房企月报|万科10月销售同比下降20% 金地大促销

　　近日，上市房企已陆续公布10月经营数据，截至11月12日，上半年的销售TOP20房企（据克而瑞上半年全口径销售金额排行榜单）中已有16家公布10月“成绩单”，华润置地和龙湖集团暂未公布，而金科股份(6.510, -0.14, -2.11%)和绿地控股(6.520, -0.10, -1.51%)未按月披露经营情况。

　　上述16家房企中，中国恒大10月销销售额达903亿元，问鼎“银十”销冠，融创中国和碧桂园分列第二、三，分别为644.30亿元和567.60亿元。而其余几家销售额均不到500亿元，多集中在100-200亿元之间，市场份额继续向少数头部企业聚拢。

　　以价换量基调延续

　　与去年10月对比来看，共有15家公司10月销售额呈同比上涨，其中，旭辉集团10月销售额同比增长76.20%，增长幅度最大，中国恒大次之，同比增长70.25%，第三为中国金茂，较去年10月增长了55.39%。而招商蛇口(18.380, -0.26, -1.39%)虽实现了同比增长，但增幅仅有2.47%。

　　16家房企中，只有万科10月销售额同比下降，下滑幅度高达19.77%。而万科销售额的下滑主要由于销量下滑，公司当月销售面积同比下降20.51%。而另外15家房企销售面积均实现了同比增长，其中，中国恒大销售面积同比增超9成，旭辉集团增幅也达到79.61%，碧桂园、中国金茂和金地集团(11.820,-0.07, -0.59%)的销售面积增幅均超50%。

　　而上述公司规模上升的背后或系“以价换量”。统计数据显示，10月，大部分房企的销售均价同比都有所下降。其中，金地集团10月促销力度最大，销售均价同比降低20.91%，也就是说，平均来看，每平米较去年10月便宜了4811.18元。新城控股(32.430, -0.85, -2.55%)、招商蛇口和中国恒大销售均价也均降超1成。

　　而世茂房地产10月的销售均价则逆势上涨了9.16%，中南置地和中国金茂也小幅上升，万科和融创与去年销售均价基本持平。

　　虽然从往年数据来看，房企在下半年都会加大推盘力度，适度促销冲击规模。但在今年房地产政策持续收紧的背景下，房企面临的销售压力较大，对比来看，今年的降价力度较去年有所加大。

　　今年10月16家房企中有9家均价下滑，而去年为6家。碧桂园、万科、恒大今年10月销售均价的变动幅度为-7.76%、0.93%、-12.33%。而去年同期分别为-2.69%、6.71%、5.96%。

　　事实上，碧万恒等头部房企降价并不常见。而今年下半年以来，包括碧桂园在内的多家大型房企已连续多月均价下滑。

　　同去年一样，今年的银十也不如金九，大部分公司10月销售呈环比下降，阳光城(6.480, -0.15,-2.26%)销售额环比下降近50%。

　　行业持续分化

　　Wind数据显示，自2019年2月以来，全国商品房销售持续下滑，今年9月下降了0.1个百分点。而全国房屋竣工面积已经连续21个月下滑，今年9月下滑了8.6个百分点。

　　克而瑞数据显示，9月，29个重点城市新建商品住宅成交面积2422万平方米，环比下跌6%，同比下跌2%，成交面积不及2019年月平均值。

　　各类数据都表明，房地产市场在持续降温。

　　金九银十是房地产企业的传统销售旺季，近些年在房住不炒等政策调控下，不再像往年那么火爆。但对比可以发现，top20房企中除极个别以外，大部分销售额还是实现了同比增长。今年9月上述16家房企中，除了保利地产(14.180, 0.02, 0.14%)销售额微降0.18%以外，其他均实现同比上升。

　　也就是说，在行业整体销售下降的情况下，头部房企的销售依然在上升，占据了更多的市场份额。金九银十不是不存在了，未来或许只会存在于少数头部公司。中小房企正在面临逐渐被龙头挤压的艰难局面，易居研究院数据显示，年内破产的中小房企多达431家。

　　金九银十量价齐升已不再是易事。银十销冠中国恒大，同样也是金九的销售额最高者。但其销售均价也是当月同比下降最多的，达到14.62%。

　　此外值得一提的是，在9-10月，大部分房企虽销售额实现同比上涨，但增速已明显放缓，9月尤其明显。

　　其中，碧桂园和万科在2018年9月销售额较上一年度下滑，2019年9月回归正增长。除去这两家外，2019年9月销售额增速较去年放大的只有招商蛇口、龙湖集团和中海地产。剩下的几家9月销售增速均呈放缓态势，新城控股、世茂房地产增速放缓尤其明显，2018年9月的三家销售额增速均达100%，而今年分别为17.96%、56.54%。

　　10月情况与9月大抵一致，碧桂园和中国恒大2018年10月销售较2017年同期下滑，今年10月实现正增长，10月增速较去年有所上升上升。但整体而言，金九银十与往年已有大不同。

　　房地产行业过冬之际，头部房企面临的也许只是增速放缓，尚可以价保量等待下一个“春天”，同时伺机转型升级继续驱动增长，但对于小房企来说，当下已经是“生死存亡之秋”，行业分化预计会继续深化。