超千亿负债资金承压 首创置业的卖地再扩张模式

　“今年上半年公司销售额突破400亿元，达历史新高，全年目标完成过半。公司对于完成全年800亿签约目标非常有信心。首创置业（02868.HK）告诉《企业透明度报告》。

　　但从今年来频繁变卖资产及多方式密集融资来看，首创置业未来资金是否承压？其高扩张模式是否可持续？对此，首创置业表示，目前公司融资成本较低，各项融资渠道畅通，战略授信额度充足,资金运营稳健安全。

　　30亿卖“子”回笼资金

　　9月10日，首创置业发布公告称，拟转让北京天城永元置业有限公司50%股权，转让底价约30.25亿元。资料显示，今年上半年，北京天城永元置业有限公司营业收入为224.64万元，约占2018年营收（11.97亿元）的0.19%，净亏损4537万元（2018年净亏损约1.3亿元），所有者权益约为36.41亿元。

　　实际上，早在7月3日，首创置业便挂牌拟转让北京天城永元置业有限公司50%股权。且在同一天时间，首创置业又挂牌转让一处资产——沈阳吉天置业有限公司50%股权，转让底价为1.56亿元。

　　而据《企业透明度报告》了解，其实，自去年4月份开始，首创置业便开启了“卖卖卖“的模式。

　　2018年4月28日，首创置业以底价6.67亿元转让子公司北京金融国际酒店59.5%的股权；9月5日再以底价5.98亿元转让北京开元和安投资有限公司51%的股权。

　　今年7月31日，首创置业以3.85亿元底价转让北京阳光苑商业投资有限公司35%股权；8月14日，挂牌出让首创青旅置业（昆山）有限公司51%股权。据《企业透明度报告》统计，截至2019年9月10日，首创置业今年出手转让资产获得的收益共计为35.66亿元。

　　针对频频变卖资产，首创置业告诉《企业透明度报告》：“作为一家房地产公司，项目出售属正常业务范畴内，不存在弥补资金缺口一说。”

　　此外，今年在香港业绩发布会现场，首创置业总裁钟北辰认为，一家房地产公司，主要工作是买土地，建设好后，卖给合适的买家。在他看来，一家房地产公司，除了住宅销售以外，进行其他物业的销售也是很正常的事情。

　　“首创频繁卖楼的原因可能和这两年快速扩张导致的资金紧张有关，并且去年首创年度业绩指标较‘差’，通过卖楼回笼的资金可以调节业绩使其计入2019年公司的年度利润。”一名不愿意透露姓名的房地产专业人士向《企业透明度报告》表示。

　　超千亿负债高企、资金承压

　　今年上半年，财报数据显示，首创置业资产总额约1953.51亿元，同比增长58.51%；总负债约1532.36亿元，同比增长约59.3%；资产负债率约78%，较去年末期提升1个百分点。同时，首创置业有息负债1023.72亿元，净负债率为154.3%，较2018年末有所下降，但仍处行业较高水平。

　　“今年上半年公司总负债规模中包括368亿元的合同负债及其他应付款，大多数为项目预售款项及表外项目投资款项回收，并非实际的债务负担，而是公司核心业务能力的充分体现。虽有息债务有所增加，但在手现金374亿，较2018 年底大幅增加150亿，实际净资本负债率152%，较 2018年底下降16个百分点。”首创置业向《企业透明度报告》解释。

　　实际上，首创置业负债的快速攀升与其近两年急速扩张不无关系。

　　财报显示，今年上半年，首创置业北京地区销售金额约215亿元，占比高达53%，其中，天津、上海、成都、重庆、澳洲分别实现销售金额约62.53亿元、50.91亿元、8.08亿元、8.39亿元、11.87亿元。可见，南下十几年的首创置业对北京的依赖程度仍然不减。

　　而据克而瑞数据显示，今年上半年在北京市企业权益金额榜上，首创置业落在十名之外，仅以30.2亿元的权益金额位居第19位，北京“大本营”优势不可持续，首创置业开始“加速”京外布局。