潘石屹半路“变道”，SOHO 3Q转型定制办公

在经历了一年多的高调扩张后，SOHO 3Q走到了分岔路口。面前有两条路，一条是延续规模扩张道路，另一条则是回头转向利润的天平。难以两全的抉择中，SOHO 3Q选择了后者。

6月20日，SOHO中国董事长潘石屹在SOHO 3Q城市拓展发布会上喊出了SOHO 3Q的转型宣言，“SOHO3Q的发展思想已经与3年前创办时不同，SOHO 3Q现在的定位是做成中国最大的办公楼综合服务商。”

SOHO 3Q突如其来的转型在业内意料之外——过去三年，SOHO 3Q一直与“创业型企业”绑定在一起，潘石屹不止一次在公开场合说过，SOHO 3Q的愿景就是与这些创业型企业共同成长。

如今，潘石屹却一改往日说法，称SOHO3Q要推出定制化服务，服务内容包括满足企业办公室装修、设计、网络信号等全套办公需求，目标客群也随之由员工较少的小型创业企业变为50-300人规模的中型企业。

“这个区间的公司比创业企业更加稳定，淘换率相对较低，但工位需求增长快，能给运营方带来更多的利润。”但转型背后的原因并没有这么简单，行业的变化、市场风向的变道、盈利模式的止步不前，无一不在困扰着SOHO 3Q。

三年前，潘石屹第一次对外介绍SOHO 3Q的概念时，联合办公市场尚未进入超速的发展期。彼时，规模即地位，谁先抢占市场先机，就有“肉”吃。因此，潘石屹为SOHO 3Q制定了清晰的扩张路径，在将SOHO中国轻资产化的原则下，SOHO 3Q要采取租赁的“轻资产”方式，强调规模化和可复制性。

根据潘石屹规划的蓝图，SOHO 3Q在3-5年内能够扩张至30-50万个座位。从去年8月开始，SOHO 3Q就开始大规模的扩张，不到一年的时间里，SOHO 3Q进行了四轮城市拓展，跨出北京、上海，完成了在10个城市的布局。截至目前，SOHO3Q项目总计为30个，工位数超过3万个，到今年年底，这一数字将达到5万。

需要注意的是，规模增长的同时，运营的难题也随之而来。潘石屹透露，由于SOHO 3Q的客户群体多为中小型企业，所以流动性较大，基本上半年就换一批，“现在SOHO 3Q的出租率保持在88%左右，走定制化道路，SOHO 3Q的出租率就是100%。”

定制办公在国内已经有了先例。今年4月，WeWork正式启动大企业会员服务项目，以专属大企业会员的个性化定制及运营服务，以此推进中国业务的发展。位于上海的冯氏集团园区是其在中国试水定制办公的第一个项目，WeWork为其中一座办公大楼提供个性化上门定制及运营服务和WeWork标准办公空间产品。

显然，联合办公行业的发展速度已经远远超出了市场的预期，在盈利难题尚未解决的情况下，不少联合办公品牌依然选择了冲规模，并逐步陷入“烧钱”到“亏钱”的恶性循环中。

潘石屹或许已经察觉到了市场的变化，谈及不少企业依赖“烧钱”扩张时，他指出，烧钱的生意就像从院子里捡来的一束花，没有根，插到瓶子里过一阵就会蔫。“钱有时候是好事情，有时候是坏事情，如果把钱投给不成熟的行业、企业家，就是坏事情，就是揠苗助长。”

因此，他强调，做生意盈利是第一位，规模是第二位，有造血能力的企业才能活下去。但致命的是，过于迅猛的增速让联合办公市场变得鱼龙混杂，想要拿到优质的项目都成了难题。潘石屹坦言，SOHO 3Q在拓展中遇到的最大困难在于：不少地方城市不合法的项目较多，即没有竣工验收备案或没有房产证的项目。

他指出，SOHO 3Q在扩张过程中，删除了80%的不合法项目，“拓展进展没有想象中那么快，是因为SOHO 3Q不愿意承担任何法律风险。”而且，SOHO 3Q已经走到了冲击资本市场的关键节点，在这个时候，潘石屹不愿意也不能踏错步。

今年3月的SOHO中国年度业绩发布会上，SOHO中国首席财务总监唐正茂首次对外透露了SOHO 3Q未来将拆分上市的计划。在被媒体追问上市的时间表时，唐正茂表示，现在都是一些想法而已，具体在哪里上市，什么时候上市，还要看SOHO 3Q发展的速度、发展的规模以及市场的环境。

3个月后，SOHO 3Q的上市时间表就已拟好。“上市就是把一个公司变成开放型的，任何企业在往前发展的时候，都不能把自己封闭起来。”潘石屹称，SOHO 3Q计划在明年上市。