出。

　　“下半年房贷利率或仍继续下降，但幅度会缩小。”董希淼称，预计下半年流动性保持合理充裕，LPR利率仍会继续下降，以LPR利率为定价基准的房贷利率也会顺势下行。