光明地产黯淡:净负债率194% 资金缺口61亿却激进拿地

　　股东曾违规减持

　　今年7月3日晚间，光明地产发布公告称，由于光明地产公司股东上海农工商绿化违规减持公司股份，上交所决定对其予以监管关注。据悉，农工商绿化将违规减持所得收益120.65万元全额上缴公司。

　　公告显示，上海农工商绿化有限公司，是光明房地产集团股份有限公司控股股东光明集团的一致行动人。

　　经查明，农工商绿化持有光明地产1198.14万股股份，占公司总股本的0.54%，为公司控股股东光明食品（集团）有限公司的一致行动人。早前，农工商绿化承诺在公司重组实施完毕且股份锁定期届满后三年内，通过二级市场减持上市公司股票的价格不低于12元/股（经除权除息调整后的价格为6.74元/股）。

　　2019年5月14日，农工商绿化通过上海证券交易所集中竞价交易系统累计减持公司股份110.18万股，占公司总股本的0.05%，成交均价6.4元/股（其中最低成交价6.19元/股，最高成交价6.52元/股），成交金额704.20万元。本次减持后，农工商绿化持有公司股份1087.96万股，占公司总股本的0.49%。

　　农工商绿化减持价格低于前期重组中承诺最低减持价格，违反了其于公司重组时做出的公开承诺。同时，农工商绿化作为上市公司控股股东的一致行动人，未按相关规定在减持的15个交易日前披露减持计划，也违反了相关规定。鉴于上述事实和情节，上交所将对其予以监管关注。

　　光明地产现在的二级市场股价为3.95元/股，低于承诺减持价格一半以上，时间财经就此询问光明地产股价是否被低估，但是他们婉言拒绝了采访要求。

　　现金流吃紧

　　财报显示，2018年，光明地产房地产开发实现营业收入195.73亿元，同比减少1.87%，同期，房地产开发业务毛利率为31.97%，较上年增加11.2%。关于开发业务营业收入减少的原因，光明地产在年报中称主要是由于房产项目结转收入的销售面积同比减少所致。

　　值得注意的是，当去年房企融资渠道收紧，开发商拿地谨慎，多地土地流拍现象出现的时候，光明地产却高频拿地，在江苏、浙江、成都、昆明等地设立子公司，开展房地产开发业务。根据年报数据，2018年光明地产新增房地产储备面积144.52万平方米，较上一年同期的94.25万平方米，增长53.34%。而2019年1-3月，公司新增房地产储备面积为65.33万平方米，占到2018年全年的几乎一半。

　　但是与之形成对照的是，时间财经查阅年报发现，2018年光明地产经营活动产生的现金流量净额为-87.34亿元，同比上一年下滑近6倍，快速拿地扩张后遗症显现。而2019年一季度报告显示，光明地产经营活动产生的现金流量净额为-56.45亿元，同比减少97.83%。

　　截至2019年一季度末，光明地产的短期债务略微下降至136.11亿元，但货币资金急速降至74.48亿元，缺口达到61.63亿元。此外，据长江商报统计，自2018年8月至今的近一年时间内，光明地产通过融资和卖资产已回笼了近50亿资金补血。

　　现金流如此紧张，资金也面临几十亿的缺口，光明地产为何还要激进拿地？动机如何？

　　某知名地产分析人士对时间财经表示，光明地产此类加速扩张，很大程度上和此前房屋销售不错有关，资金方面相对压力不大。当然类似企业也需要新的管控，因为当前市场降温，如果没有足够的资金保障，那么其实也会形成很多资金压力，这个时候会影响部分拿地项目的开发。

　　时间财经查阅发现，光明地产也涉足城中村项目。8月13日公司公告称，公司通过合作方式（增资股权合作项目）取得了拥有河北省邯郸市五里铺地块（未完成拆迁的城中村改造项目）土地权属的项目公司邯郸市望源房地产开发有限公司 85%股权。

　　该分析人士称，城市运营方面，包括近期的城中村项目，是市场的机会点，但是企业也是需要谨慎进入的，因为潜在的不确定性因素很多。

　　不能不提的是，房地产市场正在朝着“房住不炒”的定位上来。近期，光明地产将发布半年报，不知在加速拿地扩张、资金缺口61亿元的情况下会交出怎么样的答卷。

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