黄冈房产交易网(黄州房产)

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第一条为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进我市物业管理行业健康发展，根据《物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本细则。

本细则适用于本市行政区域内物业管理及其相关活动。

本细则所称物业，是指房屋及其相配套的共用设施、设备和相关场地。本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其相配套的共用设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理相关区域内环境卫生和秩序的活动。

第三条物业管理活动应当遵循政府指导、市场运作、业主自治、契约自由、行业自律、依法规范的原则进行。

第四条市、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的指导、监督和管理工作。

公安、工商、物价、民政、住建、国土、规划、园林、城管、以及供水、供电、供气、通信、有线电视等有关行政主管部门和公用企事业单位，依照有关法律、法规或者规章以及本细则的规定，负责各自职能范围内的物业管理和服务工作。

第五条街道办事处、乡镇人民政府以及居民委员会负责指导、协助本辖区内业主大会成立以及业主委员会选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解处理物业管理中的投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

依照《居民委员会组织法》的规定，根据居民居住状况，按照便于居民自治的原则，在一定地域范围内设立居民委员会。居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展工作。

第六条本市新建住宅小区应当实行物业管理；未实行物业管理的旧住宅小区，应当按照属地管理的原则和社区网格化管理的要求，逐步实行物业管理。

第二章业主、业主大会及业主委员会

第七条物业的所有权人为业主。物业使用人受业主委托可以依法享有业主的权利并履行相应的义务。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规或者规章以及管理规约规定的其他权利。

第八条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规或者规章以及管理规约规定的其他义务。

第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体标准为：

（一）以建设项目《国有土地使用权证》确定的用地范围为准，一个项目视为一个物业管理区域；划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然院落或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；

（二）分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域；

（三）已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。

物业管理区域的划分由物业所在地的市、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府共同确定，并予以公告。

业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地的市、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。

没有实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会征求业主意见后，合理划分物业管理区域，并向物业所在地的市、县（市、区）房地产行政主管部门备案。

第十条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依照有关法律、法规或者规章以及本细则的规定或者业主大会议事规则开展活动。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责；也可以决定就近参加相邻物业管理区域业主大会，但应当征得相邻物业管理区域业主大会同意，并享有同等权利，履行同等义务。

第十一条物业管理区域内，已交付使用的专有部分超过建筑总面积50%时，开发建设单位应当按照物业所在地的市、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业管理服务用房配置证明；

（七）其他相关的文件资料。

第十二条符合成立业主大会条件的，市、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当自收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

首次业主大会会议筹备组由业主代表、开发建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和居民委会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的50%，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表或其指定的居民委员会代表担任。筹备组中业主代表的产生，由街道办事处（乡镇人民政府）或者居民委员会组织业主推荐。

筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前将成员名单以及筹备工作有关事项以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。业主对筹备工作公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

自2020年黄冈市不动产登记网上办事大厅被确认为省试点以来，实现“一次都不跑”工作目标，黄冈市10个县市区均已实现了不动产登记业务“网上办、掌上办”，全面推行电子证照。截至目前，全市电子证照累计生成达7.6万本以上。

“感谢黄冈市不动产登记中心工作人员，节省了来回的时间和成本。”今年初，远在深圳上班的陈先生在家乡黄州区购置了套房子，因工作繁忙一直无法亲自办理不动产权证，听说黄冈市不动产登记中心也开通了网上办事大厅。湖光月色小区开发企业在湖北省政务服务网上发起申请，陈先生通过“鄂汇办”App完成身份认证、线上缴费缴税及信息确认几分钟便操作成功，通过EMS快递服务，三天后收到不动产权证。

“购房人通过鄂汇办APP进行人脸识别信息确认，无需亲自到不动产登记中心排队叫号办理。”黄冈市不动产登记中心负责人介绍，网厅业务已全面推广，高频办理事项主要有预告登记、预告预抵押、最高额抵押、一般抵押、新房办证、期转现、预抵注销、抵押权注销等8项业务。

除了跨城办理外，该中心还实现抵押业务延伸办理。2020年底，黄冈市15家金融机构与黄冈市不动产登记中心签订业务合作协议，主要内容是实现延伸办理、信息共享查询，降低抵押融资风险，群众不跑腿，直接在银行签订抵押贷款合同即可办理抵押登记业务。截至日前，市区延伸办业务办理1500余件。

由线下办理转为线上办理，该中心对登记干部提出了新要求，窗口26名干部轮流值守，24小时“不打烊”。对于外网提交的业务及延伸办银行提交的业务，不分时间地点，随时随地审核，不积压一个件。仅去年疫情期间，该中心利用网上办事大厅，为裕邦食品、星晖汽车等19家企业办理融资抵押业务16笔，金额达1.6亿，为老百姓办理各类业务3300多件，受到企

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