全球最大的酒店Reits为什么要向轻重资产化发展-随便找信息港

全球最大的酒店Reits为什么要向轻重资产化发展

万豪集团（Marriott）在2016年9月23日正式宣布已完成对喜达屋酒店集团与度假酒店国际集团的并购，自此成为全球最大的酒店集团。随着并购的完成，万豪在亚洲和中东及非洲地区的市场规模将扩大一倍以上推荐，在全球122个国家拥有超过5700家酒店（万豪4300家，喜达屋1270家），119万间客房，酒店品牌也扩张至30个。

那么，万豪是怎样一步一步发展成为全球最大的酒店集团的，它又具有怎样的经营模式呢？最核心的战略就是——万豪积极采用了Reits模式。Reits模式是一个良好的循环，即先通过物业的收购来持有资产；之后是对物业的改造翻新，提升资产的价值，获得更高的盈利能力；然后是对资产的运营，通过良好的运营打造品牌价值；最后是对那些不符合公司长期战略发展的物业的售出，而这些获得的资金则可以再用来战略性的收购资产，这就保持了一个良好的循环状态。

对于万豪而言，公司主要采用轻重资产并驾齐驱的模式，即一方面通过万豪Reits（HostMarriott）进行资产规模的扩大和投资组合质量的提升，其中包括资产的收购、改造和退出三个方面。另一方面通过万豪国际（MarriottInternational）来进行酒店的运营管理，专注于品牌的影响力的提升，这主要是资产的运营方面。这种积极的轻重资产并驾齐驱的方式，让万豪集团成为美国酒店行业的“霸主”网站，稳坐美国酒店Reits第一位置。

下面我们分别从万豪的轻资产和重资产两个部分来看它的发展策略：

01 万豪Reits （HostMarriott）重资产扩大规模提升投资组合质量

1.剥离原有业务，将业务一分为二，积极采用Reits策略

一般情况下，全球酒店行业平均的总资产回报率只有5%，这主要是由行业的重资产特点决定的。因此，为了达到股东要求的回报率，酒店行业普遍采用高负债、高财务杠杆的做法，行业平均的负债水平在70%左右。在上世纪70年代，万豪集团的运营模式也是像当时的大多数酒店集团一样，靠自建酒店来扩张，通过自营酒店的方式运营，但是这种模式潜在的最大弊端就是初期需要大量的资本投资。

在石油危机期间，银行贷款利率暴涨，企业的资金链非常紧张，这种运营模式的弊端凸显。为了获取扩张所必须的金融资源，公司迫切需要将固定资产所束缚的现金流释放出来——这些固定资产尽管也能够为企业带来一定的资产升值收益，但同时也限制了公司的品牌扩张，并使其面临高财务杠杆下的债务危机。