浮动 or 固定利率，这真是个烧脑的问题！-随便找信息港

浮动 or 固定利率，这真是个烧脑的问题！

　　自从2017年七月以来，加拿大央行已经加息四次，造成国债收益率的急升，固定按揭利率一直在涨，浮动利率方面也随着央行加息上调。

　　加拿大央行的基准利率已经从加息前的0.5%，上涨到目前的1.5%，市场对于央行十月底加息的预期也越来越高，浮动利率利率随着央行加息坐上火箭，加拿大商业银行的Prime Rate已经高达3.7%，再加一次就到3.95%！

　　门外韩擒虎，楼头张丽华，外有美联储鹰派加息大兵压境，内有加拿大房地产市场的脆弱现状，加拿大央行选择何去何从都不是件轻松的事情！

　　根据分析师的预计，加拿大央行到2019年底的中性利率可能会上到2.5%到3.5%的区间！以目前央行1.5%的基准利率，商业银行却用3.7%的Prime利率来盘剥房贷借款人的情况看，如果央行基准利率上到2.5%以上的区间，浮动利率眼看也要走到高处不胜寒的位置！

　　一般而言，商业银行的基准利率影响到浮动利率房屋贷款，商业贷款，信用额度，等多个领域，加拿大消费者将很快感受到借贷成本上升带来的影响。

　　RateHub网站的发言人表示，加息的多米诺骨牌效应，将在加拿大经济中很快反应出来，对于银行而言利率上升将会增加盈利，但是对于债务负担沉重的加拿大屋主而言，许多人将面临利息上涨的严峻考验，进一步加息的预期也让许多借贷者开始谨慎起来。我们仍旧处于非常低的利息环境，消费者应该有心理准备，央行会继续加息直至恢复到正常的利息水平。

　　加拿大人堆积债务的速度让经济学家瞠目结舌，自从2009年以来，加拿大人的家庭债务水平上涨50%，总债务高达两万亿加元，其中超过三分之二是按揭贷款债务！

　　从2009年全球股市大反弹、房地产市场暴涨的情况看，随着中央银行的行政干预，已经形成了市场的博傻格局。

　　所谓傻子，其实谁比谁傻，可是总有人“傻”，关键是不要当最后一个傻子，但是，想不当最后一个傻子，自己就会变成傻子，因此博傻并不是表面看起来那么容易！

　　当然，如此不计后果的疯狂的抢房行动，并非没有代价，即使从房地产市场上赚到钱的人们，也背上沉重的债务负担，为了将利息支付降到最低水平，很多人都选择了浮动利率贷款。

　　由于浮动利率是以中央银行的基准利率为核心，因此，只要加拿大央行不加息，就可以省下大量按揭利息。而固定利率贷款则以国债市场的收益率为核心，国债市场起起伏伏，收益率忽高忽低，很多人都看不准，因此怕吃“亏”。

　　根据加拿大帝国银行的调查，72%的人都认为利息明年会继续上涨，但只有54%的人表示要采用固定按揭利率，19%的人仍旧喜欢浮动利率，26%的人则不知道该怎么办！

　　在利息明显上升的情况下，还有许多人偏好浮动利率，其实都是过去这些年的经验所造成的！

　　关于浮动和固定利率这两个指标，他们可以是方向一致的，也可以是相互矛盾的，关键看中央银行的货币政策，还有贷款者博傻的决心。

　　自从2009年后，这两种利率的分化十分明显。特别是在2009-2010年年美国第二次量化期间，所有人都在大谈，美联储的这种印钱架势，过不了多久美元就会变成津巴布韦元！因此，黄金价格暴涨，国债收益率同样暴涨。

　　加拿大的房贷利率是什么情况，从下图可以看出，当时随着国债收益率的上升，银行升息的势头大有山雨欲来风满楼的架势，因此，不少人锁定利率，选择了五年固定利率，放弃了浮动利率。

　　结果可想而知，在这几年里，特别是2015年加拿大央行突然降息两次，令没有采取行动的“傻子” ，由于他们继续采用浮动利率贷款，从而省下大笔的房贷利息.

　　不过，自从美联储正式推出量化宽松，并且开始加息后，美国和加拿大国债市场出现了多次的连续暴跌，使得加拿大五大银行开始提高五年期固定房贷利率。与过往不同的是，在国债市场如此艰难的时候，加拿大央行也从去年开始站出来加息，导致所有加拿大的商业银行不断提高浮动利率。

　　现在的情况看，利息上涨成为必然趋势，房贷到底是浮动，还是固定，似乎都有压力。

　　浮动利率方面，不仅要考虑央行加息，还要考虑房地产按揭政策。即使在央行没有加息之前，加拿大房屋贷款中心CMHC，已经要求银行对于房屋贷款担保部分分担风险，给加拿大商业银行房贷引入垫底费机制，即房贷违约损失的前5%-10%先由银行承担。不难想象，这部分额外的费用，银行会把增加的成本转嫁给贷款人。

　　因此，从央行加息，按揭政策看来，浮动利率上涨也是必然。

　　浮动和固定利率不过是产品，从原理上讲，随着国债收益率的上升，带动固定贷款利率上升，中央银行不加息，就会造成两者之间的差距越来越大，使得商业银行可以在长短债之间的套利，这种情况最终将会被市场力量纠正。现在浮动与固定利率的利差大幅缩水，就是市场力量回归的表现。

　　在利息水平整体处于上升的阶段，无论浮动还是固定都会水涨船高，博傻可以赢得一时，不能赢得一世，房地产的投资具备高度的杠杆特性，还是要量入为出，才能走得更远。

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