为什么中国今年疫情过后，物价却没有想象中的下跌？-随便找信息港

为什么中国今年疫情过后，物价却没有想象中的下跌？

　　房价的下跌其实也已经在局部城市中有所体现，但对于整体房地产行业来说，如果抱着过高的下行期望，恐怕暂时还是要失望了，现在无论是从百强房企的整体销售情况来看，还是百城房价指数来看，数据上都还表现出了相对强势的状态，而在产销情况还未通过市场展示出根本矛盾之前，整体房价很难有大的下跌，况且各地的供需条件并不一样，结合楼市调控政策来看，在大体平稳的框架下产生一定程度的分化发展是比较正常的现象。

　　整体市场的表现会主导行业短期的走势，房企的成交状况和市场价格的走势都会对市场目前的表现造成影响。

　　▲百强房企整体销售状态走强，使市场信心受到一定程度的支撑。

　　在房地产市场中，供应端的整体房企的情况会对市场的走势产生重要的影响。而此前在新冠的影响下，人们普遍对房地产企业的销售情况抱着并不乐观的预期，认为房企将会面临较大的销售压力。

　　而实际上，市场上由于成交的影响，有不少房企的确出现了事实上的压力，但从行业整体来看，那些对市场影响有着举足轻重作用的房企，大多数销售情况都并未如市场预期那样糟糕，甚至有些数据已经强于去年同期。

　　据克而瑞发布的5月全国百强房企销售情况的数据，1-5月全国百强房企累计实现销售金额3.6625万亿元，虽然依然比去年同期的累计金额下降了7.9%，但一方面降幅比1-4月减少6.6%，另一方面仅以5月份这个月来看，单月实现的销售额1.0917万亿，同比上升了12.3%，这个数据已经好于去年同期，且12.3%增长率并不是一个小的数字。

　　在这些数据的背后，是多数房企销售数据的明显改善，以及居民购房需求的持续释放，而且这种趋势呈现出持续的态势，预计6月的数据还会得到进一步改善。

　　而在整体新房市场的销售出现持续向好的状态下，房企降价的意愿自然也会有所降低，至少目前对于大部分只要短期能扛住的房企来说，大幅降价的可能性会比较交小。

　　同样在全国范围内出现批量房企采取大幅降价的销售策略的概率也会相对比较小，除非成交量再次不断走低，且长期低迷，影响了房企对市场的期望。

　　▲房价整体走势还在表现出稳中略微上行的状态，也会对房企销售策略的调整造成影响，间接降低他们降价促销的意愿。

　　虽然个别城市的房价出现了较大的调整压力，但我们如果从整体情况来看，会发现房价的运行还是呈现出稳中轻微上行的状态，这种状态对市场的成交心理也会形成一定的支撑。

　　据国家统计部门的数据，我们对比一下2019年的整体均价与2020年1-4月的整体均价，在数据上明显地递增了。以2019年全年的新建住宅销售额及新建住宅销售面积计算，当年的新房均价是9267元左右，而以2020年1-4月的数据计算出新房的均价是9461元左右，可见虽然幅度不大，但房价还是在继续走高。

　　而我们看具体一点的重点城市的情况，稳中略微上行的表现也是比较突出。据中指研究院2020年5月份全国百城房价房价指数的监测报告来看，在100个有代表性的城市的新建住宅市场中，整体均价环比上涨了0.31%，其中出现环比上涨的城市数量有66座，环比下跌的只有34座，上涨的数量占据了绝对的优势。

　　这样的市场表现，足够让不少原本想采取更激进一些的促销措施的房企改变销售策略，毕竟在房地产市场，“买涨不买跌”的心态依然流行，对于房企来说，降价未必会得到更好的效果。如果忽略监管仅从市场的角度来说，大概只有真正持续长时间地缺乏足够的成交量才能从根本上改变这种局面。

　　从局部市场表现的情况来看，房地产市场在城市间呈现分化发展的状态将是现阶段一个比较明显的发展特点，所以身处不同的城市可能会见到涨跌不同的景象。

　　▲城市分化发展的特点很明显，如果想象中的下跌幅度并未脱离现实，还是有机会在有些城市看到想象中的下跌现象。

　　本质上商品房市场需要遵循商品市场的定律，价格要遵循供求关系的影响。而不同的城市中供应和需求这两大因素都可能有非常大的差别，这也会导致价格有可能出现截然相反的表现。

　　●在房地产开发步伐发展得过快的城市，或者当地的供应不能被需求快速有效消化的城市，房价的调整压力就会表现得比较大，那么房价出现调整的可能性就要大很多。

　　以粤港澳大湾区中的城市之一的肇庆市为例，当地的房价就出现了明显的下行。以当地的统计部门的数据为依据，2019年当地统计公报数据推算全年的新房均价大概是7000元左右，而当地2020年一季度房地产开发投资与销售数据显示新房均价已经跌至6290元，出现了持续的下跌。

　　●而在供求关系比较紧张、供应可以被大量需求消化的城市，或者城市价值高、发展前景向好而导致潜在需求对房价预期向好的城市，都有可能出现房价的上行，不少表现强势的城市大都有这些特点。

　　同样以地处粤港澳大湾区中的东莞市为例，这个被冠以“新一线城市”称号的强二线城市，房价表现就异常抢眼，当地统计部门的数据显示整体均价由2019年全年2万左右的均价上涨到最近的2.2万的网签均价，这是由于当地特殊的城市价值和前景、以及当地的调控尺度对供求关系的影响决定的。

　　可见即使在同一个城市群中，不同的城市也依然有可能由于自身的条件不同而出现房价分化走势的现象，在一些房价泡沫较大的小城市中，房价调整体的压力可能就会更大了，所以如果期望降价的幅度不是太高，那么也存在在不少城市可以实现这个愿望的可能。

　　▲在楼市调控和需求的影响下，整体房价继续以大体平稳运行的概率将会比较大。

　　虽然个体城市之间会出现分化的走势，但反映大部分城市走势的整体状况，依然会因存在着“稳房价”的楼市调控和市场需求而出现大体相对平稳的走势。

　　“稳房价”和“房住不炒”的调控方向下，再结合“一城一策”的方针，那些房价上行的迹象较为明显的城市，也会受限于价格的涨幅而不太可能出现暴涨的情形，而那些由于供过于求而表现出较大压力的城市，也会因得到一定尺度的纾困措施而使压力得到一定程度的缓解。

　　在这种背景下，房价虽然还是会有所波动，但大部分主要城市的波动的幅度将会比较小，能够保持在大体平稳的框架内。

　　同时从成交情况来看，市场的整体需求还保持着相对较大的状态，为市场压力的消化提供了不少的动力，只要这种情况还没有市场上表现出明显的改变，那么平稳地继续运行的概率就会比较大。

　　综上内容，新冠后的房地产市场表现，从整体上看无论是房企销售情况还是在市场价格走势的情况，都表现出较为强势的特点，这也让很多人期望中的降价落空，但实际上不同的城市还是有不同的市场表现，在有些市场压力较大的城市，房价还是出现了明显的下跌，只是从代表大部分城市的整体情况来看，未来再继续维持大体平稳的概率会较大。

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