融创中国资金链：700亿大手笔投资背后 不断借新还旧

　　4月23日，房企“四巨头”之一融创中国（1918.HK）在武汉斥资152亿元拿下4宗地块，震惊业内。

　　就在一个月前，融创中国董事长孙宏斌在业绩会上表态，“拿地要非常小心”。但融创的大手笔还不仅如此。据中原地产统计，今年截至目前，融创拿地金额已达565亿，位居房企第一；若加上收购泛海项目，则达到了690亿。

　　今年前3月融创的销售额近800亿，预计前4月可过千亿，以此计算，即使本月不再拿地，融创的投资金额与销售金额之比也接近80%。另据记者查阅2018年四巨头财报发现，融创是四巨头和超级房企中少见的净负债率超过100%的公司，达149%。

　　持续巨额的投资和收购资金从哪来？翻开融创的财报，一边是几何式增长的销售，一边是不断的借新还旧，在掌舵人孙宏斌带领下，融创以具有挑战性的杠杆平衡术，奔走在土地和销售市场间。

　　巨额投资频现

　　4月23日，武汉土地市场推出总起始价近200亿的10宗地，其中，有4宗均被融创拿下，总金额152亿，溢价率最高的一宗为24%。

　　其中两幅起价分别为70亿元、38.5亿元的地块，由融创以底价拿下。第三幅位于汉阳区的P（2019）033号居住用地，最终由融创以41亿元竞得，楼面地价10250元\/平方米，溢价率为24%。此外，位于江夏区的P（2019）029号商服用地，也由融创以2.86亿元竞得，楼面地价1482.22元\/平方米，溢价率19%。

　　这已是融创今年第二次的超百亿投资。融创不只关注一手土地市场，更关注收购机会。

　　今年1月21日，融创公告，以125.53亿元人民币收购上海泛海建设公司100%股权，后者拥有北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%权益。

　　根据公告，收购后融创获得北京和上海核心位置的优质地块，进一步巩固提升其在一线城市的市场份额和战略优势；泛海则降低了负债规模，缓解资金压力，推动公司深入转型。

　　据中原地产研究中心统计，截至日前，全国已经有21家房企年内拿地过百亿。其中，融创拿地数量已经接近80宗，总金额高达565亿，排名第一。

　　资金从何而来？

　　短短三个多月砸出大笔钱投资，融创的资金从何而来？

　　“我们刚刚做了三笔融创的资金信托，但只有几个亿，”4月24日，一位信托公司负责人表示，融创有抵押的地产信托收益率在10%左右，“他们也想把融资成本降下来，最近也在通过私募去融资。”

　　所谓私募结合地产融资，今年1月，歌斐资产与融创中国签约，拟以地产基金形式收购融创中国在上海的一个内环综合体项目。

　　从传统的房企融资渠道来看，融创已“备足弹药”。

　　一是从销售回款，2019年一季度，融创累计实现合同销售金额约798.7亿元，同比增长11%。二是不断借新还旧，今年以来，融创已公告拟发行21.5亿美元的优先票据，用于现有债务再融资。

　　就在4月23日，融创向上交所申请发行80亿元“小公募”类别公司债，上交所已受理该发债申请，募集资金用途拟用于偿还公司债券。

　　根据融创公告，融创167.1亿元公司债中，将于2019年回售行权日到期的公司债有82亿元，其中5月、6月分别有27亿元、23亿元公司债的回售行权日到期。

　　对于该笔债券，融创在该公告中称，存续的公司债券对已持有公司债券的投资者没有吸引力。新发行公司债券有利于发行主体更好、更有效的对其资产负债进行匹配及管理，优化负债期限结构。

　　目前，地产债券融资有向境内转移的迹象。一位地产融资人士表示，下半年，地产企业融资可能会有所调节，房企今年借新还旧的压力比较大。地产企业在境外发债，并不太担心利率，因为期限一般较短，多在一年以内，短期的汇兑风险比较小。房企更关注的是融资效率和融资成本。

　　就融资成本而言，4月24日一位曾承销融创等地产美元债的香港投行人士表示，融创的发行利率属于“不温不火”。境内外对房地产的风险定价实际上有所不同。对于一、二线城市为主的土地储备，一般来说风险还算比较稳定。目前从票息情况来看，今年一季度地产美元债发行利率在7%-12%之间，评级不同发债利率有所不同，每一个评级大概20bps的差距。