2020上半年楼市基本复苏 局部波动不改全年平稳趋势

　　今年突如其来的新冠肺炎疫情给本来已增速放缓的房地产行业带来冲击，前2个月房地产市场断崖式下跌，但随着各地稳地产政策效果显现、复工复产稳步推进、前期积压的购房需求积极释放，目前疫情冲击正在逐步消退，房地产市场持续恢复。

　　为何房地产市场在经历疫情冲击后仍能走出V型反弹走势？下半年市场走势如何？业内人士认为，上半年市场已基本复苏，主要原因和当前宽松的货币政策有很大关系。但少数城市市场“躁动”只是局部性、阶段性的，大部分城市只是在向常态复苏。预计下半年市场仍将有需求补偿性释放，二手市场改善型需求将成为新动力。

　　上半年楼市已基本复苏

　　受疫情防控影响，今年2月，全国各地建筑工地暂停开复工，多城市售楼处暂停开放、中介门店暂停营业，房地产市场被按下“暂停键”。国家统计局的数据显示，2月份，70个大中城市房地产市场价格涨幅稳中有落，其中，二手房价指数环比涨幅58个月来首次转负，24城无成交。与此同时，房地产开发投资、销售、房企到位资金等指标累计增幅均断崖式下跌。1~2月累计，房地产开发投资增速同比下降16.3%，商品房销售面积同比大降39.9%，销售额同比大降35.9%。

　　随着全国多地密集出台稳地产政策，通过延期或分期缴纳土地出让金、放宽预售条件等缓解受疫情影响房企的流动性困难，春节后土地市场率先升温。2月中旬开始，北京、杭州、宁波、温州等热点城市多宗土地高溢价成交，其中，北京一宗地溢价率高达到49.8%，创2年来新高。值得注意的是，这些不惧疫情积极抢地的多为具有资金实力的国企或央企。

　　为对冲线下售楼处关闭的影响，各房企加大了线上销售力度。3月开始，随着部分线下销售逐步重启，房企加大推盘力度，前期积压的购房需求开始释放，市场随之复苏。贝壳研究院数据显示，二季度，66座大中城市新房市场成交量整体接近去年同期，一二线城市成交量回暖速度相对较快。其中，长三角区域市场回暖意愿明显，南京半年累计成交面积同比逆势上涨24%。3月，重点18城链家二手房成交量比1~2月成交总量增长41.8%，4、5两月环比增速分别达到39%和19%。6月成交虽然比5月有所回落，但同比依旧增加21%。“半年过去了，新房、二手房市场已基本复苏。”贝壳研究院首席分析师许小乐说。

　　从价格来看，上半年的房价比去年年底有所上涨，改变了过去房价一直处于低迷下跌的态势。“疫情之下，一季度重点城市二手房均价普遍环比去年四季度下跌，二季度均价随市场修复普遍反弹。一线城市及基本面好的强二线城市房价最先启动上涨。”许小乐说，但是如果跟同期相比，也有不少城市还在下跌，如北京同比还是下跌的，核心城市价格上涨的幅度较大。

　　不仅房价有所反弹，上半年地价更是明显上涨。二季度，土地供应节奏加快、规模增加，特别是一二线城市优质地块频出，叠加2月以来各地供给端扶持政策，房企拿地热情高涨，推动了价格结构性上涨。中指研究院的数据显示，上半年，全国300城住宅用地成交楼面均价为5154元/平方米，为近年来同期最高水平，同比上涨16.5%；平均溢价率也超15%。