新购买方购买二手房、旧房增值税相关税收政策规定（一）

新购买方购买二手房、旧房增值税相关税收政策规定（一）

河北省某商贸公司财务负责人咨询我司：公司于2015年10月在2022冬奥会举办地河北省崇礼县以公司名义购买了3套商品房目前，受新冠肺炎疫情的影响，目前这些物业均计划出售。转让这些房产需要缴纳哪些税费？应该注意什么？

出售购买的商品房，俗称二手房交易，无论原购买方是法人公司还是自然人，均需缴纳增值税（免税除外）、城市维护建设税、土地增值税、企业所得税按现行税收政策执行。（法人）、个人所得税（自然人）、印花税等。新购房者购买二手房，需缴纳契税和印花税。

下面小编就先给大家分享一下二手房、旧房转让增值税相关的税收政策法规。

一、买卖房产流转税缴纳情况简介

房地产买卖涉及的流转税，从时间上来说，首先要分为营改前业务和营改后业务。2016年5月1日，增值税改革前销售房地产，按5%的税率缴纳营业税。之后，需要缴纳增值税。同时，根据取得不动产的时间、企业类型、企业增值税登记资格，适用法定税率或法定征收率。同时，根据房地产所在地的不同，适用7%、5%、1%不同的城市维护建设税税率。

二、房地产销售增值税政策分析

一般企业、个体工商户及个人销售其他取得的房地产和自建房地产（不包括房地产开发企业销售其开发、建造的商品房）的应纳税所得额计税预缴情况税收政策税收征管等主要依据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告第22号，财政部通知）经济（财税[2016]36号），纳税人根据房产所有人是一般纳税人还是小规模纳税人、取得时间等不同，对出售房地产有不同的政策。具体规定如下：

（一）增值税改革前一般纳税人销售房地产的增值税政策

1、一般纳税人转让2016年4月30日之前取得的房地产（不含自建房地产），可选择适用简易计税办法计税，在总价款中扣除该房地产的原购买价款，取得房地产时取得的价外费用。价款后的余额作为销售额，按5%的征收率计算应纳税额。纳税人按照上述计税方法向不动产所在地主管地方税务机关预缴税款，并向机构所在地主管国税机关申报纳税。

2、一般纳税人2016年4月30日前转让自建房地产的，可选择适用简易计税办法计税。取得的价款总额和价外费用作为销售额，按5%的征收率计算应纳税额。前额。纳税人按照上述计税方法向不动产所在地主管地方税务机关预缴税款，并向机构所在地主管国税机关申报纳税。

3、一般纳税人转让2016年4月30日前取得的（不含自建）房地产，选择适用一般计税办法计税的，按照取得的总价款计算应纳税额价外费用作为销售额。纳税人应当在总价款和价外费用中扣除购入房地产的原价或者取得房地产时的价格，向房地产所在地主管税务机关预缴税款。按5%的预征税率向机构所在地的主管国家税务机关申报。纳税申报。

4、一般纳税人2016年4月30日前转让自建房地产，选择适用一般计税办法计税的，按取得的价款和价外费用合计计算应纳税额。纳税人应按全部价款及取得的价外费用的5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，并向国家主管税务机关申报纳税。机构所在地的税务机关。

（二）增值税改革后一般纳税人销售房地产的增值税政策

1、一般纳税人转让2016年5月1日后取得的房地产（自建除外），适用一般计税方法，按取得的全部价款和额外税款计算应纳税额。价格费用作为销售额。纳税人应当在总价款和价外费用中扣除购入房地产的原价或者取得房地产时的价格，向房地产所在地主管税务机关预缴税款。按5%的预征税率向机构所在地的主管国家税务机关申报。纳税申报。

2、一般纳税人2016年5月1日后转让自建房地产，适用一般计税方法，以取得的价款总额和价外费用为销售额计算应纳税额. 纳税人应按全部价款及取得的价外费用的5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，并向国家主管税务机关申报纳税。机构所在地的税务机关。

（三）小规模纳税人出售房地产增值税政策（个人购房转让除外）

1.小规模纳税人转让取得的（不含自建）房地产时，取得的全部价款扣除该房地产的原购买价款或取得时的价款后的余额；价外费用按销售额计算，税率为5%。计算纳税义务。

2、小规模纳税人转让自建房地产时，将取得的全部价款及价外费用作为销售额，按5%的征收率计算应纳税额。

其他个人以外的小规模纳税人向不动产所在地主管地方税务机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应当按照规定的计税办法向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

（四）个人转让所购住房增值税政策

1、个人转让其购买的房屋并按有关规定足额缴纳增值税的，取得的总价款和价外费用视同销售额，按5%的征收率计算应纳税额%。

2.个人转让其购买的房屋并按照有关规定缴纳增值税的，取得的全部货款和价外费用扣除房屋的购买价款后的余额为销售额；应纳税额按5%的征收率计算。

3.《关于全面开展营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策规定》 》实行全面、差别征税政策，具体规定如下：

北京、上海、广州和深圳以外地区的政策：个人出售购买时间不足2年的房屋，按5%的税率全额缴纳增值税；征收增值税。以上政策适用于北京、上海、广州、深圳以外的地区。

北京、上海、广州和深圳以外地区的政策：个人出售购买时间不足2年的房屋，按5%的税率全额缴纳增值税；个人出售已购买2年以上（含2年）的非普通房屋的，按销售收入减去购买价款后的差额，按5%的税率缴纳增值税。房子; 个人购买的普通住宅出售2年以上（含2年）的旧房销售企业所得税怎么算，免征增值税。以上政策仅适用于北京、上海、广州和深圳。

同时旧房销售企业所得税怎么算，个体工商户应当按照规定的计税办法向其住房所在地主管地方税务机关预缴税款，并向机构所在地主管国家税务机关申报纳税；其他个人应当按照规定的计税办法向其住房所在地主管地方税务机关申报纳税。

3. 房地产销售预缴增值税分析

纳税人转让取得的房地产时，应当按照下列情况向房地产所在地主管税务机关预缴税款：

1.预缴税金按转让不动产取得的全部价款和价外费用计算的，计算公式为：

预缴税金=总价款及价外费用÷（1+5%）×5%

2.预缴税金按照转让房地产取得的总价款和价外费用减去房地产原购买价款或取得时的价格后的余额计算预缴税金，计算公式为：

预缴税金=（全价及价外费用-房地产原购买价或取得房地产时的价格）÷（1+5%）×5%

4、增值税图解分析

根据以上分析，纳税人出售房地产的税收政策较为复杂。下面小编通过图解的方式进行一次藏品分析：

注：1、销售总额是指销售房地产时收到的价款和价外费用总额；该差额是指出售房地产时收到的价款和价外费用总额减去该房地产的原购买价款或取得时的对价后的余额。2.根据《财政部 国家税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部公告2019年第39号，国家税务总局、海关总署），自2019年4月1日起，销售房地产一般纳税人适用的税率为9%，

通过以上图解，结合自身情况，大家可以清晰明了地分析出买卖房产增值税如何计算缴纳。由于出售房产的政策比较复杂，建议从事财税工作的朋友保留此表以备日后使用。