关于房地产开发企业要办退税有关问题的公告（国家税务总局公告）

关于房地产开发企业要办退税有关问题的公告（国家税务总局公告）

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1.房地产开发企业欲申请退税，依据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告（国家税务总局2016年第81号公告），以下简称“81号公告”。摘要 81号公告针对无后续项目的房地产开发企业因土地增值税清算多缴的企业所得税予以退还。在年度汇算清缴中，因清缴土地增值税造成的损失，可申请退税。. 81号公告规定的退税条件是： 1. 土地增值税清算年度企业所得税清算亏损，且无后续开发项目；2、亏损系土地增值税清算所致。二、申请退税额的计算方法 1、项目缴纳的土地增值税总额，按照项目开发年度实现的项目销售收入的百分比计算。

2、项目开发各年度按整个项目销售收入总额的比例分摊，具体按以下公式计算： 各年度应分摊的土地增值税额=土地增值税总额×（项目年销售收入+整个项目销售收入总额）销售收入包括房地产视同销售收入，但不包括企业销售增值值不超过20的普通标准住宅销售收入扣除项目金额的百分比。2.项目开发各年度分摊的土地增值税减去当年企业所得税前已扣除的土地增值税后的余额为应计征的土地增值税当年扣除；企业应当调整当年应纳税所得额当年缴纳的企业所得税税额不足??退还的，转入下一年度的亏损，调整下一年度的应纳税所得额。年进行调整。3.按照上面的方法

三、依法进行土地增值税分摊调整后，当年应纳税所得额为正数的，按规定计算缴纳企业所得税。4、企业按上述方法计算的累计退税额不超过项目开发每年实际累计缴纳的企业所得税；超出部分作为项目清算年度发生的损失结转下一年度。一、申请退税所需资料 1、A07112退税（贷）申请表4份 2、纳税人申请退税但不能退回原纳税账户的，应当向税务机关提交说明材料；

4、是否有后续开发项目等。 4、特别提醒，往年符合条件的土地增值税清算亏损未补足的，也可申请退税。五、案例某房地产开发公司于2014年1月开始开发一个房地产项目，该项目于2016年10月竣工销售，12月结清土地增值税。整个项目共缴纳土地增值税1100万元，其中2014年、2016年分别预缴土地增值税240万元、300万元、60万元；2016年清算后倒推收入怎么算企业所得税，缴纳土地增值税500万元。2014年、2016年项目实现销售收入分别为1.2亿元、1.5亿元、3000万元，

50万元。企业——400万元。公司2016年年度结算出现亏损，应纳税所得额为公司无后续开发项目，拟申请退税。1、首先根据公式：每年应分摊的土地增值税=土地增值税总额X（项目年销售收入*项目销售收入总额）计算应分摊的土地增值税2014年=1100万×12000万+12000 10000+15000万+3000万）=440万 2、计算企业2014年调整后的应纳税所得额（正数增加，负数减少）=土地增值税2014年已抵扣企业所得税前-2014年项目开发分摊的土地增值税=2。

6、计提土地增值税200万元，应减少当年应纳税所得额200万元。3、计算2014年企业所得税应退税额=200万元×25%=50 4、该户2014年已申报缴纳企业所得税45万元倒推收入怎么算企业所得税，经计算应退50万元。因当年缴纳的企业所得税不足退税的，应当作为亏损结转下一年度，调整下一年度的应纳税所得额。因此，该户应申请退税45万元，同时采用逆向计算法计算应结转下一年度的亏损=（45万-50万）+25%=-20万（计算2015年度应纳税所得额时 200，