如果我没有在北京买房的资格，可以借用别人的资格买吗？

如果我没有在北京买房的资格，可以借用别人的资格买吗？

借名买房有多种风险。 即使在借名买房前签订了借名协议，一旦发生纠纷，该借名协议也可能被视为无效，不得收回房屋。

如果我没有在北京买房的资格，可以借用别人的资格买吗？

我有一些钱，但是我想买商品房，但是我买不起，我没有资格买经济适用房。 正好我的亲戚朋友有资格买经济适用房。 可以借用别人的资质买经济适用房吗？

我名下有房子，再买一套是二套房，但是二套房首付太高，二套房贷款利率高。 可以用有首套房资格的人的名义买吗？

上海已经在征收房产税了。 为了避免被征收房产税，我可以用没有房子的人的名义买房吗？

作为一名房地产律师，北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭任经常会收到客户的上述咨询。 她发现，平时想借名买房的人，要么没有买房的资格，要么就是想省点钱。 借名买房主要分为以上四种情况。

郭仁一贯的忠告是：小心。 由于借名买房存在各种风险，即使在借名买房前签订了借名协议，一旦发生纠纷，该借名协议也可能被视为无效，房屋可能无法购买。收回。 可能的。”

北京市东元律师事务所合伙人李松补充说，借名买房的风险不仅仅存在于借款人身上，被借名人在遇到他人借名申请时也应谨慎，因为别人占了自己的购房名额后，借来的明星自己买房，首付的支付比例和银行贷款的利率标准都会比买第一套房子增加成本，如果借来明星贷款买房，贷款一定要在名人名下。 按约定还款，逾期还款的违约责任需由名人承担。

三个故事背后借名的风险

郭仁处理过多起借名买房的案件。 她用三个案例解释了借名买房的风险。

第一个故事发生在A姐和B哥之间。

A没有买房资格，B有买房资格，A以弟弟的名义在上海买了房。 首付和房贷都是他姐姐付的，买房后的租金也是他姐姐一手包办。 里面。

后来B结婚了，A把房子借给了B，当A要求B归还房子时，被B拒绝了。B认为为A买了房子后，自己就失去了买第一套房子的资格，于是B首期付款对他来说太多了。 两方一直谈判未果。 B后来坚称房子是自己的，A最初只是借钱给自己买房。

于是兄妹俩告上了法庭。 大姐请求法院认定双方借名买房，并要求弟弟将房子的所有权过户给自己。 但是，由于双方一开始并没有签订借名协议，而且由于姐姐在还贷的时候总是把现金取出来给弟弟，由弟弟还贷，所以有没有办法证明她是真正的还款人。 由于姐姐拿不出足够的证据证明房子是以他人名义购买的，法院最终不支持她的上诉。

第二个故事的主角是来自台湾的C和来自上海的D。

C没有在上海买房的资格，但是房屋中介D有，C在D的名下在上海买房。 借名买房后，D结了婚，后来D出车祸去世了。 对于D，其妻子有权继承D名下的财产。 当C找到D的妻子说他以D的名义买下房子时，D的妻子不同意。

C于是起诉D的妻子，要求法院确认房子是他自己的。 此案仍在审理中。

第三个故事的主角是非上海人E和上海人F。

E还与F沟通以F的名义在上海购买房产，因为他不具备买房资格。

但后来F擅自将房子卖给了G。 E得知情况后起诉F，要求法院按照借款协议将房屋判给自己。

但法院在审理中发现，相关房屋已经卖给了案外的G，G已经向F支付了房款，房屋已经过户到G名下，因此权益买方G作为善意第三人的权利应受到保护，故法院不支持E的权利确权请求。

“一旦借款人买房，很多事情借款人是无法控制的。如果借款人事后否认，借款人不配合过户，或者私下抵押、卖房，或者借款人死亡，或者干脆联系不上，可能对借款人的权益造成极大损害。” 郭仁提醒，借款人本来是想规避政策或者省点钱，但结果很可能是偷钱。

北京市广森律师事务所管理合伙人姜朝峰也向法治周末记者分析，如果借款人与被借名买房没有书面协议，借款人很难完成负担。 “借名买房”的证明。 提供已签署的购房合同、付款证明（包括但不限于首付款、贷款还款、契税缴纳证明、物业费、暖气费支付记录等）、实际居住使用证明、房产证、购房合同、维修基金发票等证明文件等。

有些借名协议即使有效借钱有哪些资格可以借，借款人也无法获得房产

郭仁告诉记者，很多借款人都是通过签订贷款协议来保护自己的权益，并且在协议中明确规定借款人是投资人，在满足一定条件的情况下，借款人会将房屋过户。给借款人。 一旦发生纠纷，借款人将提起诉讼，要求借款人履行借款协议条款，转让房屋所有权。

不过，对于因限购政策出台而没有资格购房的人，以及不具备首套资格但又想享受相关优惠的人来说，名下买房意味着避免房地产调控政策。

这种情况下，借款人与借款人签订的借款协议还有效吗？

蒋超峰告诉记者，合同法规定了合同无效的五种情形，其中一种是违反法律、行政法规的强制性规定，但以限购限贷为特征的房地产调控政策不属于法律、行政法规的强制性规定。 , 所以在这两种情况下借款协议都是有效的。

“但是，如果借名协议不能明确表明名下存在购房事实，或者存在房屋被抵押、查封、涉案等过户障碍。善意第三人的利益，法院一般不支持借名人的请求权。 姜朝风说道。

李松在接受法治周末记者采访时也提到，如果借款人因为不具备购房资格而借名，当双方发生纠纷时，借款人还没有取得购房资格。买房子，那么房子还是不能从借名中过户借名人的名字。 在这种情况下，即使借名协议有效，也无法实现双方订立合同的目的（即无法实现将房屋过户给实际买受人的合同目的）。 判决解除。

郭任透露，上海法院审理借名买房问题总体趋于“严”。 在这种情况下，法院会首先审查借款人的购房资格。 一旦发现借款人不合格，法院会告知借款人，如果不撤诉，借款人将败诉。

蒋超峰补充说，被借方将房屋卖给第三方，借款人很难维权，因为根据我国《物权法》规定的公示公信原则，名人在没有抵押的情况下将房产抵押。善意第三方的知识。 ，转卖时，法律会保护善意第三人的权利。

有些贷款协议即使签了也无效

受访专家在接受法治周末记者采访时均表示，在“借款人不具备购买保障性住房资格，想低价购买保障性住房”的情况下，借名协议无效。

李松向记者分析，保障性住房是国家为解决城市低收入家庭住房困难而建设的住房，本质上是保障社会某一部分公众福利的住房。 借名购买保障性住房，虽然名义上登记在具有购买资格的名人名下，但实际享受的权益却由不具备购买资格的名人享有。 因此，这种借名行为实际上损害了其他住房困难的社会群体，也与国家建设保障性住房的初衷背道而驰。

“我国《合同法》第五十二条规定，损害社会公共利益的合同无效。因此，以他人名义购买经济适用房的行为在实践中一般不会得到法院的支持。” 李松说道。

李松还告诉记者，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（实施）》第十六条明确规定：借款人违反有关政策规定和规定，并使用名义购买经济财产。 适用住房等政策性保障性住房，登记在他人名下。 借款人主张确认房屋归其所有或要求登记人根据双方约定办理房屋过户登记的，一般不予支持。

对于“为避税找人代持房产”案中借名协议的效力，法治周末记者采访的专家们意见不一。

北京莱硕律师事务所主任蒋朝峰、李文谦均认为，在“以避税为目的找人持有房产”的情况下，借款人与借款人签订的借名协议无效。

“我认为，本案借名协议损害了国家税收利益，合同法规定，合同损害国家或者社会公共利益的，合同无效。” 李文谦说道。

郭仁的看法与姜朝风、李文谦不同。 郭仁认为，即使在这种情况下，借名协议应该仍然有效。 她的理由是：假设A借用B的名义买房。 虽然A这次免交了房产税借钱有哪些资格可以借，但如果B以后再买房，还是一样。 需要缴税。 从总体上看，这种情况不损害国家和社会公共利益。

李松在接受法治周末记者采访时也提到，要想彻底解决当前借名逃税的问题，单纯否认借名协议的有效性作用不大。 届时，根据借名买房的时间，结合借款人当时名下的房产数量，要求借款人缴纳房产税，可以从根本上遏制逃税的情况。通过借名征收财产税。

如果发现借名协议无效，是否会影响被借名人与开发商或卖家签订的购房合同的效力？

李松认为，一般情况下，如果合同双方均为完全民事行为能力人，双方如实、自由地表达意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的规定，购房合同有效。