是什么因素推着二手小区涨价？-随便找信息港

是什么因素推着二手小区涨价？

　　二手房市场一直被誉为“房地产市场的晴雨表”，可以说对于不少城市来说二手房价格的走势基本决定了当地的房地产健康程度。那么是什么因素推动这二手房涨价？除真正的需求外，二手房本身独有的资源垄断也是主因。借此机会简单谈谈我的观察。

　　二手房市场是相对比较符合市场供需规律的市场，不过这只是整体现象

　　从整体来看似乎国内二手房价格还是处于整体上涨的情况，只不过上涨幅度在持续回落

　　根据国家统计局公布5月份房产数据我们得知“各线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅均略有扩大，二手住宅涨幅与上月相同或微扩；一线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅与上月相同，二手住宅涨幅有所扩大；二三线城市涨幅延续回落态势”。简单来讲就是新房和二手房价格还是整体保持上涨的趋势。

　　图上所示是近3年来国内一线及新一线（部分）城市二手房价格走势图，可以看到除去郑州、武汉、天津等几个城市的二手房价格在进入2020年后出现同比微跌的情况，多数城市的二手房走势还是处于稳定上涨的趋势。这样的情况在全国来说也是比较普遍的。

　　按照道理来说二手房的走势应该比较遵守市场供需规律，为何在房产相对过剩的情况下二手房价格还是保持坚挺？

　　看过我文章的朋友应该知道之前我分享过这样的一个数据“仅仅2010-2019年我国住宅销售面积就高达120亿平米，城镇人口增加不过1.78亿左右，按照人均40平米来计算基本控制率在40%”，房产供过于求已经是事实。为何在这样的情况下二手房还是保持了上涨？几点判断：

　　房产投资已经是进入全民时代，全民投资的最大特点就是“不见兔子不撒鹰”。我们承认包括上市公司资本、民间资本等在内是房产投资的始作俑者，他们也确实带动了全民投资。全民投资房产的最大特点就是“没有足够的盈利不会轻易出手”，保证不赔是基础，有一定的盈利是关键。毕竟对于国人来说，房产还是保值增值的产品，房价持续走强的趋势还是存在的。

　　新房价格持续上涨给二手房价格坚挺带了一个不好的苗头，这也是大家持续看涨房产的关键。一个最基本的道理，一个区域内一处房产上涨其他房产没有不上涨的理由。毕竟房价上涨对于售房者来说是更有利的，毕竟收益多了。作为二手房持有者来说，看到新房价格上涨自己肯定会提高售价，除非是急用钱。

　　二手房小区房价上涨的城市不少，这点也跟二手房本身的资源配套更加完善有关系

　　这几年陆续发现有些中小城市出现了“价格倒挂”的情况，简单来说就是二手房价格甚至比新房价格要高，这是房产风险的一种提示

　　一般来说出现价格倒挂的城市房地产市场普遍是存在问题的，最明显的标志就是新房烂尾、延期等问题比较严重。2019年最出名的城市就是河南南阳市区，连续300多个项目集中烂尾，商品房期房大家不敢买，二手房价格突涨也就是必然，毕竟对于南阳来说1000多万的人口基数是存在大量的住房需求的。不过这样的二手房价格比新房价格高肯定是不健康的，这样的情况还是越来越少的好。

　　二手房小区的房产基本都是在成熟区域，无论是教育、医疗、商业等配套更加完善，相对应

　　从房价是资源聚集度体现的角度来看，二手房的资源配套更加完善理应价格高于新房，只不过因为二手房本身的房龄、土地使用年限减少等原因价格相对有些弱势。不过这样的情况仅仅存在于资源配套一般的二手房小区，对于拥有优质地理位置，尤其是配套有出色中小学教育等资源的二手房小区价格持续坚挺也就是必然了。毕竟在未来较长一段时间内国内优质资源稀缺的情况还是会普遍存在的。

　　推着二手小区涨价的因素相对比较单一，资源配套和需求是关键

　　这些年商品房的销售面积在不断增加，但是实际交付的面积却越来越少，现房显得弥足珍贵

　　图上所示是近10年来我国房企竣工房屋面积及竣工率走势图，可以看到一个基本事实“近10年来我国房企竣工面积及竣工率持续走低”，原本2-3年就可以交付的期房这些年延期交付的情况屡见不鲜。对于购房者来说在购房风险越来越高的情况下，选择二手房或现房已经逐渐成为主流，包括这也是为何很多本土中小房企生存越来越难的原因（信用背书过低）。

　　在新房价格持续上涨，二手房还有价格优势和资源配套的情况下，更能满足刚需的需求

　　二手房的主要成交者其实就是刚需（还有部分改善），为何刚需对于二手房如此青睐？尤其是大城市的刚需一族。就是因为他们买房的目的更简单“居住和子女教育”，能够同时立刻满足这个要求的就是二手房。

　　综上，推动二手房小区房价持续上涨的原因除去新房价格持续上涨的引领作用外还跟二手房性价比相对比较高有关系。未来如果期房不能有效解决质量、配套和交付时间问题，新房市场的空间会越来越小，哪怕再搞刺激也是无用。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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