万科、恒大销售增速不及10% 头部房企面临规模天花板

　　过去的2019年，碧桂园（02007.HK）、万科（000002.SZ）和中国恒大（03333.HK，下称“恒大”）依旧保持行业前三的水平。不过，这些房企巨头不得不面临一个核心问题：销售增速开始放缓。

　　根据三家公司披露的数据看，万科销售增速创下历史新低。万科2019年全年累计实现合同销售金额6308.4亿元，同比增3.94%。

　　恒大销售增速同样不到10%，根据恒大数据，2019年全年累计实现合约销售金额约6010.6亿元，同比增长9%，全年合约销售面积约5846.3万平方米，全年合约销售均价为10281元/平方米。

　　仅披露权益销售数据的碧桂园，同样出现增幅乏力。根据公告，2019年碧桂园权益销售金额5522亿，同比增长10.03%。此外根据克而瑞监测，碧桂园2019年全口径销售额7715.3亿，同比增加5.9%。

　　“未来房地产市场总量会收缩，高增长阶段已经过去了。对于习惯了高增长的房企而言，将面临重大考验。”阳光城(7.940, -0.29, -3.52%)（000671.SZ）执行董事长兼总裁朱荣斌告诉小编记者。

　　百强房企销售增速6.5%

　　克而瑞数据显示，2019年TOP100房企的累计权益销售金额同比增长6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。截至2019年12月末，绝大部分规模房企均已达成年度业绩目标（对外披露的全口径目标），但整体超额完成率不及2016年和2017年。

　　截至2019年末，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售金额集中度已分别达到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。

　　其中，龙头房企在自身提质控速战略下规模增速放缓，集中度微降。TOP4-10、TOP11-20梯队规模企业集中度上升，梯队竞争加剧，TOP21-30梯队房企集中度则基本持平。整体来看，TOP30梯队房企受益规模化效应、全国布局以及相对成熟的内部管控机制，未来更具行业竞争力，行业集中度也有继续提升的空间。而随着房地产市场资源加速向优势企业聚集，TOP30房企已成为房企规模发展的分水岭。

　　根据克而瑞数据，2019年TOP30之后各梯队房企的集中度较2018年出现了降低的趋势。TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200梯队集中度下降，在竞争格局进一步加剧的同时梯队内部名次变动也将更趋频繁。

　　2019年，TOP50各梯队房企权益销售金额门槛与2018年同期相比都略有提升。其中，TOP10房企权益金额门槛达到1703.5亿元，同比增幅达5.8%。TOP20和TOP30房企的权益金额门槛分别为1110亿元和825.2亿元，门槛增幅分别为12%和3.6%。TOP50房企竞争格局加剧，权益金额门槛较2018年同期提升7.6%至517.1亿元。截至2019年12月末，各梯队房企中TOP100的权益金额门槛由上年的204亿元降低至187.8亿元，而TOP200房企的门槛则继续保持在60亿元左右。

　　“头部房企规模已经开始逐渐触碰到天花板，增速放缓非常明显。对于TOP30以外的房企，缺乏一定的规模优势将缺乏资金、人力的相应资源，未来的发展速度也明显不及中段房企。”一位上市房企总裁告诉记者。