2019年至今,GTA楼市有了初步回暖迹象,一个重要标志就是独立屋销量和价格有所回升。笔者的一位校友看中了一套位于富豪山庄的标价288万加元的独立屋,颇有些心动,放到校友群里让大家参考。笔者当时还调侃地对她说:独立屋不好卖啊,不如叫价75折看看对方什么想法? 结果最近这套房子最近卖掉了,并没有75折,而是333万元!这位校友感到非常惋惜。 GTA楼市的融冰之旅,其实早在2月底3月初就已经开始了,正是由于当时气候恶劣,超低温、大雪、冰雨……这种内生驱动的上涨才显得尤其真实可贵。 而今,独立屋价格不少已经像这套房子一样上了一个台阶,但仍有一些还在2018年底价格的“水下”,原因无他,压力测试仍然高悬于头顶,从资金面和心理面对市场参与者构成双重压力,让多头不敢造次。 CIBC银行副首席经济学家塔尔(Benjamin Tal)在最近的关于压力测试影响的报告中指出,在去年年初开始实施压力测试之后,2018年全年新批按揭竟比2017年剧减8%,房贷借款减少$$250多亿元。按塔尔的估计,其中至少有$$130-150亿元是因压力测试因素而导致房贷下降,占到整体下降的50%或60%左右。 塔尔表示,他本人原本是赞成压力测试的,因为这个政策或措施确实有助于调节市场,以免房价失控。但既然政府抑制房市之目的已经达到,那就是时候做出改变了。他说其实他也不支持完全废掉压力测试,但相关条款不应该太死板,而是应该更加灵活,要做出调整以适应利率变动及市场状况。他认为,在合同利率基础上再追加2%的利率来测试借款人的还贷能力并没有太多科学合理性。他倒是建议,政府可以考虑设置一个固定的利率来测试借款人的还贷能力 — 比如说4.5%,而不管利率如何变化。 笔者认为,鉴于楼市宏观调控基本已经失效,Condo暴涨、房租暴涨、独立屋被压制、买不起的依然买不起,反映到成交量就是萎缩到几年新低,再加上加拿大经济存在萧条的可能性,破产潮、失业潮有可能成规模,因此不如就索性取消了压力测试了吧。 这样有几个好处,一方面市场会回归到正常的价格结构体系,因为能够贷到足够的款了,那么独立屋就有望迎来行情,相反爆炒的Condo价格则可能得到抑制。同时那些财务已经极度脆弱的独立屋房主可望喘口气,不至于被可能的灰犀牛压成渣。 成交量的上升还能带来政府税收,拉动房地产相关的经济,使早已脆弱不堪的加拿大经济得到一定程度的拯救,有些企业不至于关门,有些人不至于下岗。 刺激经济需要魄力,改变几乎无效的楼市调控政策同样需要勇气,现在银行都开始大呼吃不消了,一些银行按揭贷款经纪都改行了,再这样下去不要说楼市进一步畸形发展,贷款行业都要积重难返了,而不良次贷比例也可能骤然增加。 春天来了,而牛市在哪里?其实很多人并不需要牛市,只需要有人拉一把,把他们从有房贫困户和中产负债族的泥潭中解救出来而已。 |
另一视角
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